Kreditvergleich Immobilien – alles was es über Vergleichsrechner zu wissen gibt

Eine eigene Immobilie ist der Traum vieler Mieter. Wer sich diesen Wunsch erfüllen möchte, muss meist eine Finanzierung beantragen. Die Banken unterscheiden sich enorm in ihren Konditionen. Deshalb ist ein Kreditvergleich der Immobilien zu empfehlen. Was es über Vergleichsrechner zu wissen gibt!

Kreditvergleich Immobilien – Darum müssen Sie vergleichen

Nur wenige Verbraucher können ein Haus sofort bezahlen. In der Regel ist ein Darlehen notwendig. Deshalb suchen viele Käufer ihre Hausbank auf. “Als treuer Kunde bekomme ich super Zinsen!”, lautet ein gängiger Irrtum. Ein Kreditvergleich von Immobilien lohnt sich. Das möchte ich Ihnen mit einer kleinen Rechnung beweisen.

Beispiel: Eine Eigentumswohnung kostet 280.000 Euro. Dafür möchte der Käufer ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro aufnehmen, das restliche Geld steht ihm als Eigenkapital zur Verfügung. Die Laufzeit soll bei 25 Jahren und die Tilgung bei 1 % liegen.

Unser Käufer holt sich zwei Angebote ein.

• Bank A: gebundener Sollzins von 1,98 %, Effektivzins von 2,00 %
• Bank B: gebundener Sollzins von 2,88 %, Effektivzins von 2,92 %

Die Gesamtkosten für das A-Darlehen liegen bei 283.853,12 Euro. Das Angebot der B-Bank hört sich ähnlich an. “Was macht das knappe Prozent groß aus?”, denken sich einige Verbraucher. Ich kann Ihnen verraten, eine ganze Menge! Im zweiten Fall kostet die Finanzierung stolze 319.258,40 Euro.

Ein Kreditvergleich von Immobilien lohnt sich. Er hilft Ihnen dabei, die besten Zinsen zu ermitteln. Das kleine Beispiel zeigt, wie enorm sich geringe Prozentunterschiede auswirken. Ich habe von Sollzinsen, Effektivzinsen und der Tilgung gesprochen.

Was bedeuten die Begriffe überhaupt?

1. Sollzins

Der Sollzins gibt die Zinsen eines Darlehens an. Es wird zwischen gebundenen und variablen Angeboten unterschieden. Gebundene Kredite schreiben die Höhe der Zinsen über eine bestimmte Laufzeit fest. Liegt der Sollzins für drei Jahre bei gebundenen 2,55 %, können Sie diesen Zinssatz fest einplanen.

Beim variablen Sollzins hingegen kann sich der Zinssatz jederzeit ändern. Als Bezugsquelle, auch Referenzzinssatz genannt, dient beispielsweise der EURIBOR. Das ist der Zinssatz, zu dem sich die Banken gegenseitig Geld leihen. Steigt der EURIBOR stark an, äußert sich das in höheren Monatsraten.

Die meisten Banken arbeiten aufgrund der Planungssicherheit mit einem gebundenen Zinssatz. Generell lohnt sich ein variabler Sollzins nur in einem sehr teuren Zinsumfeld. Um das einzuschätzen, benötigen Sie jedoch fundierte Kenntnisse zum Kreditmarkt. Normale Verbraucher sollten daher einen gebundenen Sollzins bevorzugen.

2. Effektivzins

Lassen Sie sich beim Kreditvergleich der Immobilien nicht von günstigen Sollzinsen blenden. Es kommen nämlich weitere Ausgaben hinzu. Der Effektivzins enthält sonstige Kosten wie Bearbeitungsgebühren und Provisionen. Somit ist er aussagekräftiger als der Sollzins.

Für den Kreditvergleich von Immobilien sollten Sie den Effektivzins verwenden. Es ist wichtig, auf die Nachkommastelle zu achten. Im oberen Beispiel habe ich Ihnen gezeigt, wie sich eine Änderung von 0,92 % auswirkt. Ein Kreditvergleich für Immobilien kann Ihnen fünfstellige Summen einsparen!

3. Tilgung

Eine Tilgung beschreibt die Rückzahlung des Darlehens. In der Monatsrate ist neben der Tilgung ein Zinsanteil enthalten. Schließlich möchte die Bank etwas an der Finanzierung verdienen.

Starten Sie mit einer Selbsteinschätzung

Selbst Banken können keinen Geldregen herbeizaubern. Das Traumhaus sollte sich innerhalb Ihres Budgets bewegen. Sonst kann die Finanzierung eine Privatinsolvenz nach sich ziehen. Zuerst müssen Sie die Höhe des maximalen Kaufpreises ermitteln. Dabei ist das vorhandene Eigenkapital zu berücksichtigen.

Tipp: Der Budgetrechner von Immowelt zeigt Ihnen, wie viel Wohneigentum Sie sich leisten können.

