Renditeberechnung Immobilien – was sie wissen sollten

Vermietete Wohnobjekte sind eine interessante Geldanlage. Anders sieht es bei einem alten Klassiker aus. Das Sparbuch kann mit einer jährlichen Rendite von unter 0,1 % nicht überzeugen. Hier ist die Rendite schnell berechnet: Die Bank weist den genauen Wert transparent in der Produktbeschreibung auf. Doch die Renditeberechnung von Immobilien läuft deutlich komplizierter ab. Ich möchte Ihnen alle Formeln verständlich mit Beispielen erklären!

Was ist die Rendite?

Die Rendite drückt das Verhältnis zwischen dem Start- und Endkapital aus. Nehmen wir an, ein Anleger investiert 100.000 Euro in Aktien. Am Ende des Jahres notieren die Wertpapiere bei 104.000 Euro. Somit hat er eine Rendite oder einen Wertzuwachs von vier Prozent erzielt.

Eine hohe Rendite ist mit einem größeren Risiko verbunden. Wenn Sie das Festgeldkonto mit dem Aktiendepot vergleichen, bietet Ihnen das Depot eine deutlich bessere Rendite.

Dafür können Aktien auch mehrere Jahre fallen, was beim Festgeld ausgeschlossen ist. In der Regel steht der Ertrag bereits bei der Geldanlage fest.

Dagegen spekulieren Sie mit Aktien auf einen positiven Wertzuwachs. Wie hoch dieser ausfällt, zeigt sich erst beim Wertpapierverkauf.

Ich sehe Immobilien als cleveren Mittelweg an. Aufs Festgeld gibt es bei einer Laufzeit von 120 Monaten pro Jahr um die 2,0 Prozent. Damit lässt sich die Inflation gerade so decken. In meinen Augen ist das keine gute Rendite, da ein kleines Risiko einer Bankenpleite besteht.

Aktien hingegen lässt sich keine seriöse Prognose treffen, da dies ein zu kurzer Zeitraum ist. Innerhalb von 10 Jahren kann viel passieren. Anfang 2018 haben viele Märkte ein neues Allzeithoch erzielt. Dieser Trend kann sich wieder umkehren.

Um Ihnen einen Anhaltspunkt zu geben: Der historische Wertzuwachs von Indizes wie dem Dow Jones liegt bei 7-10 Prozent im Jahr. Dafür müssen Sie mindestens 20 Jahre oder länger investiert bleiben.

Info: Immobilien bieten eine Rendite zwischen 2-6 Prozent. Das Risiko ist als gering bis mittel einzustufen. Damit bieten vermietete Wohnungen und Häuser eine höhere Sicherheit als Aktien. Im Vergleich zu Festgeld und Co. fällt die potenzielle Rendite höher aus.

Renditeberechnung Immobilien – Die beste Renditeformel

Eine Kapitalanlage muss auf harten Fakten beruhen. Wer spontan Aktien kauft, wird auf Dauer rote Zahlen erleiden. Das gilt sogar für Festgeldanleger, die ihr Erspartes einer zwielichtigen Bank im Ausland anvertrauen. Die Renditeberechnung für Immobilien hilft Ihnen dabei, ein Wohnobjekt besser beurteilen zu können.

Es existieren mehrere Renditeformeln. Jede von ihnen eignet sich für bestimmte Situationen. Welche das sind, werde ich Ihnen direkt bei jeder Renditeberechnung der Immobilien erklären. So wissen Sie, wann Sie welche Formel anzuwenden haben.

Für den schnellen Überblick:

• Die Eigenkapitalrendite eignet sich für den Quervergleich mit anderen Finanzprodukten.
• Dafür können Sie mit der Objektrendite mehrere Immobilien miteinander vergleichen.
• Die Nettomietrendite hingegen ist das Verhältnis von Mieteinnahmen zum Kaufpreis inkl. der Nebenkosten. Wie es der Name schon sagt, stehen die Mieteinnahmen im Vordergrund.

