Vermietung Wohnung – was sollten sie wissen?

Private Vermieter sind meist keine Immobilienexperten. Das Wohnobjekt soll als langfristige Kapitalanlage dienen. Immobilien bieten eben eine gewisse Sicherheit. Nicht ohne Grund werden sie als Betongold bezeichnet. Bei der Vermietung einer Wohnung können sich jedoch Fehler einschleichen. Die fünf besten Tipps für künftige Vermieter!

Vermietung Wohnung – Vor dem Immobilienkauf

Einige Anleger befinden sich noch in der Überlegungsphase. Es geht vor allem um den Standort der Wohnung. Hier werden die meisten Fehler bei der Vermietung einer Wohnung gemacht. Dabei lassen sie sich relativ einfach vermeiden.

Immer wieder setzen Käufer auf den falschen Standort. Manche investieren ihr Geld in günstige Objekte. Zuletzt habe ich folgende Aussage gehört: “Die Wohnung kostet nur 120.000 Euro, das ist ein echtes Schnäppchen!” Leider entspricht das nicht der Wahrheit. Es kommt ganz auf die Lage der Immobilie an.

In der Münchner Innenstadt finden Sie keine Wohnung für 120.000 Euro. Dagegen sieht es in ostdeutschen Dörfern anders aus. Hier können selbst 60.000 Euro überteuert sein. Um nicht zu viel zu bezahlen, sollten Sie unbedingt einen Preisvergleich durchführen.

Tipp: Sehen Sie sich ähnliche Objekte auf Portalen wie ImmobilienScout24 an. Erstellen Sie eine Liste an interessanten Wohnungen.

In den letzten 12 Monaten wurde keine Immobilie verkauft? Dann ist Vorsicht geboten, die Preise könnten demnächst sinken. Geben Sie ein günstigeres Angebot ab, falls Sie sich für die Wohnung interessieren.

Ein Sprichwort unter Kaufleuten besagt: Der Gewinn liegt im Einkauf. Können Sie den Kaufpreis nach unten handeln, fällt die Kreditsumme geringer aus. Das Darlehen ist schneller beglichen, wovon Sie als Anleger profitieren.

Generell sollten Sie einer Wohnung in guter Lage den Vorzug geben. Hier stehen die Chancen höher, dass der Immobilienwert und die Mietzinsen langfristig steigen.

Vermietung Wohnung: Kriterien zur Standortbewertung

• Kaufkraft einer Region
• Entwicklung der Einwohnerzahlen (unbedingt positiv)
• wachsender Arbeitsmarkt
• mindestens 30.000 Bewohner (einfachere Mietersuche)
• Grünflächen und Freizeitmöglichkeiten
• Bildung (Kindergärten, Schulen, nahe gelegene Hochschulen)
• öffentliche Verkehrsmittel
• Nachbarschaft (sozialer Status, Beruf und Alter)
• Art der Gebäude (Ein- oder Mehrfamilienhäuser, Gewerbegebiet, schickes Villenviertel)
• Wohnbedarf (in Studentenstädten sind 1-Zimmer-Wohnungen heiß begehrt)
• Parkoptionen (Tiefgarage, Parkhaus)

Lage, Lage, Lage

Suchen Sie sich eine Stadt für die Vermietung der Wohnung aus. Danach vergleichen Sie die verfügbaren Immobilien. Bereits im Nachbardorf kann der Wohnmarkt wegen einer schlechten Busanbindung komplett anders sein. Deshalb sollte der Vergleich immer im gleichen Stadtviertel erfolgen.

Ich persönlich würde nur auf zukunftsträchtige Regionen setzen. In gefragten Städten wie Hamburg oder München können Sie sich vor Mietanfragen kaum retten. Über 100 Anfragen in der ersten Woche sind keine Seltenheit. Im ostdeutschen Dorf hingegen droht ein monatelanger Leerstand. Deshalb sollten Sie sich niemals von einem günstigen Kaufpreis blenden lassen.

