Eine Mietwohnung genießt den Ruf einer attraktiven Altersvorsorge. Doch die Auswahl fällt schwer, da viele Angebote vorhanden sind. Hier hilft die Mietrendite weiter. Sie gibt an, ob sich ein Investment lohnt. Schließlich möchten Sie langfristig einen Gewinn erzielen. So einfach können Sie die Mietrendite berechnen!
Das macht die Mietrendite wichtig
Bei Kapitalanlagen ist die Rendite entscheidend. Wenn Sie in Aktien investieren, erhoffen Sie sich möglichst hohe Erlöse. Die Rendite wird in Prozent angegeben. Damit lassen sich die einzelnen Anlageformen besser untereinander vergleichen. Der Quervergleich zeigt, welche Geldanlagen besonders lukrativ sind.
Im Jahr 2017 gab es beim Sparbuch unter 0,2 % Zinsen. Das ist kein lohnendes Investment. Eine Anlage von 10.000 Euro hätte Ihnen 20 Euro eingebracht. Parallel verteuerten sich die Preise laut dem Statistischen Bundesamt um 1,8 %.
Unter Berücksichtigung der Inflation bedeutet das einen indirekten Kapitalverlust von 1,6 %. Wenn Sie die Mietrendite berechnen, sollte das Ergebnis die Inflation übersteigen.
Die Mietrendite lässt sich bequem mit anderen Anlageformen vergleichen. Dafür müssen Sie die Mietrendite berechnen. Es ist auch ein direkter Vergleich mit anderen Immobilien möglich. Ein negatives Ergebnis bedeutet, dass Sie für eine Wohnung draufzahlen. In diesem Fall sollten Sie sich nach einem anderen Objekt umsehen.
Zuerst möchte ich Ihnen die Bruttorendite vorstellen.
Bruttomietrendite
Die Bruttorendite ist sehr einfach zu ermitteln. Einige Makler werben mit dieser Renditeformel. Deshalb sollten Sie wissen, wie Sie diese Mietrendite berechnen. Doch sie hat eine große Schwäche, wie Sie gleich erfahren werden.
Formel: Bruttorendite = (Bruttomietertrag x 100) : Kaufpreis
Der jährliche Bruttomietertrag soll bei 4.000 Euro liegen. Dagegen beträgt der Kaufpreis des Wohnobjekts 70.000 Euro. Somit ergibt sich die Rechnung (4.000 Euro x 100) : 70.000 Euro = 5,7. Der Käufer erzielt mit diesem Objekt eine Bruttorendite von circa 5,7 %.
Mit der Realität hat diese Formel wenig zu tun. Wo bleiben unvermeidbare Ausgaben wie die Grunderwerbsteuer? Ich habe die Bruttorendite der Vollständigkeit halber aufgeführt. So können Sie ein irreführendes Lockangebot entlarven. In der Praxis würde ich Ihnen von dieser Formel abraten. Nutzen Sie lieber die Nettorendite, um die Mietrendite zu berechnen.
Nettomietrendite
In der Bruttorendite fehlen die Kaufnebenkosten. Das schmälert ihre Aussagekraft gewaltig. Dafür sind sie in der Nettorendite enthalten, weshalb ich diese Formel bevorzuge.
Formel: Nettorendite = (Nettomietertrag x 100) : Kaufpreis
Bleiben wir bei der oberen Immobilie. Der reine Kaufpreis liegt bei 70.000 Euro. Um die Mietrendite zu berechnen, müssen wir zuerst die Nebenkosten bestimmen.
1. Nebenkosten beim Immobilienkauf
- Grunderwerbsteuer: Die genaue Höhe ist je nach Bundesland unterschiedlich festgelegt. Es werden zwischen 3,5 bis 6,5 % der Kaufsumme fällig.
- Maklergebühren: In der Regel liegt die Spanne bei 3,5 bis 7 %.
- Grundbuch und Notar: Hier können Sie mit 1 bis 1,5 % kalkulieren.
Ich bin von einem Objekt in Nordrhein-Westfalen ausgegangen. Dort werden 6,5 % an Grunderwerbsteuern fällig. Die Maklergebühr beträgt 4,5 %, Grundbuch und Notar schlagen mit einem Prozent zu Buche. Zusammen sind das weitere 12 % an Nebenkosten, was unter dem Strich 8.400 Euro macht.
Info: Einige Käufer vergessen an die Nebenkosten zu denken, wenn sie die Mietrendite berechnen. Das ist ein Fehler, da es sich um einen größeren Kostenblock handelt.
Als potenzieller Eigentümer müssen Sie die Nebenkosten unbedingt berücksichtigen. Bei den meisten Darlehen sind diese Kosten aus eigener Tasche vom Eigenkapital zu bezahlen.
