Eine Wohnung ist eine attraktive Geldanlage. Wer schlau investiert, kann doppelt profitieren. Während die Immobilienpreise steigen, zahlt der Mieter fleißig den Kaufpreis ab. In beliebten Gegenden kommen auch Mieterhöhungen infrage. Nach ungefähr 20 bis 30 Jahren hat sich das Wohnobjekt von selbst finanziert. Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen, sparen Sie sich die aufwendige Mietersuche. Diese Stolpersteine gibt es zu beachten!

Soll ich eine vermietete Wohnung kaufen?

Es kommt darauf an. Ich weiß, dass Sie eine direkte Antwort erwartet haben. Nur ein unseriöser Immobilienmakler würde sofort mit “Ja” antworten. Aber worauf kommt es denn an?

Das sind die entscheidenden Punkte:

• Standort der Immobilie
• Zuverlässigkeit des Mieters

Nehmen wir an, das Objekt befindet sich in einer guten Lage. Der Verkäufer ruft einen sehr fairen Preis auf. Die Wohnung ist an eine Familie vermietet, die dort schon seit 15 Jahren lebt und einen großen Freundeskreis besitzt.

Es gab noch nie Probleme mit den Mietzahlungen. Dann würde ich sofort zuschlagen und diese vermietete Wohnung kaufen. Ich habe eben den Optimalfall einer Immobilie mit Mietern beschrieben.

Leider kann es auch zu Schwierigkeiten kommen. Das Wohnobjekt ist erst seit zwei Monaten bezogen. Direkt nach dem Kauf bleibt die Miete aus. Drei Monate später zieht der Mieter über Nacht aus und hinterlässt eine dreckige Wohnung.

Hier habe ich das andere Extrem beschrieben. Lesen Sie sich diesen Artikel aufmerksam durch, um eine derartige Überraschung zu vermeiden. Ich kenne mich mit schwierigen Mietern hervorragend aus.

Wer alles richtig macht, kann eine lukrative Rendite erwirtschaften. Es lohnt sich, eine vermietete Wohnung zu kaufen. Sobald die Finanzierung abbezahlt ist, trägt die Immobilie zu Ihrer Altersvorsorge bei. Mit den Mietzahlungen können Sie Ihre Rente erheblich aufbessern. Zudem handelt es sich um ein passives Einkommen.

Der Verwaltungsaufwand hält sich in Grenzen und die Kinder profitieren von einem sicheren Erbe. Nicht ohne Grund werden Immobilien als Betongold bezeichnet.

Die besten Tipps möchte ich in diesem Ratgeber direkt an Sie weitergeben!

Lage, Lage, Lage

Eine vermietete Wohnung zu kaufen ist eine gute Idee. Im Vordergrund steht der Standort Ihrer Immobilie. Früher oder später dürfen Sie Ihrem Mieter kündigen. Bis dahin können zwar mehrere Jahre vergehen, aber das Problem lässt sich lösen.

Anders sieht es bei der Lage aus. Verliert die Region an Attraktivität, verringert sich die Anzahl der potenziellen Nachmieter. Theoretisch können sogar die Mietpreise sinken. Um das zu vermeiden, müssen Sie die Immobile mit Bedacht auswählen.

Kriterien zur Einschätzung von Standorten:

• Entfernung zur Altstadt
• Verkehrssituation (ruhige Wohngegend oder direkt an der Hauptstraße)
• Bus- und Zuganbindung
• Infrastruktur (Einkäufe, Schulen usw.)
• Nachbarschaft (Berufsgruppen, Lärmbelästigung)
• Größe der Stadt (sollte mindestens 20.000 Einwohner haben)
• Popularität der Region (wachsende Bevölkerung steht für einen gesunden Arbeitsmarkt)
• Bebauung der Wohngegend (Häuschen mit Garten, Mehrfamilienhäuser, Gewerbegebiet)
• Nähe zu Grünflächen und Parks

In sehr guter Lage findet sich ein Nachmieter quasi über Nacht. Wer eine Immobilie in München vermieten möchte, kann sich in der ersten Woche auf mehr als 50 Anfragen einstellen. Voraussetzung ist natürlich ein marktgerechter Mietpreis.

Anders verhält es sich in ostdeutschen Dörfern mit sinkender Einwohnerzahl. Wegen dem schlechten Jobmarkt wechseln die Leute ihren Wohnort. Das führt zu fallenden Mietpreisen. Außerdem können mehrere Monate bei der Mietersuche vergehen. Es ist ein großes Risiko, dort eine vermietete Wohnung zu kaufen.