Ein Mietvertrag lässt sich notfalls kündigen. An guten Standorten gibt es Nachmieter wie Sand am Meer. Die Lage einer Immobilie können Sie nicht korrigieren. Daher sollten Sie viel Zeit in die Auswahl des Objekts investieren. Das ist für die lukrative Vermietung einer Wohnung sehr wichtig.

Tipp: Stehen Ihnen fünf interessante Objekte zur Auswahl? Dann berechnen Sie die potenzielle Rendite!

Nutzen Sie hierfür den Finanztest-Rechner der Stiftung Warentest. Zusätzlich können Sie einen Investitionsplan für die nächsten 40 Jahre erstellen.

Eine Immobilie kann eine attraktive Geldanlage sein. Viele Anleger wissen aber nicht, für welche Wohnung sie sich entscheiden sollen. Deshalb bin ich so ausführlich auf den richtigen Standort eingegangen.

Kommen wir nun zu den 5 gängigen Fehlern.

1. Mietersuche: “Hilfe, mein Mieter zahlt nicht!”

Der Mieter hat einen wirklich netten Eindruck gemacht. Bereits zwei Monate später nach der Vermietung Ihrer Wohnung bleiben die Zahlungen aus. Am Ende entgehen Ihnen vierstellige Mietzinsen. Viele Vermieter lassen sich von einem freundlichen Eindruck täuschen. Bei der Mieterwahl sollten Sie lieber nach rationalen Kriterien vorgehen.

Fordern Sie eine Schufa-Bonitätsauskunft und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung an. Letztere zeigt, ob offene Mietrückstände vorliegen. Ein Mietnomade würde niemals eine positive Bescheinigung von seinem Vermieter erhalten. So senken Sie das Risiko, auf einen unzuverlässigen Mieter zu stoßen.

Erstellen Sie einen Fragebogen für alle Interessenten. Die Fragen können Sie direkt im Inserat als PDF-Datei hochladen. Mit dieser Taktik lässt sich bereits im Vorfeld eine Auswahl über die besten Kandidaten treffen.

Verzichten Sie auf Massenbesichtigungen, da Sie keinen Bewerber richtig kennenlernen. Laden Sie lieber 5-10 Personen zu einem freundlichen Gespräch ein.

Einige Vermieter treten bei den Fragen ins Fettnäpfchen. Es ist nicht gestattet, allzu private Dinge bei der Vermietung einer Wohnung zu fragen. Dazu zählt die Religionszugehörigkeit des Bewerbers. Der potenzielle Mieter darf die Antwort verweigern oder falsche Auskünfte erteilen.

Ob der Gesprächspartner raucht oder trinkt, ist ebenfalls Privatsache. Anders sieht es beim Nettoverdienst aus. Allgemeine Fragen rund um den Beruf sind gestattet. Bestehen Sie auf die letzten drei Gehaltsnachweise.

Tipp: Die Gesamtmiete sollte nicht mehr als 50 % des Nettoeinkommens betragen. Ungefähr ein Drittel oder weniger ist ein optimaler Wert.

So stellen Sie sicher, dass sich der Bewerber die Miete leisten kann. Bei Studenten sollten Sie auf eine Mietbürgschaft der Eltern bestehen.

Lassen Sie sich ruhig Zeit bei der Vermietung Ihrer Wohnung. Eine Woche mehr oder weniger spielt keine Rolle. Wählen Sie den Mieter nach rationalen Kriterien aus. Besitzen Sie zwei gleichwertige Bewerber, können Sie nach Sympathie entscheiden. Ansonsten sollte immer der zuverlässigste Interessent den Zuschlag erhalten.

2. Steuern: Ja, der Staat hat Geld zu verschenken

Viele Eigentümer winken bei der Steuererklärung ab. Doch das ist ein immenser Fehler. Vater Staat hat einige Steuergeschenke bei der Vermietung einer Wohnung zu bieten.

