Durch Versteigerungen Immobilien erwerben – was sollten sie wissen?

Die neue Wohnung per Zwangsversteigerung kaufen? Warum nicht, mit etwas Glück machen Sie ein tolles Schnäppchen. Um einen Volltreffer zu landen, müssen Sie sich zielsicher vorbereiten. Dann ist auch ein günstiger Hauskauf unter dem Verkehrswert möglich. Wie das geht, erfahren Sie in diesem Tippgeber für Versteigerungen von Immobilien.

Versteigerungen Immobilien – Lohnt sich das?

Die erzielten Preise können deutlich unter dem Marktwert liegen. Ein Abschlag in Höhe von 10-30 % ist keine Seltenheit. Mit dem Geld sollen die Ansprüche der Gläubiger befriedigt werden.

Ehescheidungen zählen als weiterer Grund für Versteigerungen von Immobilien. Ähnlich verhält es sich bei Erbengemeinschaften. Die betroffenen Parteien können sich nicht einigen. Daher findet eine Zwangsversteigerung statt. Der Erlös wird unter den Betroffenen entsprechend aufgeteilt.

Es gibt keine Schnäppchengarantie, aber auch kein Risiko, sofern Sie kein Gebot abgeben. Als Besucher können Sie sich das Prozedere von der Seite ansehen. Bieten Sie nur dann, wenn die Immobilie zu einem günstigen Preis zu haben ist.

Bei Versteigerungen von Immobilien sind einige Punkte zu beachten. Nicht immer steht ein niedriger Kaufpreis für einen Volltreffer. Am Ende erwerben Sie eine Immobilie mit versteckten Mängeln. Damit Sie voll ins Schwarze treffen, habe ich Ihnen 10 Pfeile in Form von Tipps vorbereitet!

1. Wo finde ich Versteigerungen?

Bereits die Suche nach Versteigerungen von Immobilien kann sich als Stolperstein erweisen. In Google werben zahlreiche Seiten mit Zwangsversteigerungen. Einige verlangen eine nicht gerade günstige Gebühr. Dafür erhalten Sie eine Liste mit interessanten Wohnobjekten. Ich möchte Sie vor derartigen Angeboten warnen.

Wichtig: Informieren Sie sich im ZVG-Portal über bevorstehende Versteigerungen. Dabei handelt es sich um den offiziellen Internetauftritt der Landesjustizverwaltungen.

Alle Termine werden auf dieser Webseite veröffentlicht. Verzichten Sie auf teure Drittanbieter, da sie lediglich vom ZVG-Portal abschreiben.

Treffen Sie eine Auswahl über die Objekte. Lassen Sie sich nicht vom reinen Preis blenden. Am besten vergleichen Sie die Häuser und Wohnungen mit ähnlichen Immobilien. Nutzen Sie hierfür Portale wie ImmobilienScout24 oder Immowelt. Notieren Sie sich die besten Angebote.

2. Wie gelange ich an Informationen?

Nun besitzen Sie eine Liste mit attraktiven Immobilien. Zur besseren Beurteilung sind zusätzliche Auskünfte erforderlich. Die erste Anlaufstelle sollte immer das Amtsgericht sein. Dort können Sie die Versteigerungsakte einsehen. Als Interessent dürfen Sie kostenlos darauf zugreifen. Gegen ein Gebühr fertigt Ihnen das Gericht eine Kopie an.

Versteigerungen Immobilien: Wichtige Unterlagen aus der Versteigerungsakte

• Grundbuchauszug: Im Grundbuch ist der Eigentümer eingetragen. Achten Sie auf mögliche Wege- oder Wohnrechte von dritten Personen. Es können weitere Belastungen am Objekt vorliegen.
• Verkehrswertgutachten: Das Gutachten zeigt den Wert einer Immobilie auf. Prüfen Sie das Erstelldatum, da es nicht zwingend aktuell sein muss. Lesen Sie aufmerksam nach, ob der Eigentümer dem Gutachter den Zutritt verwehrt hat. Dann beruht dieses Dokument nämlich nur auf einer äußeren Einschätzung des Hauses. Sehen Sie nach, ob rechtliche Probleme wie eine fehlende Baugenehmigung bestehen.
• Baulastverzeichnis: Hier erfahren Sie alles rund um Bau- oder Nutzungsbeschränkungen.