Mit etwas Pech zieht der Mieter nach einem halben Jahr aus und Sie finden keinen passenden Nachmieter. Am Ende müssen Sie das Objekt günstiger vermieten, was Ihre komplette Renditeberechnung über den Haufen wirft.

Tipp: Nutzen Sie den Rechner von Stiftung Warentest, um die potenzielle Rendite einer vermieteten Wohnung zu ermitteln. Das Tool funktioniert unter Microsoft Excel und Open Office.

Wie bewerte ich einen Mieter?

Der Mieter befindet sich bereits in der Wohnung. Deshalb können Sie keine Bonitätsprüfung durchführen. Als Käufer müssen Sie andere Bewertungskriterien heranziehen. Ich habe Ihnen eine kleine Liste erstellt:

So schätzen Sie einen Mieter ein:

• Wie lange lebt er in der Wohnung?
• Hat er alle Mietzahlungen pünktlich geleistet?
• Ist er mit der Umgebung fest verwurzelt?
• Welchem Job geht er nach?
• Handelt es sich um eine Familie oder um einen Single? (Ein Single könnte spontan ausziehen, sobald er einen Partner gefunden hat.)
• Was kann Ihnen der Verkäufer über den Mieter erzählen?
• Wie kompliziert ist der Mieter? Beschwert er sich über kleinere Probleme? Schlägt er sofort den juristischen Weg ein, wenn ihm etwas nicht passt?
• Im Worst-Case-Szenario: Wie schnell kann ich ihm kündigen?

Ich bin eben von einem einzigen Mieter ausgegangen. Natürlich kann es sich auch um eine ganze Familie handeln. Wer eine vermietete Wohnung kaufen möchte, sollte die Immobilie aus den Augen des Mieters betrachten.

Beispiel: Eine 2-Zimmer-Wohnung wird von einem jüngeren Paar bewohnt. Der Mietvertrag läuft seit zwei Jahren, alles sieht gut aus. Bisher gab es keine Probleme bezüglich der Mietzahlungen.

Es ist jedoch durchaus möglich, dass das Paar in den nächsten Jahren ein Kind bekommt. Dann wird die Wohnung zu klein sein, ein Umzug erscheint wahrscheinlich. Das sollten Sie beachten, wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen.

Ich kann mich nur wiederholen, auf den Standort kommt es an. Dann sind Sie nicht zu sehr vom aktuellen Mieter abhängig. Im Notfall sprechen Sie eine Kündigung aus und suchen nach einem besseren Kandidaten. Wie es sich mit den Kündigungsfristen verhält, erkläre ich Ihnen im Laufe des Artikels.

Entwicklung der Mietpreise

Es ist ein offenes Geheimnis, dass die Mieten in den letzten 10 Jahren stark gestiegen sind. Das gilt vor allem für beliebte Regionen wie Berlin, Hamburg, München oder Stuttgart. Doch auch in kleineren Studentenstädten haben sich die Preise stark erhöht. Der Grund liegt in der enormen Nachfrage.

Langfristig können Sie mit steigenden Mieteinnahmen rechnen. Wichtigste Voraussetzung ist eine gefragte Wohngegend. Dieser Aufwärtstrend wird vom jährlichen erhobenen Mietpreisindex des Statistischen Bundesamtes bestätigt. Besonders seit 2011 ist ein sprunghafter Anstieg des Mietzinses zu beobachten.

Wie kann ich vom Mietmarkt profitieren?

Als Eigentümer können Sie regelmäßige Mieterhöhungen durchführen. Dafür müssen Sie zuerst die ortsübliche Miete ermitteln. Am besten geht das mit dem regionalen Mietspiegel. In der Regel ist dieses jährlich per Umfrage ermittelte Dokument im Internet frei einsehbar. Der Mietspiegel enthält die durchschnittliche Miete verschiedener Ortsteile.