Kommen wir wieder zurück zur Nettorendite. Bei der Bruttorendite lag der Kaufpreis bei 70.000 Euro. Hier sind es 78.400 Euro (reiner Kaufpreis + Nebenkosten). Nun müssen wir den Nettomietertrag kalkulieren. Der Bruttomietertrag beträgt 4.000 Euro. Er wird durch einige Positionen geschmälert.
2. Abzüge von der Bruttomiete
- Hausverwaltung: Die Gebühren hängen von Lage und Anzahl der Wohneinheiten im Haus ab. Es ist eine monatliche Nettospanne zwischen 12,50 und 46 Euro pro Einheit möglich.
- Instandhaltungsrücklage: Ein undichtes Dach braucht eine schnelle Reparatur. Das Kapital sollte sofort vorhanden sein. Deshalb wird diese Rücklage aufgebaut. Die Höhe orientiert sich an der Bezugsfertigkeit einer Immobilie. Bei weniger als 22 Jahren fallen maximal 7,10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche an. Höchstens 10 Euro sind es bei 22 bis 31 Jahren. Ab 32 Jahren müssen Sie mit maximal 11,50 Euro rechnen.
- Leerstandsrisiko: Kündigt der Vermieter unerwartet, kann es zu einem Leerstand kommen. Um die Mietrendite korrekt zu berechnen, sollten Sie diese Situation mit 2 % der Bruttojahreskaltmiete einplanen.
- Rücklage für Reparaturen: Für kleinere Reparaturen werden 5 % der Bruttojahreskaltmiete angespart.
Die Kosten für die Hausverwaltung beziffere ich mit jährlich 200 Euro. Für die Instandhaltungsrücklage setze ich 150 Euro an.
Das Leerstandsrisiko beträgt 80 Euro (2 % von 4.000 Euro), während die Reparaturrücklage bei 200 Euro (5 % von 4.000 Euro) liegt. Unter dem Strich sind das 630 Euro im Jahr.
Diese Ausgaben ziehen Sie von der Bruttojahresmiete ab, um die Mietrendite zu berechnen. Das Ergebnis lautet 4.000 Euro – 630 Euro = 3.370 Euro.
3. Schlussrechnung
Alle notwendigen Kostenpunkte sind bestimmt. Sollten Sie sich überfordert fühlen, ist das nicht schlimm. Es ist kein Kinderspiel, die Mietrendite zu berechnen. Daher fasse ich für die Schlussrechnung alles nochmal zusammen.
Die Formel der Nettorendite lautet: Nettorendite = (Nettomietertrag x 100) : Kaufpreis.
- Der Kaufpreis setzt sich aus dem reinen Objektpreis inklusive der Nebenkosten zusammen. Bei uns sind das 70.000 Euro + 8.400 Euro = 78.400 Euro.
- Für den Nettomietertrag nehmen Sie die Bruttomiete und ziehen die Ausgaben für die Wohneinheit ab. Unsere Bruttomiete liegt bei 4.000 Euro, die Ausgaben bei 630 Euro, was einen Nettomietertrag von 3.370 Euro ergibt.
Setzen wir die Zahlen in die Formel ein. (3.370 Euro x 100) : 78.400 Euro = 4,3. Somit liegt die Nettorendite bei rund 4,3 %. Im Vergleich zur Bruttorendite von 5,7 % ist das deutlich weniger.
Die Ausgaben fressen einen Teil der Rendite auf. Wenn Sie die Mietrendite berechnen, sollten Sie unbedingt die Nettorendite verwenden. In der Realität führt auch kein Weg an den Nebenkosten vorbei.
Tipp: Möchten Sie lieber ein Programm nutzen? Kein Problem, ich habe ein Tool für Sie herausgesucht.
Die Stiftung Warentest stellt einen Renditerechner als Excel-Datei zur Verfügung. Der Rechner lässt sich auch unter Open Office nutzen.
Was zeichnet lukrative Objekte aus?
Generell sollte die Nettomietrendite für neuere Immobilien bei über 3 % liegen. Für ältere Objekte ist eine Rendite von mehr als 6 % zu empfehlen. Hier ist nämlich mit höheren Nebenkosten zu rechnen, die sich nicht auf den Mieter umlegen lassen.
Dazu zählen Reparaturkosten wie die Instandsetzung einer defekten Heizung. Das Objekt muss vom Mieter vertragsgemäß nutzbar sein, sonst steht ihm juristisch eine Mietminderung zu. Beachten Sie das, wenn Sie die Mietrendite berechnen.
Eine hohe Rendite beginnt bei der Objektauswahl. Entscheidend ist die Lage einer Immobilie. Sie sorgt für sichere und steigende Mieteinnahmen. Im Zentrum oder in der Altstadt lässt sich eine Wohnung deutlich leichter vermieten. Dagegen kann eine Wohnung in einem ostdeutschen Dorf mehrere Monate leer stehen.