Schreiben Sie sich das Aktenzeichen des Wohnobjekts heraus. Damit können Sie zur Gläubigerbank gehen und um Informationen bitten. Oftmals besitzt das Institut eine Kopie der Versteigerungsakte. Die Bank freut sich über Interessenten, da sie ein möglichst hohes Gebot erzielen möchte.

Deshalb geizt sie nicht mit Auskünften. Allerdings stellen Banken die positiven Kriterien in den Vordergrund. Bei Versteigerungen von Immobilien sollten Sie stets die Schwächen eines Objekt berücksichtigen. Diese können teure Sanierungskosten nach sich ziehen.

Bei einer vermieteten Immobilie würde ich an der Haustür klingeln. Vielleicht erwischen Sie einen netten Mieter, der Ihnen eine aufschlussreiche Hausführung bietet. Wohnt der Eigentümer im Gebäude, können Sie ihn nach Informationen fragen.

Schließlich ist er an einem hohen Verkaufspreis interessiert. Bringen Sie zur Besichtigung einen Sachverständigen mit. Er kann den baulichen Zustand eines Gebäudes beurteilen.

3. Wie läuft eine Versteigerung ab?

Jeder Teilnehmer sollte sich mit Versteigerungen von Immobilien auskennen. Sonst bauen Sie unnötigen Druck auf, wenn Sie sich die ganze Zeit fragen, wann Sie ein Gebot abgeben dürfen.

Versteigerungen Immobilien: Der Ablauf im Detail

• Zuerst werden die Daten zur Immobilie vom Rechtspfleger verlesen. Dazu zählen Grundbucheintrag, Mindestgebot und Verkehrswert des Objekts.
• Nun fängt die Bieterstunde an. In der Theorie lässt sie sich auf eine beliebige Zeitspanne ausdehnen, was aber die absolute Seltenheit ist. Richten Sie sich auf eine Bietzeit von 30 Minuten ein. Dabei geben Sie mündliche Gebote ab, ein Schriftstück ist nicht erforderlich.
•  Abschluss der Bietphase spricht der Rechtspfleger dreimal das höchste Gebot aus. Das ist die letzte Chance auf ein weiteres Gebot. Danach erfolgt der Zuschlag an den Höchstbieter.

Dem Gläubiger steht ein Vetorecht zu: Er kann den Zuschlag verweigern, wenn das maximale Gebot unter 70 % des Verkehrswerts beträgt.

Liegt das höchste Gebot bei weniger als 50 %, findet von Amts wegen eine weitere Zwangsversteigerung statt. Diese Grenzen gelten nur für den ersten Termin. In der zweiten Versteigerung gibt es keine Vetorechte mehr.

Gehen wir von einer erfolgreichen Zwangsversteigerung aus. Nun muss der ehemalige Eigentümer die Immobilie räumen. Die Übergabe des Wohnobjekts erfolgt in den nächsten 4-8 Wochen nach der Versteigerung. Dann wird auch der Eintrag ins Grundbuch durchgeführt. Bei einer Mietwohnung müssen Sie den alten Mietvertrag übernehmen.

4. Was ist die beste Bietstrategie?

Legen Sie eine vernünftige Höchstsumme für Versteigerungen von Immobilien fest. Den Betrag sollten Sie für sich geheim halten. Verzichten Sie auf ganze Beträge wie 100.000 Euro oder 250.000 Euro.

Besser ist eine krumme Summe wie 256.500 Euro. Viele Wettstreiter werden abwinken, da sie an noch höhere Gebote glauben. Kein Mitbieter kann einschätzen, wie hoch Ihr tatsächliches Limit ist. Dabei haben Sie nahe Ihrer persönlichen Schmerzgrenze geboten.

Geben Sie Gebote in unterschiedlichen Schritten ab. Erhöhen Sie stets um 10.000 Euro, sind Sie leicht einzuschätzen. Bei mehr als drei Bietern sollten Sie einen Wettkampf vermeiden. Sonst bieten sich alle Parteien gegenseitig hoch und am Ende springt ein überteuerter Kaufpreis heraus. Dem können Sie mit einem starken Gebot entgegenwirken.

Beispiel: Das Gericht hat den Verkehrswert bei 280.000 Euro angesetzt. Aktuell liegt das Gebot bei 180.000 Euro, aber vier Bieter liefern sich einen Wettstreit in kleinen Schritten.