Vermietung Wohnung – Diese Posten können Sie steuerlich geltend machen:

• Einrichtung
• Gartenpflege
• Gebühr für Kontoführung
• Grundsteuer
• Hausmeister und Hausverwaltung
• Kosten für Kanalreinigung
• Hilfe vom Steuerexperten
• Maklerprovision
• Müllabfuhr
• Reparaturen
• Schuldzinsen
• Versicherungen
• Verwaltungskosten

Wie Sie sehen, ist das eine sehr lange Liste. Zudem dürfen Vermieter die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) von der Steuer absetzen.

Das liegt an der schlechter werdenden Bausubstanz. Deshalb können Sie von den Mieteinnahmen jährlich 2 % des Gebäudewertes abziehen und das über 50 Jahre.

Ich habe Ihnen nur einige Tipps für Steuerersparnisse geliefert. Mit meiner Aufzählung wollte ich Ihnen das Sparpotenzial aufzeigen. Am besten wenden Sie sich an einen Steuerberater, der Ihnen konkret weiterhelfen kann.

3. Anzeige und Mietvertrag: Fehlerhafte Angaben

Eine Immobilienanzeige hört sich unbürokratisch an. Schließlich handelt es sich um ein unverbindliches Angebot. Das ist so, als ob man einen Schrank auf eBay verkauft.

Ein teurer Irrtum: Fehlende Angaben zum Energieausweis werden mit bis zu 15.000 Euro Bußgeld geahndet. Liegt noch kein Ausweis vor, müssen Sie das angeben. Die Nachreichung erfolgt während der Besichtigung zur Vermietung der Wohnung.

Problematisch ist auch eine zu hohe Quadratmeterzahl. Misst der Mieter nach und stellt eine kleinere Fläche fest, kann er zu viel bezahlte Beträge rückwirkend einklagen. Der Fehler ergibt sich aus der Grundfläche. Die Grundfläche ist nicht mit der Wohnfläche gleichzusetzen.

Bei Balkonen, Dachschrägen und Terrassen werden einige Quadratmeter abgezogen, da eine Dachschräge keine volle Nutzung ermöglicht.

Generell sollten Sie die Anzeige bei der Vermietung einer Wohnung wahrheitsgetreu gestalten. Es bringt nichts, offensichtliche Mängel zu verschweigen. Ein Objekt im fünften Stock ohne Lift schreckt viele Interessenten ab. Sparen Sie sich und Ihren Bewerbern die Zeit.

Für manche Mieter kommt eine derartige Immobilie prinzipiell nicht infrage. Wenn Sie ehrlich sind, melden sich wirklich interessierte Kandidaten.

Tipp: Hübschen Sie die Immobilie vor der Besichtigung auf. Es kostet kein Vermögen, die Wände frisch zu streichen. Außerdem sollten Sie den alten Teppichboden auswechseln.

Laminat ist ein preiswertes Material, macht aber optisch einen komplett anderen Eindruck. Stellen Sie eine Pflanze ins Zimmer, um positive Emotionen zu wecken. Es geht darum, den Wohlfühleffekt zu steigern.

Vermietung Wohnung: Was ist beim Mietvertrag zu beachten?

Der Mietvertrag muss der aktuellen Rechtsprechung entsprechen. Eine falsche Klausel kann die komplette Regelung unwirksam machen. In diesem Fall greifen die gesetzlichen – sehr mieterfreundlichen – Vorgaben. Besonders bei Schönheitsreparaturen ergeben sich Fehler.

Manche Verträge schreiben alle drei oder vier Jahre eine Renovierung bestimmter Räume vor. Diese Klausel ist bei der Vermietung einer Wohnung unzulässig. Deshalb muss der Vermieter für die Renovierung selber aufkommen.

Fügen Sie dem Mietvertrag eine Hausordnung bei. Wichtige Punkte können Sie auch direkt in den Vertrag übernehmen. So beugen Sie Konflikte während der Vermietung Ihrer Wohnung vor. Die einzelnen Parteien können das Problem mit den Regeln der Hausordnung klären.

Legen Sie die allgemeinen Ruhezeiten fest. Definieren Sie klare Bereiche, wo die Bewohner ihre Fahrräder abstellen dürfen. Zudem können Sie eine Reinigungspflicht anordnen, etwa dass jede Woche ein anderer Haushalt das Treppenhaus putzt.

Deutlich wichtiger ist die Haftung für Schneefreiheit und Sauberkeit. Als Eigentümer sind Sie gesetzlich dazu verpflichtet, den Gehweg und Zugangsweg zu räumen. Diese Aufgabe können Sie an den Hausmeister oder an Ihre Mieter übertragen.

Verletzt sich ein Fußgänger, weil der Zugangsweg verschneit war, haftet der zuständige Mieter. Sonst werden Sie zur Rechenschaft gezogen, sollten Sie diese Klausel im Mietvertrag vergessen.

4. Kaution: Vertrauen ist gut, Sicherheit ist besser

Die Vermietung einer Wohnung sollte nicht per Handschlag erfolgen. Der Einzug erfolgt erst mit dem unterzeichneten Mietvertrag. Sonst können Sie keine extra Vereinbarungen beweisen. In diesem Fall gelten die gesetzlichen Bestimmungen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Ein Beispiel: Der Vermieter hat sämtliche Schönheitsreparaturen zu tragen!

Auch ein netter Mieter kann die Wohnung beschädigt hinterlassen. Um nicht auf den Kosten sitzenzubleiben, sollten Sie eine Kaution verlangen. Schöpfen Sie ruhig die maximale Höhe von drei Nettokaltmieten aus.

Einem Mieter, der seine Wohnung gut behandelt, sollte das nichts ausmachen. Schließlich kriegt er das Geld nach der Vermietung seiner Wohnung wieder zurück. An einer hohen Kaution stören sich meist finanziell schlechter gestellte Personen.

Info: Der Mieter darf die Kaution auf drei gleiche Monatsraten aufteilen. Als Vermieter haben Sie keinen Anspruch auf eine sofortige Zahlung der Summe. Die Regeln zur Mietkaution sind in § 551 BGB festgelegt.

Die Kaution muss vertraglich vereinbart sein. Tragen Sie die genaue Höhe in den Mietvertrag ein. Manche Vermieter verlangen eine zu niedrige oder gar keine Mietkaution. In meinen Augen ist das ein großer Fehler. Direkt beim Einzug wird die erste Rate fällig. Damit verfügen Sie sofort über eine finanzielle Sicherheit.

Darum sollten Sie zwei Übergabeprotokolle anfertigen

Hinterlässt der Mieter eine beschädigte Wohnung, klingt das nach einer klaren Sache. Er muss für die Schäden aufkommen! Ganz so einfach ist es leider nicht.

Folgende Schriftstücke lösen dieses Problem:

• Erstellen Sie beim Einzug ein detailliertes Übergabeprotokoll. Dort sind alle Mängel des Wohnobjekts enthalten. Beide Seiten profitieren bei der Vermietung einer Wohnung von diesem Protokoll. Liegt tatsächlich ein Mangel vor, muss der neue Mieter nicht dafür aufkommen. Verursacht er einen Schaden, kann er dank Einzugsprotokoll zur Kasse gebeten werden. Denken Sie auch an den Keller, da dort ebenfalls Schäden möglich sind.
• Als rechtliche Grundlage müssen Sie ein zweites Übergabeprotokoll anfertigen. Das geschieht beim Auszug zusammen mit dem Mieter. Die protokollierten Mängel dienen der Beweissicherung. Sonst könnte der Schaden auch nach dem Auszug angefallen sein. Theoretisch dürfen Sie einen Mangel nachmelden, das erscheint aber nur bei versteckten Schäden plausibel. Einen großen Kratzer an der Einbauküche sollten Sie beim Auszug entdecken.