Das sind Ihre Rechte als Vermieter:

• Generell gilt für Mietpreise der ortsübliche Satz (§ 588 BGB). Die durchschnittliche Miethöhe lässt sich mit dem Mietspiegel bestimmen.
• Der Mietzins darf den Mietspiegel um maximal 20 % übersteigen (§ 5 WiStG).
• Es werden Wohnobjekte mit gleicher Ausstattung, Lage und Wohnfläche herangezogen.
• Das Vergleichsobjekt muss im selben Ortsteil stehen. Die Mietpreise der Nachbargemeinde sind für eine Erhöhung nicht zulässig.
• Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % erhöht werden. In angespannten Gegenden existiert die sogenannte Kappungsgrenze von 15 %. Damit möchten gefragte Städte ihre Bewohner vor stark steigenden Mieten schützen. Informieren Sie sich vor der Erhöhung, ob eine Kappung vorliegt. Sonst kann der Mieter die Mieterhöhung verweigern.
• Eine Mieterhöhung ist frühestens 15 Monate nach Einzug bzw. nach der letzten Erhöhung möglich.

In kleineren Gemeinden existiert manchmal kein Mietspiegel. Dann können Sie eine Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen im Dörfchen begründen.

Ich würde den Mietspiegel alle drei Jahre prüfen und eine entsprechende Erhöhung vornehmen. Denken Sie daran, dass eine vermietete Wohnung eine Kapitalanlage ist. Eine vermeintlich kleine Mieterhöhung von monatlich 10 Euro macht 120 Euro im Jahr aus. Bei 50 Euro im Monat ergibt sich ein stolzer Jahresbetrag von 600 Euro.

Quelle: statista.com (Mietpreisindex)

Holen Sie sich Infos zum Eigentümer ein

Wer eine vermietete Wohnung kaufen möchte, sollte auch den Verkäufer prüfen. Manche Eigentümer erzählen nur, dass ein Mieter vorhanden ist. Dies sagt aber wenig über dessen Zuverlässigkeit aus. Es können Mietrückstände bestehen.

Wurde eine Kaution geleistet und in welcher Höhe? Dieses Geld bietet Ihnen einen finanziellen Schutz. Hinterlässt der Mieter die Wohnung in einem mangelhaften Zustand, können Sie die Kaution zur Reparatur der Schäden nutzen.

Generell sollten Sie ein freundliches Gespräch mit dem Mieter führen. So kommen unerwartete Tatsachen ans Tageslicht. Die Wohnung besitzt einige Schäden, über die Sie der Verkäufer nicht aufgeklärt hat. Eventuell liegt eine Klage gegen den Eigentümer vor. Das würde auf teure Reparaturen oder Sanierungen hindeuten.

Es könnte sich aber auch um Lärmprobleme handeln, die eine Mietminderung nach sich ziehen. Ich rate Ihnen, eine solche Wohnung zu meiden.

Als Vermieter haben Sie die sogenannten nicht umlegbaren Nebenkosten zu tragen. Dazu zählen u. a. die Reparatur-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Alle Nebenkosten sind in der sogenannten Betriebskostenverordnung (BetrKV) zusammengefasst.

Was bedeutet dieses Gesetzeswerk? Ist die Heizung defekt, müssen Sie Ihren Geldbeutel zücken. Das Mietobjekt muss für den Mieter vertragsgemäß nutzbar sein. Deshalb sollten Sie den Zustand der Wohnung fachmännisch bewerten. Ein Gutachter oder Sachverständiger hilft Ihnen dabei, die Qualität der Immobilie zu beurteilen, bevor Sie eine vermietete Wohnung kaufen.

Gesetzliche Bestimmungen

Fangen wir mit dem wichtigsten Grundsatz an:

“Kauf bricht nicht Miete.” (§ 566 BGB)

Diese Regelung aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist elementar. Der Verkauf einer Wohnung wirkt sich nicht auf das aktuelle Mietverhältnis aus. Es erfolgt nur eine Übertragung der Rechte und Pflichten auf den neuen Eigentümer.

Das bestehende Mietverhältnis verbleibt in seiner derzeitigen Form. Der Käufer darf dem Mieter keinen neuen Mietvertrag vorlegen, bloß weil er das Objekt erworben hat. Es gelten die Bestimmungen aus dem alten Mietverhältnis.

Erst mit dem Grundbucheintrag erwerben Sie den Anspruch auf Mieterträge. Wickeln Sie den Immobilienkauf zügig ab, da Sie sich sonst Einnahmen entgehen lassen.

Zudem könnte sich die Kaution als Problem erweisen. Der Verkäufer muss dieses Geld an Sie weiterreichen. Denken Sie nicht daran, müssen Sie womöglich die Kaution vorstrecken. Das ist dann problematisch, wenn der Mieter kurze Zeit später auszieht. In der Regel sollten sich keine Schwierigkeiten ergeben.