Die persönliche Schmerzgrenze hat unser Muster-Bieter bei 258.000 Euro festgelegt. Deshalb ruft er einen Kaufpreis von 227.000 Euro auf, um den Bieteifer der Konkurrenz einzudämmen. Bei einem Gegengebot hat er noch etwas Spielraum offen.

Unterhalten Sie sich vor der Bietzeit mit den anwesenden Personen. Eventuell können Sie einem weniger erfahrenen Bieter sein Höchstgebot entlocken.

5. Welche Sicherheiten sind notwendig?

Vor einer Zwangsversteigerung müssen Sie 10 % vom Verkehrswert hinterlegen. Diese Summe dient dem Amtsgericht als Sicherheit. Eine Barzahlung am Tag der Versteigerung ist ausgeschlossen.

Die Zahlung kann durch eine Überweisung ans Amtsgericht erfolgen. Dabei muss das Geld am Tag der Versteigerung eingetroffen sein. Ein einfacher Überweisungsnachweis reicht nicht für Versteigerungen von Immobilien aus. Zudem können Sie einen Bundesbank- oder Verrechnungscheck einreichen. Alternativ wird eine Bankbürgschaft akzeptiert.

Erhalten Sie keinen Zuschlag, wird die Sicherheit wieder freigegeben.

6. Warum sollte ich die Immobilie besichtigen?

Nicht immer ist das Gutachten vollständig. Das ist bei Versteigerungen von Immobilien zu beachten. Der aktuelle Eigentümer kann dem Sachverständigen den Zutritt verweigern. In diesem Fall erfolgt die Einschätzung nach äußeren Kriterien.

Beim inneren Zustand geht der Gutachter von einer durchschnittlichen Erhaltung aus. Hier sind positive oder negative Überraschungen möglich. Die Logik spricht aber eher für Mängel, da niemand eine Immobilie in einem 1A-Zustand versteckt.

Tipp: Lesen Sie sich aufmerksam durch, wie der Sachverständige den Verkehrswert bestimmt hat. Greift er auf den Beleihungswert der Bank zurück, können die Angaben veraltet sein. Häufig hat sich der Gebäudezustand im Laufe der Jahre verschlechtert.

Auch wenn ein ausführliches Gutachten vorliegt, sollten Sie das Objekt persönlich besichtigen. Klingeln Sie an der Tür und fragen Sie höflich nach, ob Sie die Wohnung betreten dürfen. Manche Eigentümer sehen die Bank als Feindbild an, da sie ihnen das Haus wegnimmt. Deshalb helfen sie lieber einer Privatperson weiter. Das könnte Ihre Chance auf eine Besichtigung sein.

Bleibt Ihnen der Zugang verwehrt, müssen Sie den Gerichtsakten vertrauen. Mir persönlich wäre das Risiko zu hoch. Es müsste sich um ein absolutes Traumhaus in Bestlage handeln. Ansonsten rate ich Ihnen von einem Gebot eher ab. Eventuell liegen versteckte Mängel im Inneren des Gebäudes vor.

7. Was macht die Finanzierung so wichtig?

Ein normaler Immobilienkauf läuft deutlich entspannter ab. Das perfekte Traumhaus ist gefunden? Dann können Sie die Kreditkonditionen vergleichen. Im Notfall entscheiden Sie sich für ein anderes Objekt, sollte Ihnen die Bank das Darlehen verwehren.

Bei Versteigerungen von Immobilien ist eine solide Finanzplanung das A und O. Die Finanzierung muss bereits vor Ihrem Gebot geklärt sein.

Denken Sie daran: Es gibt kein Rücktrittsrecht. Somit sollten Sie sich die Immobilie wirklich leisten können. Deshalb wird die Sicherheitsleistung von 10 % verlangt. Die Restsumme ist spätestens nach acht Wochen zu begleichen, in manchen Fällen bereits nach vier Wochen.

Versteigerungen Immobilien: Die Kosten im Überblick

• Eintragung ins Grundbuch (bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro ist mit etwa 300-400 Euro zu rechnen)
• Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 %)
• Gebühr fürs Amtsgericht (ca. 1 %)
• Zinsen vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin (4 % pro Jahr, werden auf den Tag genau berechnet, bei 40 Tagen mit einem Kaufpreis von 120.000 Euro wären es 534 Euro)

Für Versteigerungen von Immobilien braucht es keinen Makler. Deshalb entfallen die Maklerkosten. Zudem gibt es keine Notargebühren. Unter dem Strich können Sie um die 5-10 % an Ausgaben einsparen.

