Liegenschaft: Was ist das eigentlich und wie kann ich damit passives Einkommen erwirtschaften?

Eine Liegenschaft ist eine interessante Geldanlage. Darunter versteht man ein Grundstück mit oder ohne Bebauung. Es macht keinen Unterschied, ob es sich um eine leere Wiese oder um ein Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus handelt.

Beide Varianten werden als Liegenschaft bezeichnet. Mit ihr können Sie ein passives Einkommen erzielen. Wie das funktioniert, erfahren Sie in diesem Artikel!

 

Wofür brauche ich ein passives Einkommen?

Ein normaler Job hat feste Arbeitszeiten. Es gilt die Gleichung: Geld gegen Zeit. Das ist die übliche Arbeitsform. Der klassische Angestellte arbeitet bis zur Rente. Im Laufe der Jahre kann er sein Gehalt steigern. Die meisten Betriebe belohnen langjährige Arbeitnehmer. Dennoch müssen Sie Ihre kostbare Lebenszeit aufwenden.

Das passive Einkommen fließt ohne Mehraufwand aufs Girokonto. Dafür müssen Sie praktisch nichts tun. Selbst im Urlaub erhalten Sie das Geld gutgeschrieben. So lässt sich der Begriff “passiv” in diesem Konzept erklären. Es wird als “Einkommen” bezeichnet, da es quasi ein zweites Gehalt darstellt.

Um Missverständnisse vorzubeugen: Ganz ohne Arbeit gibt es kein passives Einkommen. Die Zeit wird meist am Anfang investiert. Erst später wird das Business zum Selbstläufer.

Das einfachste Beispiel sind Dividenden. Darunter versteht man die Gewinnbeteiligung eines Unternehmens. Die Geschäfte laufen gut und die Firma schüttet eine Dividende aus. Nehmen wir als Beispiel den deutschen Versicherer Münchener Rück. Seit über 10 Jahren zahlt der Konzern eine jährliche Dividende.

Als Anleger müssen Sie lediglich Aktien in Ihrem Depot halten. Die Ausschüttungen werden automatisch überwiesen. Selbst wenn Sie im Urlaub sind, trifft das Geld ohne Mehrarbeit ein. So generieren Aktien ein passives Einkommen.

Aktien verfügen über ein gewisses Kursrisiko. Außerdem müssen Sie sich für die richtigen Wertpapiere entscheiden. Viele Anleger möchten dieses Risiko umgehen. In der Regel schütten Firmen quartalsweise oder jährlich aus.

Das ist manchen Verbrauchern ein zu großer Zeitabstand. Außerdem kann eine Zahlung gekürzt oder komplett gestrichen werden. Hier eignet sich die Liegenschaft als attraktive Alternative.

 

Zur Definition einer Liegenschaft

Der Begriff wird häufig falsch verwendet. Einige sehen ihn als Abgrenzung zur Immobilie, aber das ist nicht richtig. Denn die Liegenschaft steht für ein jedartiges Grundstück.

Das kann eine leere Wiese, die Gewerbefläche oder auch eine Villa sein. Die Art der Immobilie spielt keine Rolle. Alle Varianten werden als Liegenschaft bezeichnet – auch ohne Bebauung (Ackerland, Wald, Wiese)!

Ich möchte mich vorwiegend auf Wohnflächen konzentrieren. Dazu zähle ich u. a. Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften und Mehrfamilienhäuser. Die Gemeinsamkeit besteht darin, dass Sie an eine private Person vermieten. So lässt sich am einfachsten ein passives Einkommen erzielen.

 

Liegenschaftszins – hilfreich bei der Wertermittlung

Beginnen wir mit einem Begriff aus dem Sprachjargon der Wohnindustrie. Haben Sie bereits vom sogenannten Liegenschaftszins gehört? Das ist eine wichtige Kennziffer zur Wertermittlung. Mit dem Liegenschaftszins können Sie prüfen, ob der Kaufpreis eines Objekts angemessen ist. Eine Immobilie gilt umso wertbeständiger, je niedriger das Zinsergebnis ausfällt.