Achten Sie darauf, dass beide Protokolle vom Mieter unterschrieben sind. Sonst besitzen sie keine Gültigkeit. Viele Vermieter vergessen, an die Übergabeprotokolle zu denken. Das ist ein teurer Fehler bei der Vermietung einer Wohnung.

5. Mieterhöhung und Mietminderung

Die Miete ist der Ausgangspunkt vieler Streitigkeiten. Manche Vermieter rechnen mit 100 % der Einnahmen. In der Praxis verhält es sich leider anders. Die Vermietung einer Wohnung kann unerwartete Ausgaben verursachen. Geht der Kühlschrank kaputt, weil er sehr alt ist, müssen Sie dem Mieter ein neues Modell kaufen.

Bei groben Mängeln sind sogar Mietminderungen möglich. Fällt ein kleiner Abstellraum als Fahrradunterstellplatz weg, ist eine Minderung um 5 % der Kaltmiete möglich. So hat es das Amtsgericht Hamburg am 22. August 2007 entschieden. Besonders Lärm verursacht häufig Probleme.

Schreien, streiten und poltern die Nachbarn nahezu täglich, führt das zu einer Mietminderung von 10 %. Dieses Urteil hat das Landgericht Berlin am 6. Februar 2015 getroffen.

Daher ist die vorher erwähnte Hausordnung umso wichtiger. Wer sich nicht daran hält, kann im Extremfall nach § 560 Abs.2 BGB fristlos gekündigt werden.

Eine Mietminderung können Sie leicht vermeiden. Erzählen Sie dem Mieter offen von den Mängeln. Kein Mensch mag es, wenn sich die ruhige Oase als wilde Partygasse entpuppt. Sprechen Sie den Mangel ehrlich an.

So vermeiden Sie unnötige Mietminderungen. Wer vorher von der lauten Straße weiß, wird damit kein Problem haben. Schließlich hat er die Wohnung trotz diesem Mangel angemietet.

Die Miete richtig erhöhen

Kommen wir zur erfreulicheren Seite bei der Vermietung einer Wohnung. Es sind regelmäßige Mieterhöhungen möglich. Auch hier lauern einige Fehlerquellen. Einige Vermieter führen eine Erhöhung durch, ohne sich über die Gesetze zu informieren.

Der Mieter kann dagegen Einspruch einlegen oder sogar vor Gericht ziehen. Um Ihnen teure Ausgaben zu ersparen, habe ich die wichtigsten Regelungen zusammengefasst.

So klappt’s mit der Mieterhöhung:

• schriftliche Begründung notwendig
• als Begründung eignet sich der aktuelle Mietspiegel (frei zugänglich im Internet oder bei der Gemeindeverwaltung)
• gibt es keinen Mietspiegel, müssen Sie eine Erhöhung mit drei Vergleichswohnungen begründen
• bei Neuvermietungen darf der Mietspiegel um höchstens 10 % überschritten werden
• erst 15 Monate nach Einzug ist eine Erhöhung gestattet, die nächste Mieterhöhung darf frühestens nach 15 Monaten erfolgen
• in 3 Jahren maximal 20 % höhere Miete, in vielen Städten höchstens 15 % (Kappungsgrenze)
• bei einer Modernisierung ist eine weitere Erhöhung um 11 % der Ausgaben möglich

Vermietung Wohnung Fazit: Teure Vermieter-Fehler einfach vermeiden

Die Vermietung einer Wohnung fängt mit der richtigen Standortwahl an. Eine gute Lage sichert Ihnen einen konstanten Strom an Nachmietern. Generell sollten Sie Ihren Mieter sorgfältig auswählen.

Es muss sich um eine zuverlässige Person mit einer hohen Bonität handeln. Dann können Sie Mieterhöhungen problemlos durchführen. Denken Sie an die Tipps aus diesem Artikel, wenn Sie Ihre nächste Immobilie vermieten.