Alle Rechner gehen von der aktuellen Situation aus. Bewerten Sie auch die Sicherheit Ihres Arbeitsplatzes. Können Sie sich darauf verlassen, bei einer Kündigung sofort eine neue Stelle zu finden?

Der neue Job sollte sich in vernünftiger Entfernung zur Wohnung befinden. Vor allem in infrastrukturschwachen Gegenden müssen Sie Ihren Arbeitsplatz kritisch beurteilen. Ein weiterer Punkt sind zusätzliche Ausgaben. Eventuell fällt der jährliche Urlaub aus, da Sie Ihr Geld für das Darlehen benötigen.

Möchten Sie auf diesen Luxus verzichten? Bei starken Einschränkungen ist eine günstigere Immobilie zu empfehlen. Zudem sollten Sie sonstige Darlehen begleichen können.

Die Finanzierung muss problemlos zu stemmen sein. Deshalb rate ich Ihnen, den Kaufpreis konservativ zu bestimmen. Gehen Sie keine unnötigen Risiken ein, etwa weil ein Gehaltserhöhung anstehen könnte. Eine Immobilie zählt zu den teuersten Investments im Leben.

Ein solider Rückzahlungsplan ist hier entscheidend. Wer seine Situation ehrlich einschätzt, wird die Kredittilgung wohl wie geplant meistern. Im Leben kann sich jedoch immer etwas Unerwartetes ereignen. Ich würde mir an Ihrer Stelle einen finanziellen Spielraum offen halten.

Kreditvergleich Immobilien – Jetzt geht’s ans Darlehen

Als Kreditnehmer müssen Sie die einzelnen Faktoren kennen. Sonst können Sie eine Finanzierung kaum bewerten. Ein schneller Kreditvergleich von Immobilien ist mit dem Effektivzins möglich.

Doch es gibt einige Extras, die sich eklatant auf das Darlehen auswirken. Ein Beispiel sind Sondertilgungen, mit denen Sie jährlich zusätzliche Beträge vorzeitig begleichen können. Das senkt den Schuldenstand und erlaubt Ihnen eine schnellere Rückzahlung der Finanzierung.

Nun bin ich direkt mit der Sondertilgung eingestiegen. Aber alles der Reihe nach. Fangen wir mit der Planung an. Zuerst müssen Sie die notwendige Kreditsumme ermitteln. Ziehen Sie hierfür den Kaufpreis vom Eigenkapital ab.

Denken Sie auch an die Nebenkosten:

• Grundbuch und Notar: 1,5 %
• Makler: 3-6 %
• Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5 %

Insgesamt können Sie rund 10 % auf den reinen Kaufpreis addieren. Unterschätzen Sie diesen Posten beim Kreditvergleich von Immobilien nicht. Am besten bezahlen Sie diesen Betrag mit Ihrem Eigenkapital.

Info: Einige Banken bieten eine sogenannte 110-Prozent Finanzierung an. Darunter versteht man eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital. Das komplette Darlehen inklusive der Nebenkosten wird vom Finanzinstitut getragen.

Die Bank lässt sich diesen Service durch höhere Zinsen bezahlen. Generell sollten Sie wenigstens 10 bis 30 % an Eigenkapital mitbringen. In dieser Spanne fallen die Konditionen vergleichsweise attraktiv aus.

Nehmen wir an, das gewünschte Darlehen liegt bei 200.000 Euro. Nun müssen Sie die genauen Konditionen festlegen. Den Effektivzins können Sie im Kreditvergleich für Immobilien ermitteln. Dafür benötigen Sie weitere Angaben. Ich habe Ihnen eine kleine Checkliste erstellt.

Kreditkonditionen im Überblick

• Laufzeit des Darlehens

Je geringer die Laufzeit, desto günstiger die Konditionen. Eventuell können Sie die nächsten drei Jahre auf den teuren Jahresurlaub verzichten. So wären Sie deutlich schneller schuldenfrei. Einige Banken schränken die Finanzierung auf ein Höchstalter bei Laufzeitende ein.

• Sondertilgungen

Eine Sondertilgung bezeichnet eine außerplanmäßige Rückzahlung. Die Beträge weichen von den fest vereinbarten Monatsraten ab. Ungefähr 1 bis 10 % der ursprünglichen Kreditsumme sind als Sondertilgung üblich. Das ermöglicht Ihnen eine höhere Flexibilität.

Sieht es finanziell nicht ganz so gut aus, verzichten Sie auf dieses Extra. Kommen Sie beispielsweise durch eine Gehaltserhöhung an Geld, können Sie dieses für eine schnellere Rückzahlung nutzen.

Tipp: In diesem Rechner von immoverkauf24 können Sie Sondertilgungen simulieren.

• Angabe der Zinsen

Ob Sollzins oder Effektivzins macht einen großen Unterschied. Im Effektivzins sind fast alle Gebühren enthalten, bis auf wenige Ausnahmen. Es fehlen beispielsweise die Ausgaben zur Bestellung der Sicherheiten. Hier sind die Notar- und Grundbuchkosten zu nennen. Deshalb sollten Sie den Effektivzins für einen Kreditvergleich von Immobilien heranziehen.