Ich habe die Renditeformeln nur kurz erklärt, damit Sie sehen, wie sehr sie sich voneinander unterscheiden. Natürlich gehe ich im Artikel ausführlich auf jede einzelne Formel ein.

Die Renditeberechnung von Immobilien ist auch für selbstgenutztes Wohneigentum möglich. Ich möchte Ihnen aber teilweise davon abraten. Beim Eigenheim spielen weiche Faktoren eine wichtige Rolle.

Eventuell wohnt Ihre Familie in einer bestimmten Straße, die nur eine geringe Rendite bietet. Viele Käufer zahlen für emotionale Aspekte einen gewissen Aufpreis. Das ist völlig in Ordnung, wenn man sein restliches Leben in einer bestimmten Gemeinde verbringen möchte. Bei der Vermietung von Immobilien kommt es jedoch auf harte Zahlen an.

Genug der Einführung, ich möchte Sie nicht länger warten lassen. Insgesamt bringe ich Ihnen vier Renditeformeln bei. Steigen wir direkt mit der Renditeberechnung von Immobilien ein.

1. Eigenkapitalrendite

Definition: Die Eigenkapitalrendite bildet das Verhältnis vom Eigenkapital zum Gewinn. Das Eigenkapital besteht aus Ihren Ersparnissen. Nehmen wir an, die Wohnung kostet 150.000 Euro, das Eigenkapital liegt bei 40.000 Euro.

Somit können Sie 40.000 Euro selber bezahlen und müssen die restlichen 110.000 Euro (plus Nebenkosten) als Fremdkapital in Form einer Baufinanzierung aufnehmen.

Formel: Eigenkapitalrendite in % = (Gewinn / Eigenkapital) x 100

Das Ergebnis dieser Renditeformel wird auch als Verzinsung des Eigenkapitals bezeichnet. Es ist ein Vergleich verschiedener Anlageformen möglich. Die Renditeberechnung der Immobilien liefert ein Ergebnis von 0,1 Prozent.

Dagegen können Sie mit einer anderen Anlageform um die 5,0 % erzielen. In diesem Fall sollten Sie darüber nachdenken, ob das andere Investment eine bessere Idee ist.

An dieser Stelle muss ich energisch einhaken: Die Eigenkapitalrendite hat eine geringe Aussagekraft, weil sie sich auf die Vergangenheit bezieht. Bei Wohnobjekten setzen Sie jedoch auf eine Wertsteigerung des Gebäudes. In beliebten Gegenden kann sich die Miete überproportional erhöhen. Daher sollten Sie diese Renditeformel mit Bedacht anwenden.

Ich nutze die Formel als ersten Anhaltspunkt für einen groben Quervergleich. Kommt eine kleine Rendite von unter zwei Prozent heraus, sehe ich mir die Umstände genauer an. So können Sie tatsächlich einige mangelhafte Objekte identifizieren. Handelt es sich jedoch um eine beliebte Wohngegend, würde ich mich nicht von einer geringen Eigenkapitalrendite stören lassen.

Renditeberechnung Immobilien – Beispiel zur Eigenkapitalrendite

Für die Eigenkapitalrendite benötigen Sie den Gewinn und das eingesetzte Eigenkapital. Ich möchte die Rechnung anhand folgender Zahlen durchführen.

• Eigenkapital: 30.000 Euro
• nicht auf den Mieter umlegbare Nebenkosten (z. Bsp. Instandhaltung und Verwaltung): 50 Euro
• monatliche Finanzierungsrate: 650 Euro
• Kaltmiete: 760 Euro

Aus diesen Zahlen können wir den Gewinn berechnen. Zuerst ermitteln wir die monatlichen Kosten. Das sind die Finanzierungsrate und die nicht umlegbaren Nebenkosten.

Unter dem Strich wären das 700 Euro (650 Euro + 50 Euro). Da die Kaltmiete bei 760 Euro liegt, beträgt der monatliche Gewinn 60 Euro (650 Euro – 700 Euro). Aufs Jahr gerechnet, sind es 720 Euro (60 Euro x 12 Monate).

Nun können Sie diese Renditeberechnung für Immobilien abschließen. Dafür teilen Sie das Eigenkapital durch den Gewinn. In unserem Beispiel sähe die Rechnung 720 Euro / 30.000 Euro = 0,024 aus. Multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100, um eine Eigenkapitalrendite von 2,4 % zu erhalten.

Es sollte eine Rendite von wenigstens 2 % herauskommen. Dann ist alles im grünen Bereich. Für Immobilien mit einem guten Standort ist das ein guter Wert. Wegen dem hohen Kaufpreis fällt die Finanzierungsrate tendenziell höher aus.

2. Bruttomietrendite

Definition: Die Bruttomietrendite bildet das Verhältnis von der Jahreskaltmiete zum Kaufpreis. Dabei werden wichtige Aspekte wie die Verwaltungskosten außer Acht gelassen.

Deshalb sollten Sie diese Formel nur für eine erste Renditeberechnung von Immobilien nutzen. Damit können Sie checken, ob die Rendite eines inserierten Objekts einigermaßen vernünftig ausfällt. Es sollte ein Wert von 2 % oder höher herauskommen.

Formel: Bruttomietrendite in % = (Jahresbruttokaltmiete / Immobilienpreis) x 100

Viele Makler werben mit einer hohen Mietrendite. Hier müssen Sie aufs Kleingedruckte schauen, um Lockangebote zu entlarven. Oftmals nutzen Immobilienverkäufer die weniger aussagekräftige Bruttomietrendite. In der Nettomietrendite hingegen sind die Mietnebenkosten enthalten, was die Gesamtrendite senkt.

Beispiel zur Bruttomietrendite

Diese Renditeberechnung für Immobilien läuft sehr einfach ab. Entdecken Sie ein spannendes Inserat auf ImmobilienScout24, können Sie die Bruttomietrendite schnell kalkulieren.

• Immobilienpreis: 200.000 Euro
• Kaltmiete: 760 Euro

Für die Jahresbruttokaltmiete multiplizieren Sie die Kaltmiete (760 Euro) mit 12 Monaten. In unserem Beispiel sind das 9.120 Euro an Einnahmen. Danach teilen Sie die jährliche Kaltmiete durch den Immobilienpreis von 200.000 Euro. Das Ergebnis von 0,046 multiplizieren Sie mit 100, um eine Bruttorendite von 4,6 % zu erhalten. Das ist doch eine schöne Rendite!

Leider muss ich sofort Salz in diese Renditeberechnung von Immobilien streuen. Es fehlen nämlich wichtige Ausgaben wie die Kaufnebenkosten. Allein hierfür müssen Sie ungefähr 10 % auf den Kaufpreis draufschlagen.

Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5-6,5 Prozent. Zusätzlich kommen die Kosten für Grundbuch und Notar (ca. 1 %) sowie die Maklergebühr (3-7 %) hinzu. Unter dem Strich können die Nebenkosten sogar die 10-Prozent-Marke übersteigen. Beim oberen Immobilienpreis wären es circa 20.000 Euro an Kaufnebenkosten.

Ein weiterer Punkt sind die nicht umlegbaren Nebenkosten. Diese Ausgaben belasten die Bruttomiete, zu denen Kosten wie die Gebühren für die Hausverwaltung zählen. Insgesamt besitzt die Bruttomietrendite eine geringe Aussagekraft.

Zur schnellen Orientierung ist die ermittelte Rendite passabel. Geht es jedoch um eine konkrete Anlageentscheidung, müssen Sie mit der Nettomietrendite arbeiten.

3. Nettomietrendite

Definition: Die Nettomietrendite zeigt das Verhältnis zwischen Jahreskaltmiete und Kaufpreis. Im Gegensatz zur Bruttomietrendite werden alle gängigen Nebenkosten berücksichtigt.