Tipp: Der Liegenschaftszins lässt sich mit den Zinsen auf dem Kapitalmarkt vergleichen. Als Anleger sollten die Alarmglocken schrillen, wenn eine Geldanlage vergleichsweise hoch verzinst ist. Nehmen wir an, ein Staat stellt eine Anleihe (das ist ein Kredit von Ihnen an den Staat) mit 5,0 % an jährlichen Zinsen aus.

Eine deutsche Staatsanleihe hingegen ist mit 0,4 % verzinst. Die enormen Zinsen deuten auf ein höheres Anlagerisiko hin. So verhält es sich auch bei einer Liegenschaft.

 

Formel des Liegenschaftszinses:

Liegenschaftszins = jährliche Nettoeinnahmen der Immobilie / Kaufpreis

Das Ergebnis wird dann mit 100 multipliziert.

In unserem Beispiel sollen die jährlichen Nettoeinnahmen bei 3.000 Euro liegen, der Kaufpreis bei 120.000 Euro. Es handelt sich bei der Liegenschaft um eine Eigentumswohnung. Teilt man 3.000 durch 120.000, macht das 2,5 Prozent.

 

Schauen Sie nun auf diese Tabelle:

  • Büro- und Geschäftshaus 4,5 – 7,5 %
  • Eigentumswohnung 2,0 – 4,5 %
  • freistehendes Einfamilienhaus 2,0 – 3,5 %
  • Vierfamilienhaus bis Mehrfamilienhaus 3,5 – 6 %
  • Sport- und Freizeitanlage 7,0 – 9,0 %

 

Die Daten wurden dem Immobilienverband IVD entnommen. Bezogen auf unser Ergebnis von 2,5 % liegt die Eigentumswohnung im Rahmen. Ein Wert zwischen 2,0 – 4,5 % gilt als marktüblich.

 

Tipp: Einige Stadt- oder Gemeindeverwaltungen veröffentlichen die Liegenschaftszinssätze auf ihren Webseiten. Alternativ können Sie diese beim Liegenschaftsamt erfragen.

 

Passives Einkommen mit Immobilien

Eine Liegenschaft bietet zahlreiche Investmentmöglichkeiten. Die klassische Form ist eine Eigentumswohnung. Hierbei suchen Sie nach einem Mieter, um von monatlichen Mietzinsen zu profitieren.

Doch es gibt auch andere Möglichkeiten: Theoretisch können Sie ein Grundstück am Wasser kaufen und es zu Bootsliegeplätzen ausbauen. Vielleicht sind die Anlagestellen bereits vorhanden. Diese Geldanlage erfordert ein fundiertes Fachwissen zur Zielgruppe. Außerdem sollten Sie sich mit Booten und Yachten auskennen.

Für Laien wäre dieses Investment eine sehr riskante Angelegenheit. Das beginnt bereits bei der Kalkulation: Wissen Sie, ob sich die Plätze auch im Winter vermieten lassen? Sonst hätten Sie mehrere Monate keinerlei Einnahmen. Gehen wir vom Klischee aus, leiden Yachtbesitzer nicht gerade unter Geldmangel. Das würde für dieses Investment sprechen.

Eine normale Wohnimmobilie ist viel einfacher einzuschätzen. Es braucht kein Fachwissen zu Booten. In jeder Stadt gibt es einen Immobilienmakler. Zudem existieren zahlreiche Portale im Internet. Wer eine Wohnung kaufen möchte, wirft einen kurzen Blick auf Immobilienscout24, Immonet und Immowelt.

Schon können Sie die Marktpreise einer Stadt grob kalkulieren. Bei einer außergewöhnlichen Liegenschaft wie einem Bootsliegeplatz ist das komplizierter. Für Yachtexperten stellt das Grundstück mit einer Anlagestelle jedoch eine interessante Geldanlage dar.

Ob Immobilie oder Bootsplatz, die Lage ist entscheidend. Bevor Sie eine Liegenschaft erwerben, sollten Sie sich über gute Standorte informieren. Der Bedarf ist ebenfalls wichtig. In einer Studentenstadt wie Heidelberg oder Tübingen gehen kleinere Wohnungen schnell weg. Außerdem haben Sie einen enormen Nachschub an Interessenten.

So finden Sie relativ flott einen Nachmieter. Das sichert Ihnen eine regelmäßiges passives Einkommen. Eine größere Durchgangswohnung würde sich sehr schwer vermieten lassen, da Studenten keinen so großen Geldbeutel haben. Anders sieht es in einer Stadt mit vielen Familien aus.