Die Nettomietrendite ist kein Allzweckmittel. In weniger begehrten Lagen profitieren Sie von günstigen Kaufpreisen. Doch es kann dauern, bis Sie einen Mieter gefunden haben. Städtische Immobilien bieten häufig niedrigere Renditen. Dafür besitzen Sie eine lange Warteliste an potenziellen Mietern.
Eine Wohnung in München können Sie problemlos in wenigen Tagen vermieten, sofern Sie realistische Preisvorstellungen haben. Die Mietrendite wird durch den hohen Objektpreis geschmälert. Langfristig ist jedoch mit lukrativen Wertsteigerungen zu rechnen. Daher kann es sich lohnen, eine schlechtere Rendite in Kauf zu nehmen.
Tipps zum Standort
Ich habe Ihnen eine kleine Liste mit Merkmalen zusammengestellt. Diese können Sie nutzen, um die Lage der Immobilie zu analysieren. Das ist wichtige Vorarbeit, bevor Sie die Mietrendite berechnen. So können Sie sich auf interessante Objekte fokussieren.
Attraktive Kapitalanlagen:
- direkt in der Innenstadt
- florierende Großstädte wie Hamburg, München oder Stuttgart
- nahe einer Universitätsstadt
- mindestens 30.000 Einwohner
- per Bus und Bahn gut angebundene Vororte
- solider Jobmarkt
- steigende Einwohnerzahl
- ruhig und stadtnah
- relativ knappes Wohnangebot
- Einkaufsmöglichkeiten
- Kindergärten und Schulen vorhanden
Achten Sie auch auf demografische Merkmale. Nehmen wir als Beispiel eine Studentenstadt wie Tübingen. Hier wohnen sehr viele Studenten. Eine 1-Zimmer-Wohnung findet im Handumdrehen einen Nachmieter.
Anders sieht der Markt für WG-untaugliche Wohnungen mit drei oder vier Zimmern aus. Die Nachfrage fällt nicht annähernd so hoch aus. Ähnliches gilt für die Single-Hauptstadt München.
Sehen Sie sich die Wohngegend näher an. Wohnen dort viele Familien, sollten Sie in ein größeres Objekt investieren. So stillen Sie den Bedarf der Gegend. Dagegen fühlt sich eine Familie in einer Umgebung voller Studenten schnell unwohl. Die Lärmprobleme können zu einer Kündigung der Wohnung führen. Hier sollten Sie lieber in eine studentengerechte 1-Zimmer-Wohnung investieren.
Zustand der Immobilie
Ein Gebäude in gutem Zustand lässt sich leichter vermieten. Zudem fallen die Sanierungskosten niedriger aus. Eventuell tauchen bei mangelhaften Objekten versteckte Mängel auf. Nehmen Sie unbedingt einen Sachverständigen zur Besichtigung mit. Er hilft Ihnen bei der Ermittlung eines fairen Kaufpreises.
So oder so sollte der Fokus auf dem Kaufpreis liegen. Je weniger Sie zahlen, desto höher fällt die Rendite aus. Die Formel versteht sich aber von selbst. Bei einem vergleichsweise niedrigen Preis müssen Ihre Alarmglocken schrillen. Fragen Sie den derzeitigen Eigentümer, warum er das Objekt unter Marktwert verkauft.
Braucht er das Geld dringend, weil er auswandern möchte, ist das ein sinnvolles Argument. Es könnte aber auch ein Mangel vorliegen. Deshalb hat er bisher keinen Käufer gefunden.
Eventuell hat die Gegend an Attraktivität verloren. Die Schließung eines großen Unternehmens könnte die Ursache sein. In diesem Fall dürften die Immobilienpreise noch weiter sinken. Denken Sie daran, sobald Sie die Mietrendite berechnen. Das Leerstandsrisiko gilt als größter Renditekiller.
Fazit: Nutzen Sie die Nettomietrendite
Um die Mietrendite zu berechnen, benötigen Sie die Nettomiete und den Kaufpreis einer Immobilie. Verwenden Sie unbedingt die Nettoformel, da in der Bruttorendite keine Nebenkosten enthalten sind. Diese wirken sich jedoch beträchtlich auf Ihre Gewinne aus. Setzen Sie im Zweifel die Ausgaben höher an.
Aufs Eigenheim lässt sich die Formel nur bedingt übertragen. Für das persönliche Wohlbefinden wählen viele Käufer eine weniger rentable Immobilie aus. Das ist aber in Ordnung, da subjektive Kriterien entscheiden. Wem es zwei Straßen weiter besser gefällt, zahlt für diesen Luxus gern einen Aufpreis.
Bei der Kapitalanlage steht Ihr Profit im Vordergrund. Versuchen Sie möglichst ähnliche Immobilien im gleichen Stadtbezirk zu vergleichen. Hier genießt die Nettorendite ihre höchste Aussagekraft. Beherzigen Sie die oberen Tipps, wenn Sie die Mietrendite berechnen. So finden Sie heraus, ob das Wunschobjekt eine lukrative Geldanlage ist.
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Quellen: