Mietkauf Haus – Heute Mieter, morgen Eigentümer. Der Mietkauf von einem Haus machts möglich. Dabei werden die Mietzahlungen mit dem Kaufpreis verrechnet. So geht kein Geld an einen fremden Vermieter verloren. Wie ein Mietkauf in der Praxis abläuft, erfahren Sie in diesem Tippgeber!

Was ist ein Mietkauf?

Der Mietkauf ist schnell erklärt: Zuerst ziehen Sie ins Haus als Mieter ein. Dabei wird ein Vertrag geschlossen, der neben der Miete die Kaufkonditionen enthält. Nach einer bestimmten Zeitspanne können Sie die Immobilie erwerben. Das Haus geht in Ihren Besitz über.

Bei einem normalen Mietverhältnis verpufft die Miete nach einem Monat. Es wird quasi Geld gegen Wohnzeit getauscht. Der Mietkauf vom Haus hingegen enthält einen Ansparbetrag. Diese Summe wird später auf den Kaufpreis angerechnet. Nur ein Teil des Mietzinses wird vom Eigentümer einbehalten.

Im Vertrag muss der künftige Kaufpreis inklusive der Mietzahlungen klar geregelt sein. Bei der Miete geht es speziell um die spätere Anrechnung auf die Kaufsumme.

Manchmal wird die komplette Kaltmiete vom Immobilienpreis abgezogen, es kann aber auch nur die Hälfte sein. In einigen Fällen ist eine Einmalzahlung beim Einzug fällig. Reichen die Ersparnisse nicht aus, wird die Summe mit Zinsen auf die Miete addiert. So schützt der Gesetzgeber den künftigen Eigentümer vor einer finanziellen Überraschung.

Info: Der Mietkauf von einem Haus ist in gewisser Weise ein Darlehen. Es wird vom Eigentümer an den potenziellen Käufer vergeben. Die Rückzahlung erfolgt über die Monatsmiete.

Dabei sollte der Abzahlungsanteil möglichst hoch sein. Nehmen wir an, die monatliche Miete beträgt 800 Euro. Der Abzahlungsanteil liegt bei 70 % bzw. bei 560 Euro. Nach einem Jahr hätten Sie 6.720 Euro vom Immobilienpreis beglichen. In manchen Fällen bleibt ein Restbetrag übrig. Hier müssen Sie eine zusätzliche Finanzierung abschließen.

Generell existieren zwei Varianten für den Mietkauf vom Haus.

1. Klassischer Mietkauf

Das klassische Modell schreibt einen zwingenden Immobilienkauf vor. Zuerst leben Sie jedoch auf Mietbasis. Die genaue Zeitspanne wie 5, 15 oder 30 Jahre ist Verhandlungssache. In der Miete ist ein Teil des Kaufpreises enthalten.

Wählen Sie besonders hohe Zahlungen, können Sie die Immobilie komplett während der Mietphase begleichen. Eine mögliche Restschuld wird bis zu einem bestimmten Fixdatum fällig. Diesen Betrag müssen Sie parallel zur Miete ansparen.

Alternativ bietet sich ein Darlehen für die Restsumme an. Die Chancen für eine Finanzierung stehen ganz gut. Mit dem Mietkauf für das Haus hat er bereits einen Teil der Kosten geleistet.

2. Optionsrecht im Grundbuch

Der Optionskauf schiebt die Kaufentscheidung hinaus. Beim klassischen Mietkauf steht mit der Unterschrift fest, dass Sie das Haus verpflichtend erwerben. Das Optionsrecht gewährt Ihnen eine Kaufoption, die Sie annehmen oder ablehnen können.

Beispiel: Ein Verbraucher schließt einen Kaufvertrag mit Optionsrecht ab. Die Option gestattet es ihm, die Immobilie in den nächsten 20 Jahren zu kaufen.

Während dieser Zeitspanne lebt er zur Miete. Entscheidet er sich gegen die Option, erhält er sogar einen Teil seiner Mietzahlungen zurück. Nimmt er das Optionsrecht wahr, wird ein Teil der Miete vertragsgemäß mit dem Kaufpreis verrechnet.

Dieses Modell ist bei Genossenschaften sehr beliebt. Im Grundbuch wird die Option gesetzlich bindend vermerkt. So kann Ihnen kein anderer Käufer die Immobilie wegschnappen. Es spielt keine Rolle, ob sonstige Interessenten ein besseres Angebot abgeben.

Der Eintrag im Grundbuch schützt den potenziellen Mietkäufer. Bei einer Kündigung des Mietvertrags vom Mieter erlischt das Optionsrecht. Die Sonderzahlungen können vom Eigentümer einbehalten werden.

Hier kommt es auf die Vereinbarungen mit dem Verkäufer an. Haben Sie eine Reparatur durchgeführt, wäre dieses Geld ebenfalls weg. Dafür bietet das Optionsrecht eine hohe Flexibilität.

Mietkauf Haus – Zusammenfassung

Der klassische Mietkauf vom Haus führt ohne Ausweg zum Eigentum. Dagegen können Sie beim Optionsrecht bis zu einer bestimmten Frist überlegen. Es steht Ihnen eine Hintertür offen.

Eine Kündigung der Immobilie ist während dieser Zeitspanne problemlos möglich. Der Optionskauf ist im Grundbuch vermerkt, es handelt sich um ein Vorkaufsrecht. Beim klassischen Mietkauf hingegen wird der Eintrag erst nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises vorgenommen.

Vorteile und Nachteile

Im Vergleich zum Immobiliendarlehen fallen die Konditionen weniger hart aus. So können auch Selbstständige in den Genuss eines Eigenheims kommen. Die meisten Banken setzen ein Eigenkapital in Höhe von 10-30 % voraus.

Bringen Sie weniger Kapital mit, ist mit deutlich höheren Zinsen zu rechnen. Beim Mietkauf von einem Haus benötigen Sie kein Eigenkapital. Häufig wird nur eine kleinere Anzahlung verlangt. Im Vordergrund stehen jedoch die monatlichen Mietzahlungen. Können Sie sich die Raten leisten, sollte der Mietkauf erschwinglich sein.

Einige Verbraucher vergessen an die künftigen Erwerbskosten zu denken. Neben den fixen Monatsraten müssen Sie das Kapital für den Immobilienkauf ansparen.

In der Regel fällt die volle Summe bis zu einem bestimmten Datum an. Können Sie die notwendige Summe nicht vorweisen, verpufft ein Großteil der eingezahlten Gelder.

Hier kommt es auf die vereinbarten Konditionen an. Bei manchen Verträgen erhalten Sie einen Teil der Miete dennoch zurück. Eine Pauschalaussage lässt sich nicht treffen, da der konkrete Vertrag zählt. Lesen Sie sich das Vertragswerk sorgfältig durch und ziehen Sie im Zweifel einen Juristen oder einen fachkundigen Immobilienmakler zurate.

Mietkauf Haus – Schneller Überblick:

+ sofortiger Einzug

+ kein (oder nur geringes) Eigenkapital

+ auch für Selbstständige

+ keine Kaufpflicht beim Optionskauf

+ ein Teil der Miete wird mit dem Kaufpreis verrechnet

+ kein Bankdarlehen

+ stabile Monatsraten

– vergleichsweise höhere Miete

– Kaufsumme muss neben der Miete angespart werden

Wie gut ist das Angebot wirklich?

Prüfen Sie den regionalen Immobilienmarkt, um das Angebot zu vergleichen. Ein Mietkauf für ein Haus kann überteuert sein. Oft werden Objekte angeboten, die auf eine geringe Nachfrage stoßen.

Der Grund kann eine nachteilige Lage oder eine Wohnung mit einer starken Dachschräge sein. Eventuell benötigt die Immobilie eine teure Sanierung. Berücksichtigen Sie unbedingt die Lage und den Zustand des Wohnobjekts.

Beim Mietkauf von einem Haus können Sie keine staatliche Förderung nutzen. Das ist ein Nachteil gegenüber der klassischen Finanzierung. Vor allem junge Familien erhalten beim Bankdarlehen attraktive Fördermöglichkeiten.

Häufig fallen die Mietzahlungen höher als bei vergleichbaren Objekten aus. Dafür profitieren Sie beim Optionsrecht von einer enormen Flexibilität. Diese kann für manche Käufer von Vorteil sein. Nehmen wir an, der berufliche Weg steht noch nicht ganz fest.

Ein Wohnortwechsel ist zwar unwahrscheinlich, aber nicht ganz ausgeschlossen. Der Umzug wäre mit dem Optionskauf kein Problem. Hier würden Sie einfach den Mietvertrag kündigen. Schon können Sie sich nach einer neuen Wohnung umsehen. Das angesparte Geld für die Restschuld lässt sich als Eigenkapital für das nächste Haus nutzen.

Tipp: Bevor Sie sich für den Mietkauf vom Haus entscheiden, sollten Sie die derzeitigen Kreditkonditionen prüfen.

Verwenden Sie hierfür einen Vergleichsrechner wie den von ImmobilienScout24. Viele Käufer fragen nur bei ihrer Hausbank an. Dort fallen die Konditionen häufig nicht ganz vorteilhaft aus. Ein Vergleichsrechner bietet Ihnen einen breiten Überblick zum aktuellen Kreditmarkt.

Mietkauf Haus – Was gibt es zu beachten?