 

Das sind die besten Tipps zum Immobilienkauf:

  • Zuerst sollten Sie über die Anlagesumme nachdenken. Wie viel Kapital möchten Sie in die Liegenschaft investieren? Planen Sie einen finanziellen Puffer fürs Bankdarlehen ein. Eine Geldanlage ist weniger sinnvoll, wenn Sie die Raten gerade so bedienen können. Sonst müssen Sie sich für jede unerwartete Reparatur zusätzlich verschulden.
  • Denken Sie auch an die Nebenkosten. Beim Kauf fallen zusätzlich ca. 10 % (u. a. Grundbuchamt, Grunderwerbssteuer, Makler, Notar) gerechnet auf den Kaufpreis an.
  • Lage, Lage, Lage. Ich kann es nur immer wieder betonen. Informieren Sie sich genau, welche Menschen in diesem Stadtteil leben. Investieren Sie in eine Immobilie, die der Zielgruppe entspricht (z. Bsp. für Studenten kleinere 1-Zimmer-Wohnungen).
  • Achten Sie auf die Infrastruktur. Befinden sich Schulen oder Kindergärten in der Nähe, ist diese Gegend für Familien und Paare mit Kinderwunsch interessant. Einkaufsmöglichkeiten sind ein weiterer Pluspunkt, was auch für eine gute Anbindung zum Nahverkehr gilt.
  • Sehen Sie sich den Energieausweis an: A+ ist die beste Energieeffizienzklasse. A, B, C sind ebenfalls noch im Rahmen. F, G und H hingegen gelten als echte Energieverschwender.
  • Ein Gutachter oder Sachverständiger hilft Ihnen dabei, die Qualität eines Objekte zu bewerten.
  • Lassen Sie sich ausreichend Zeit bei der Kaufentscheidung. Verzichten Sie auf das erste Objekt, wenn es Ihren Ansprüchen kaum genügt. Eine Immobilie ist eine Entscheidung fürs Leben. Oftmals ist das Darlehen auf 20 Jahre ausgelegt. Daher sollte es auch das richtige Anlageobjekt sein.

 

Lohnen sich Gewerbeimmobilien?

Theoretisch können Sie ein Fabrikgebäude oder eine Gewerbehalle kaufen. Diese Liegenschaft ist riskant und bedarf einer gründlichen Einarbeitung. Dafür gibt es mehrere Gründe:

 

1. Branchenwissen

Jeder Industriezweig hat individuelle Bedürfnisse. Manche Firmen wünschen sich einen offenen Raum, um offen kommunizieren zu können. Andere bevorzugen getrennte Büroräume. Es kann sein, dass ein Unternehmen bestimmte Geräte benötigt, die Platz erfordern. Fehlt es an Fläche, kommt das Gebäude nicht infrage.

Hier sollten Sie sich genau zum jeweiligen Bedarf auskennen. In der Frankfurter City sind viele Finanzfirmen ansässig. Sie stellen andere Anforderungen als eine Druckerei, die sich einen Verkaufsraum wünscht.

 

2. Renditechancen

Im Vergleich zu einer 1-Zimmer-Wohnung fallen höhere Ausgaben an. Meistens sind Büros deutlich größer geschnitten. Somit eignen sie sich von vornherein eher für den größeren Geldbeutel. Das ist ein hohes Risiko, da sich manche Gewerbeimmobilien nur für wenige Industriezweige eignen.

Im Gegenzug können Sie überdurchschnittlich von dieser Immobilie profitieren. Dafür braucht es ein fundiertes Branchenwissen. Ist das Angebot an Gewerberäumen stark begrenzt, treibt das die Preise bei entsprechender Nachfrage in die Höhe.

 

3. Stadtentwicklung

Die Industrie kann sich im Laufe der Jahre wandeln. Eine Branche verschwindet, andere kommen hinzu. Nehmen wir an, die Liegenschaft ist für Restaurants bestens geeignet. Die Anschlüsse für die Küche sind bereits installiert. Ein normales Büro ist wegen der Kellerlage kaum machbar, da sich die Firmen einen repräsentativen Standort wünschen.