Formel: Nettomietrendite in % = (Jahresnettokaltmiete / Immobilienpreis mit Nebenkosten) x 100

In begehrter Lage sollte die Rendite bei 2-4 % liegen. Selbst ein leicht geringerer Wert geht in Ordnung. Bei weniger beliebten Standorten können 7 % oder mehr herauskommen. Eine hohe Rendite ist nicht zwangsläufig ein Qualitätsmerkmal.

Manche Wohnungen werden zu einem günstigen Kaufpreis angeboten, da sich kein Käufer oder Mieter finden lässt. Das führt zu einer rechnerisch hohen Rendite, die sich kaum realisieren lässt. Zudem droht in schlechten Standorten ein langfristiges Leerstandsrisiko. Auf die Risiken gehe ich später ausführlich ein, nun soll es um die Renditeberechnung von Immobilien gehen.

Die Nettomietrendite ist nicht ganz so einfach zu berechnen. Dafür besitzt die ermittelte Rendite eine hohe Aussagekraft. Nur die Steuern und die Kosten fürs Darlehen fehlen.

Beispiel zur Nettomietrendite

Die Renditeberechnung von Immobilien läuft ein wenig komplizierter ab. Aber keine Sorge, ich möchte Ihnen jeden Schritt ausführlich erklären. Hier sehen Sie nochmals die Basisdaten von der Bruttokaltmiete.

• Immobilienpreis: 200.000 Euro
• Kaltmiete: 760 Euro

Kümmern wir uns zuerst um den realen Immobilienpreis. Hierfür müssen wir die Erwerbsnebenkosten bestimmen. In der Regel sind das drei Kostenpunkte.

• Grunderwerbsteuer: 13.000 Euro (6,5 % in Nordrhein-Westfalen)
• Maklergebühr: 5.000 Euro (geeinigt auf 2,5 %, freie Verhandlung möglich)
• Grundbuch und Notar: 2.000 Euro (1 %)

Die Kaufnebenkosten liegen insgesamt bei 20.000 Euro. Der gesamte Immobilienpreis beträgt 220.000 Euro (200.000 Euro + 20.000 Euro). Denken Sie bei der Finanzplanung unbedingt an diesen Kostenblock.

Manche Käufer glauben, sie hätten viel Eigenkapital zur Verfügung. Wie Sie an diesem Beispiel sehen, kann sich eine vermeintlich große Summe von 50.000 Euro schnell reduzieren.

Kommen wir zur Jahreskaltmiete von 9.120 Euro (760 Euro x 12 Monate). Auch hier sind einige Punkte bei der Renditeberechnung von Immobilien zu beachten. Die Prozentwerte beziehen sich auf die Jahreskaltmiete.

• Instandhaltungsrücklage: 240 Euro (4 Euro pro qm² für bis zu 5 Jahre alte Gebäude, 6 Euro pro qm² bei bis zu 10 Jahren, 7,50 Euro bei bis zu 15 Jahren, ab einem Alter von 16 Jahren 10 Euro pro qm²)
• Hausverwaltung: 300 Euro (die Preise können schwanken, ich bin von 25 Euro pro Monat ausgegangen)
• Leerstandsrisiko: 183 Euro (2 %)
• kleinere Reparaturen: 456 Euro (5 %)

Das ergibt einen Kostenaufwand von 1.179 Euro. Somit liegt die Jahresnettokaltmiete bei 7.941 Euro. Nun können wir die Renditeberechnung für Immobilien abschließen.

Dazu setzen wir die ermittelten Zahlen in die Hauptformel ein: (7.941 Euro / 220.000 Euro) x 100 = 3,6 %

Renditeberechnung Immobilien – Kalkulieren Sie immer mit Nettowerten

Ich habe bei der Bruttomietrendite bewusst mit denselben Zahlen gearbeitet. Dort kam in der Renditeberechnung von Immobilien ein Wert von 4,6 % heraus. Jetzt sind es aber nur noch 3,6 Prozent.