Im Rechtswesen wird zwischen dem juristischen und wirtschaftlichen Eigentum unterschieden. In der Regel liegt das juristische Eigentum mit der Zahlung der letzten Rate vor. Das wirtschaftliche Eigentum hingegen beginnt bereits mit der Schlüsselübergabe.

Somit reicht ein einfacher Mietvertrag aus. Beim Mietkauf vom Haus werden zwei Verträge geschlossen: Mietvertrag und Kaufvertrag. Warum erzähle ich Ihnen so ausführlich davon? Da Sie das Objekt zur Miete bewohnen, erlangen Sie sofort das wirtschaftliche Eigentum. Damit haben Sie die Ausgaben für Instandsetzung und Verwaltung der Wohnimmobilie zu tragen.

Manche Käufer möchten mit dem Mietkauf vom Haus die Schufa umgehen. Das ist jedoch keine gute Idee. Es ist wichtig, dass Sie sich die Raten problemlos leisten können. Parallel müssen Sie sich das Kapital für die Restschuld ansparen.

Können Sie diese Summe nicht aufweisen, wird der notarielle Vertrag rückabgewickelt, was mit hohen Kosten verbunden ist. Im Normalfall findet sowieso eine Schufa-Bonitätseinstufung des Interessenten statt.

Wichtig: Der Mietkäufer sollte sich das Objekt auch wirklich leisten können. Sehen Sie den Mietkauf vom Haus als Testphase an. So können Sie die Umgebung “beschnuppern” und bei Nichtgefallen flexibel umziehen.

Daher sollte der Vertrag das Optionsrecht enthalten. Sonst müssen Sie die Immobilie ohne Testlauf zwingend erwerben. Ein Mietkauf ist kein Ersatz, um die Konditionen für ein Baudarlehen zu umgehen.

Achten Sie darauf, ob der Vertrag eine Sonderzahlung enthält. Diese fällt an, wenn Sie das Optionsrecht nicht ziehen. Das ist eine unnötige finanzielle Belastung. Es können auch Vereinbarungen zu Sanierungsarbeiten vorliegen. Ziehen Sie aus der Immobilie aus, ist dieses Kapital verloren.

Prüfen Sie genau, welche Klauseln vorliegen. Sonst renovieren Sie das Haus und ziehen am Ende dann doch aus. Darüber hinaus muss der Vertrag notariell beglaubigt sein.

Das sollte im Mietkaufvertrag stehen

1. Es müssen die allgemeinen Bedingungen festgelegt sein. Besonders interessant ist der Punkt, ob und zu welchen Konditionen ein Optionsrecht besteht. Die Zeitspanne, um diese Option zu ziehen, liegt meist bei 15 bis 35 Jahren. Außerdem sollte das Kündigungsrecht nicht mit Extrakosten verbunden sein.
2. Prüfen Sie, an welchen Kosten Sie sich beteiligen müssen. Besonders häufig ist ein Anteil an den Reparatur- und Modernisierungskosten. Diese Ausgaben treiben den Kostenaufwand in die Höhe. Kalkulieren Sie deshalb sorgfältig, ob Sie für diese Kosten aufkommen können.
3. Der Mietkäufer kann während der Ratenzahlung versterben. Deshalb sollte der Vertrag klare Anweisungen zu diesem Fall enthalten.
4. Wer das Optionsrecht nutzt, hat über die Miete entsprechende Anzahlungen geleistet. Das Geld soll nicht als Geschenk an den Verkäufer enden. Ohne vertragliche Klausel könnte genau das passieren! Regeln Sie, wie mit dieser Summe umgegangen werden soll.
5. Der Mietkaufvertrag kann die Möglichkeit zur Übertragung an eine dritte Person bieten. So können Sie auch den klassischen Mietkauf vorzeitig beenden.

Mietkauf Haus Fazit: Der Mietkauf als Testphase

Per Mietkauf vom Haus können Sie herausfinden, ob Ihnen die Nachbarschaft wirklich gefällt. Zudem bleiben Sie in den nächsten Jahren beruflich flexibel. Dafür muss jedoch ein Optionsrecht im Vertrag verankert sein. Von Verträgen ohne Wahlmöglichkeit ist eher abzuraten.

Der größte Vorteil vom Mietkauf ist ein risikofreier Testlauf. Zudem benötigen Sie kein Eigenkapital, was bei vielen Banken ein Ausschlusskriterium ist.

Bevor Sie den Mietkaufvertrag unterschreiben, sollten Sie ihn sorgfältig studieren. Es können versteckte Nebenkosten wie eine Gebühr beim Gebrauch vom Optionsrecht enthalten sein. Berücksichtigen Sie die Tipps aus diesem Artikel, um ein seriöses Mietkaufangebot zu finden. Dann steht dem Wohnglück im neuen Eigenheim nichts mehr im Wege.