Die Mietverträge bleiben in ihren Konditionen unverändert. Ich werte das als sinnvolle Maßnahme zum Mieterschutz. Denken Sie daran, dass eine Wohnung von Menschen bewohnt wird. Sie ist der Mittelpunkt des täglichen Lebens. Daher setzt der Staat strenge Regelungen an, wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen.

Kündigung aus Eigenbedarf

Als Käufer können Sie Eigenbedarf anmelden und dem Mieter kündigen. Das ist interessant für Anleger, die es sich anders überlegen und die Wohnung erst mal selber beziehen möchten. Dieses Recht gilt auch für Familienmitglieder! Dazu zählen Eltern, Kinder, Enkel und Großeltern. Benötigen Sie eine Wohnung für Pflegepersonal, ist eine Kündigung ebenfalls möglich.

Möchten Sie das Wohnobjekt an Ihren Bruder vermieten, dürfen Sie dem aktuellen Mieter eine Kündigung aus Eigenbedarf aussprechen. Die gesetzliche Kündigungsfrist entscheidet über das genaue Auszugsdatum.

• Mieter lebt weniger als 5 Jahre in der Wohnung: Kündigungsfrist von 3 Monaten
• Mietvertrag von 5 bis 8 Jahren: Frist von 6 Monaten
• Über 8 Jahre in der Wohnung sesshaft: Auszug nach 9 Monaten möglich

Es ist ein spezieller Sonderfall zu beachten, wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen. Konkret geht es um Mietshäuser, die in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Ausschlaggebend ist das Einzugsdatum des Mieters. Hat er vor der Umwandlung seinen Mietvertrag unterzeichnet, gilt eine Sperrzeit von 3 Jahren.

Erst dann können Sie eine Kündigung aus Eigenbedarf vollziehen. Bei Wohnungsnotstand kann ein Bundesland die Frist auf 10 Jahre verlängern. Prüfen Sie deshalb genau nach, ob eine Sperrfrist vorliegt.

Möchten Sie eine vermietete Wohnung kaufen und das bestehende Mietverhältnis weiterlaufen lassen, spielt der Eigenbedarf keine Rolle. Ich habe diesen Punkt der Vollständigkeit halber angesprochen.

Vorkaufsrecht des Mieters

Der Mieter kann Ihnen die gewünschte Immobilie wegschnappen. Das klingt ärgerlich, ist jedoch in § 577 BGB gesetzlich verankert. Ich habe Ihnen eben von einem Sonderfall berichtet.

Zur Erinnerung: Es geht darum, dass eine Miet- in eine Eigentumswohnung abgeändert wird. Bestand das Mietverhältnis bereits vor der Umwandlung, besitzt der Mieter ein sogenanntes Mietervorkaufsrecht.

Dafür muss ein ausgehandelter Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und einem Dritten vorliegen. In diesen Vertrag kann der aktuelle Mieter eintreten. Akzeptiert er den vereinbarten Preis, müssen Sie ihm die Immobilie überlassen.

Der Verkäufer kann nichts dagegen unternehmen. Er muss den Mieter unbedingt auf den Kaufvertrag hinweisen. Danach gilt eine 2-monatige Frist zur Wahrnehmung des Vorkaufsrechts.

Immerhin kann ich Ihnen ein kleines Trostpflaster reichen. Für den ursprünglichen Käufer fallen keine Notar- oder Grundbuchkosten an. Der Vorkaufsberechtigte hat diese Kosten zu tragen.

Am Ende verlieren Sie nur die Zeit, die bei der Objektsuche verstrichen ist. Möchten Sie eine vermietete Wohnung kaufen, sollten Sie frühzeitig in Erfahrung bringen, ob ein Vorkaufsrecht besteht. Sprechen Sie mit dem Mieter, wie wahrscheinlich es ist, dass er diese Option nutzt.

Fazit: Zuerst die Lage, dann der Mieter

Als Anleger sollten Sie sich auf den Standort fokussieren. Haben Sie mehrere Objekte in guter Lage gefunden, sehen Sie sich die Mieter an. Wählen Sie die Wohnung mit der zuverlässigsten Mieterschaft aus. Ein netter Mieter sollte jedoch niemals den Ausschlag geben.

Bevorzugen Sie immer die bessere Immobilie mit einem höheren Wertsteigerungspotenzial. Dem aktuellen Mieter können Sie früher oder später kündigen. Die Lage hingegen lässt sich nicht mehr verlegen.

Denken Sie an meine Tipps, wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen. Dann könnte sich dieses Investment als echter Glücksgriff erweisen!