Doch das Nachtleben verlagert sich in einen anderen Stadtteil. Immer mehr Menschen halten sich dort auf, weshalb auch Ihr Restaurant umzieht. Es wird schwer, einen Nachmieter zu finden.

 

Wenn Sie sich sorgfältig einarbeiten, bieten Gewerbeimmobilien hohe Renditen. Dafür besteht ein gewisses Ausfall- und Wertschwankungsrisiko. Konservative Anleger sollten lieber bei klassischen Mietwohnungen bleiben. Doch es gibt einen cleveren Mittelweg.

 

Indirekte Anlage in Immobilien

Bei der Geldanlage sollte man nicht alles auf eine Karte setzen. Erweist sich eine Anlageform als Totalausfall, fällt der Verlust sehr hoch aus.

Anders sieht es aus, wenn Sie Ihr Kapital breit streuen. Aktien von Wohnunternehmen und Immobilienfonds sind eine gute Methode, um für eine solide Diversifikation (Streuung) zu sorgen.

So können Sie auf Gewerbeobjekte setzen, gehen aber ein niedrigeres Risiko ein. Die Geldanlage erfolgt indirekt über die Aktie und nicht direkt über den Erwerb einer Liegenschaft. Ein Wertpapier trägt mit regelmäßigen Dividenden zum passiven Einkommen bei.

 

Beispiele für indirekte Immobilieninvestments:

 

Aktien:

  • Mitsubishi Estate (WKN 853684), Banken- und Geschäftsviertel
  • Mitsui Fudosan (WKN 858019), Bürogebäude, Einzelhandel
  • Public Storage (WKN 867609), Lagerräume
  • Simon Property (WKN 916647), Einkaufszentren und Ladenflächen
  • Unibail-Rodamco (WKN 863733), Bürogebäude, Einkaufs-, Messe- und Kongresszentren
  • Vonovia (WKN A1ML7J), größter deutscher Vermieter an privat

 

Fonds:

  • Deka-Immobilien Europa (WKN 980956)
  • hausInvest (WKN 980701)
  • UniImmo (WKN 980551)
  • WestInvest (WKN 980142)
  • Grundbesitz Europa (WKN 980700)
  • Deka-Immobilien Global (WKN 748361)

 

Das ist eine kleine Liste an Immobilien-Investments, die einzelnen Titel stellen keine Kaufempfehlung dar. Anhand der WKN (Wertpapierkennnummer) können Sie das Wertpapier bei Ihrem Broker finden.

 

Was ist das Liegenschaftsamt?

Der Vollständigkeit halber möchte ich das Liegenschaftsamt ansprechen. Immerhin enthält es das Wort “Liegenschaft”. In jedem Landkreis gibt es mindestens ein Liegenschaftsamt. Es ist für die kommunalen Gewerbe- und Wohngrundstücke verantwortlich. Hier können Sie direkt von der Stadt eine entbehrliche Liegenschaft erwerben.

Es erfolgt auch eine Anmietung von Grundstücken für den städtischen Bedarf. So können Sie sich ein passives Einkommen sichern, wenn die Stadt Ihre Immobilie als attraktiv ansieht. Das ist jedoch eher eine seltene Ausnahme.

 

Fazit: Mit Immobilien finanziell vorsorgen

Eine Liegenschaft bezeichnet Grundstücke jeglicher Art. Theoretisch können Sie eine offene Wiese an einen Sportverein vermieten. Jedoch gibt es nur eine sehr kleine Zielgruppe. Aus diesem Grund bietet es sich an, auf die einfachste Form dieser Anlageform zu setzen: nämlich auf Eigentumswohnungen.

Hier besteht ein enormer Bedarf, vor allem wenn Sie in beliebte Standorte investieren. Ein Beispiel wäre eine 1-Zimmer-Wohnung in München. Im Schnitt lebt jeder zweite Münchner alleine. Das macht die bayrische Metropole zur Single-Hauptstadt. Als Anleger können Sie solche Wohnungen besonders einfach vermieten – und sich ein passives Einkommen sichern!

Besitzen Sie mehrere Immobilien, können Sie sogar von diesen Einnahmen leben. Ich sehe bereits eine Liegenschaft als cleveres Investment an. Sobald das Darlehen abbezahlt ist, profitieren Sie von einem attraktiven Nebeneinkommen.

 

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