Die Rendite wurde durch die Nebenkosten um einen ganzen Prozentpunkt geschmälert. Aus diesem Grund sollten Sie immer die Nettomietrendite verwenden und die Bruttomietrendite höchstens bei fehlenden Angaben nutzen. Selbst dann würde ich Ihnen empfehlen, die Nebenkosten grob zu schätzen.

4. Objektrendite

Definition: Bei der Objektrendite geht man davon aus, dass die Finanzierung des Wohnobjekts vollständig durch Eigenkapital erfolgt. Damit ist ein Vergleich zwischen verschiedenen Immobilien möglich. Es soll das Verhältnis zwischen Mietreinertrag abzüglich Steuern und Gesamtkaufpreis einer Immobilie ermittelt werden.

Formel: Objektrendite in % = Verhältnis von der Kaufsumme zu (Mietertrag – Unterhaltskosten – Steuern)

Beispiel zur Objektrendite

Den Mietreinertrag (Mietertrag – Unterhaltskosten) haben wir bei der Nettomietrendite berechnet. Kurz zur Erinnerung: Der Mietertrag ergibt sich aus den 12 Monatskaltmieten, während zu den Unterhaltskosten z. Bsp. die Hausverwaltung gehört. Im oberen Beispiel waren es 7.941 Euro. Das erleichtert uns ein wenig die Renditeberechnung von Immobilien.

Bei den Steuern müssen Sie zuerst den zu versteuernden Betrag ermitteln.

Info: Da Steuern ein komplexes Thema sind, möchte ich sie in der Renditeberechnung für Immobilien einfach halten. Bei einem Baujahr vor 1925 rechnen Sie für 40 Jahre mit 2,5 Prozent. Ab 1925 kalkulieren Sie für 50 Jahre mit jeweils 2,0 Prozent. Es kann bloß der Gebäudewert und nicht das Grundstück abgeschrieben werden.

Ich tätige eine Beispiel-Abschreibung von 2.800 Euro. Das steuerliche Ergebnis liegt bei 5.141 Euro (Mietreinertrag 7.941 Euro – Abschreibung 2.800 Euro). Es soll ein Steuersatz von 40 % gelten. Bezogen auf 5.141 Euro ergeben sich Steuern in Höhe von 2.057 Euro.

Der Mietreinertrag nach Steuern liegt bei 5.884 Euro (7.941 Euro – 2.057 Euro).

Nun können wir das Verhältnis zwischen Kaufsumme und Mietreinertrag abzüglich der Steuern bestimmen. Auf der einen Seite haben wir die Immobilie für 220.000 Euro (200.000 Euro Kaufkosten + 20.000 Euro Erwerbsnebenkosten).

Dem steht der Mietreinertrag abzüglich Steuern von 5.884 Euro gegenüber. Es ergibt sich eine Rendite von 2,7 Prozent (5.884 Euro / 220.000 Euro x 100).

Wichtig: Eine hohe Objektrendite kann bei der Renditeberechnung von Immobilien trügerisch sein. Vor allem ein günstiger Kaufpreis liefert traumhafte Renditewerte.

Es ist jedoch Vorsicht geboten. Oftmals handelt es sich um ältere Häuser mit einem hohen Sanierungsbedarf. Diese Kosten sind nicht durch das Hausgeld gedeckt. Es werden teure Sonderumlagen fällig. Berücksichtigen Sie diese Ausgaben bei den Unterhaltskosten. Setzen Sie die notwendigen Rücklagen entsprechend höher an.

Renditeberechnung Immobilien – In langfristigen Zeiträumen denken

Eine Immobilie ist ein langfristiges Investment. Wer das Wohnobjekt zu früh verkauft, zahlt die umgangssprachlich genannte Spekulationssteuer. Darunter versteht man den Gewinn, der sich aus diesem Geschäft ergibt.

Es gilt der persönliche Einkommenssteuersatz. Zum Glück können Sie diese Kosten leicht umgehen. Nach dem Kauf müssen Sie sich für 10 Jahre gedulden. Dann ist die Spekulationsfrist vorbei und Sie dürfen sich an einem steuerfreien Gewinn erfreuen.