Tipp: Informieren Sie sich, ob es sich um ein Insolvenzverfahren handelt. Hier können Sie dem Insolvenzverwalter eine Abwicklung per Kaufvertrag vorschlagen. Das erspart Ihnen die komplexe Zwangsversteigerung.

8. Wie sieht es mit alten Schulden aus?

Für die Schulden wird der Versteigerungserlös herangezogen. In der Regel fallen diese nicht auf den Käufer zurück. Bei Versteigerungen von Immobilien sind andere Posten meist interessanter. Dazu zählen mögliche Hypotheken oder Grundschulden.

Zudem können Belastungen wie monatliche Geldrenten, Wege- und Wohnrechte hinzukommen. Dabei handelt es sich um sogenannte bestehen bleibende Rechte. Über derartige Belastungen werden Sie nochmals am Tag der Versteigerung informiert.

9. Zieht der Mieter nach der Versteigerung aus?

Kauf bricht nicht Miete. Der Grundsatz aus § 566 BGB gilt auch für Versteigerungen von Immobilien. Dafür steht Ihnen das Ausnahmekündigungsrecht zu. Es lässt sich auf Miet- und Pachtverträge anwenden. Die Kündigung muss spätestens zum dritten Werktag des nächsten Monats erfolgen. Sonst vergeht die Frist und es kommt auf die Vereinbarungen im Mietvertrag an.

Studieren Sie die Mietverträge bis ins kleinste Detail. Einige Eigentümer versuchen die Situation zu ihrem Vorteil zu nutzen. Es wird ein Vertrag mit einem Angehörigen abgeschlossen. In diesem behauptet der Vermieter, dass der Mieter einen teuren Umbau an der Immobilie durchgeführt hat.

Beispiel: Ein Umbau soll mit künftigen Mietzahlungen für 10 Jahre verrechnet werden. Das zieht erhebliche finanzielle Einbußen nach sich. Dagegen lässt sich wenig machen, denn so steht es im Mietvertrag geschrieben. Hier würden Ihnen 10 Jahre lang Mieteinnahmen entgehen.

Ob ein Umbau der Wahrheit entspricht, lässt sich schwer nachweisen. Gehen Sie deshalb vom Worst-Case-Szenario aus. Je nach Einzelfall kann sogar eine Kündigung ausgeschlossen sein.

Ich würde mir den Aufwand ersparen, das Gegenteil zu beweisen. Es müsste sich um ein absolutes Traumobjekt handeln. Suchen Sie lieber nach einer alternativen Wohnung ohne besondere Vereinbarungen.

10. Was passiert bei versteckten Mängeln?

Bei Versteigerungen von Immobilien ist die Gewährleistung ausgeschlossen. Eine nachträgliche Preisminderung kommt nicht infrage. Selbst bei verschwiegenen Mängeln müssen Sie die Kosten aus eigener Tasche bezahlen.

Stellt sich die Heizanlage als defekt heraus, haben Sie Pech gehabt. Ich muss das leider so unverblümt sagen. Begutachten Sie die Immobilie immer persönlich. Bieten Sie niemals auf ein Objekt, wenn der Eigentümer Ihnen den Zutritt verwehrt.

Hier sind normale Kaufverträge klar im Vorteil. Der Käufer kann eine Beseitigung des Mangels erwirken. Verschweigt der Verkäufer arglistig ein kaputtes Rohr, muss er für die Sanierungskosten aufkommen.

Versteigerungen Immobilien Fazit: Augen auf bei der Zwangsversteigerung

Informieren Sie sich unbedingt vor dem Versteigerungstermin zur Immobilie. Blinde Gebote können teure Folgekosten nach sich ziehen. Verlassen Sie sich nicht auf das gerichtliche Gutachten.

Lesen Sie es sich aufmerksam durch und suchen Sie bewusst nach Lücken. Nehmen Sie nur an Versteigerungen von Immobilien teil, von denen Sie zu 100 % überzeugt sind. Dann können Sie ein tolles Schnäppchen landen.