Tipp: Zehn Jahre sind Ihnen zu lang? Bewohnen Sie die Immobilie selber für drei Jahre. Alternativ können Sie Ihre Kinder für den gleichen Zeitraum mietfrei einquartieren.

Dieser Umweg ermöglicht Ihnen nach drei Jahren einen steuerfreien Verkauf. Das kann sinnvoll sein, wenn die Preise kurzfristig stark explodieren und Sie in wenigen Jahren mit einer Abkühlung rechnen.

Generell zählt eine Immobilie zu den teuren Investments. Die Erwerbsnebenkosten liegen bei rund 10 Prozent. Viele Käufer vergessen, an diese Ausgaben zu denken. Wenn Sie die Renditeberechnung von Immobilien anstellen, sollten Sie die Nebenkosten berücksichtigen.

Versuchen Sie möglichst langfristig denken. Ich persönlich empfehle Ihnen 10 Jahre als kürzeste Anlagedauer. Danach können Sie Ihre Wohnobjekte immerhin steuerfrei verkaufen. Noch besser sind 20 Jahre oder länger. Derartige Zeiträume erlauben einen besseren Vergleich mit Anlageklassen wie Aktien oder Fonds.

Renditeberechnung Immobilien – Wie wird sich der Markt entwickeln?

Die Rendite birgt eine Stolperfalle in sich. Ein hoher Wert spricht nicht automatisch für ein gutes Investment. In ostdeutschen Dörfern kommt häufig eine hohe Rendite heraus. Der Grund liegt in sehr niedrigen Kaufpreisen.

Doch das Wohnobjekt lässt sich nicht zum gewünschten Mietpreis vermieten. Es droht ein monatelanger Leerstand, was in der Renditeformel nicht berücksichtigt wird. Die Realität unterscheidet sich deutlich von der erhofften Traummiete.

Info: Ein weiterer Rechenfehler ergibt sich aus den Instandhaltungskosten. Oftmals wird die Summe zu klein angesetzt, was zu unerwarteten Finanzierungslücken führt. Besonders bei älteren Wohnobjekten sollten Sie von höheren Beträgen ausgehen.

Die Eigentümergemeinschaft bildet zwar eine Rücklage über das Hausgeld, es sind jedoch Sonderumlagen möglich. Eine Renditeberechnung für Immobilien sollte nicht nur auf dem Papier hübsch aussehen, sondern auch die Realität widerspiegeln.

Genau andersrum verhält es sich in beliebten Städten wie München oder Stuttgart. Hier sind die Kaufpreise sehr hoch, worunter die Renditeberechnung von Immobilien leidet. Häufig kommt eine eher niedrige Rendite von 2 % oder kleiner heraus.

Manche Käufer fühlen sich davon abgeschreckt. Ich kann Sie beruhigen: Im Gegensatz zu ostdeutschen Dörfern besitzen beliebte Standorte ein hohes Wertsteigerungspotenzial. Außerdem können Sie problemlos einen Nachmieter finden.

Versuchen Sie den Markt möglichst realistisch einzuschätzen. Gehen Sie lieber vom pessimistischen Fall aus. Stimmt die Rendite selbst im negativen Szenario, könnten Sie ein attraktives Wohngebäude entdeckt haben.

Renditeberechnung Immobilien Fazit: Mit dem Taschenrechner zum Immobilienkauf

Ein Taschenrechner ist der beste Freund eines Immobilienkäufers. Er zeigt Ihnen, ob sich eine Wohnung überhaupt lohnt. Setzen Sie die oberen Renditeformeln geschickt ein, um ein Lockangebot zu entlarven.

Als Köder ist die Bruttomietrendite sehr beliebt, da sie auf teure Nebenkosten verzichtet. Das ist mir bei unseriösen Maklern und ihrer Renditeberechnung von Immobilien aufgefallen. Künftig können auch Sie sofort erkennen, ob die Rendite richtig berechnet wurde.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg mit dem Renditeformeln!