• Nebenkosten

Werfen Sie einen Blick ins Kleingedruckte. So sehen Sie alle Nebenkosten auf einen Blick. Neben den Notarkosten kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Das ist die Gebühr einer vorzeitigen Rückzahlung des kompletten Darlehens. Für Sondertilgungen können ebenfalls Kosten anfallen.

• Optionale Versicherungen

Der Kreditnehmer kann während der Rückzahlung versterben. In diesem Fall hilft eine Restschuldversicherung weiter. So sind die Angehörigen finanziell abgesichert. Zudem können Sie eine Versicherung gegen Arbeitslosigkeit abschließen.

Bei unerwarteten Zahlungsschwierigkeiten springt der Versicherer ein. Im Kreditvergleich für Immobilien hat sich gezeigt, dass die Kosten deutlich ansteigen, da diese Versicherung eine Sonderleistung ist.

• Ratenpause

In manchen Verträgen können Sie eine Ratenzahlung gebührenfrei aussetzen. Das ist bei Finanzengpässen wie einer defekten Waschmaschine praktisch. Sonst müssten Sie einen weiteren Kredit aufnehmen.

• Art der Verzinsung

Es wird zwischen einer gebundenen und variablen Verzinsung unterschieden. Beim gebundenen Sollzins ist die Zinshöhe für eine bestimmte Zeitspanne festgelegt. Denken Sie einfach an einen Ratenkredit mit einer festen Laufzeit. So lässt sich der gebundene Sollzins am besten beschreiben.

Dagegen zieht die variable Verzinsung den aktuellen Zinssatz heran. Für Kreditnehmer bietet der gebundene Sollzins eine höhere Planungssicherheit. Es wird keine Änderungen an der Zinshöhe geben.

Kreditvergleich Immobilien – Wo finde ich eine Finanzierung?

Zuerst können Sie Ihre Hausbank um ein Angebot bitten. Danach führen Sie einen Kreditvergleich für Immobilien durch. Um Zeit zu sparen, nutzen Sie einen Online-Vergleichsrechner.

Die besten Rechner:

• Check24
• ImmobilienScout24
• Immowelt
• Verivox

Auf diesen Portalen ist ein Kreditvergleich der Immobilien möglich. Es fallen keine Kosten für den Vergleich an. Regionale Bankangebote sind ebenfalls integriert. Auf kommunaler Ebene kann ein attraktives Förderprogramm existieren.

Deshalb sollten Sie unbedingt Ihre Postleitzahl hinterlegen. Einige Banken bewerten das regionale Risiko unterschiedlich. Das führt zu abweichenden Konditionen. Der Kreditvergleich von Immobilien berücksichtigt derartige Angebote.

Für den konkreten Antrag müssen Sie einige Voraussetzungen erfüllen. In erster Linie ist es ein entsprechendes Nettoeinkommen. Zudem sollten Sie nicht zu hohe Schulden haben. Müssen Sie parallel weitere Kredite bedienen, wirkt sich das negativ auf Ihren Antrag aus. Generell möchte die Bank wissen, um welches Objekt es sich handelt. Geben Sie alle Daten wahrheitsgemäß an.

Kreditvergleich Immobilien – Was gibt es zu beachten?

2008 lagen die Zinsen für Immobilienkredite bei 4,7 %. Fünf Jahre später waren es nur noch 2,7 %. Im Jahr 2017 durften sich Käufer an günstigen 1,4 % erfreuen. Diese Zahlen basieren auf den Angaben des Bundesverbandes deutscher Banken (BdB).

Wie Sie unschwer erkennen, unterliegen die Zinssätze starken Schwankungen. Ich sehe die langen Zeitspannen als relevant an, da ein Immobilienkredit über 10 Jahre oder länger laufen kann.

In Zeiten von niedrigen Zinsen ist eine lange Zinsbindung clever. So profitieren Sie von einer höheren Tilgung. Nochmals zur Erinnerung: Die Monatsraten setzen sich aus Tilgung und Zinsen zusammen.

Je niedriger die Zinsen, desto mehr können Sie tilgen. Die Darlehensschuld sinkt stärker, was die Höhe der Anschlussfinanzierung niedriger macht. Das ist ein wichtiger Tipp beim Kreditvergleich von Immobilien.

Wer nur über ein geringes Einkommen verfügt, sollte sich beim Staat über Fördermöglichkeiten informieren. Ein Beispiel ist die soziale Wohnraumförderung. Alternativ ist eine Vollfinanzierung bei der Bank möglich. Doch die Konditionen für sogenannte 110-Prozent Kredite sind nicht sonderlich attraktiv.

Daher sollten Sie ein wenig Eigenkapital ansparen oder abwarten, bis sich Ihre finanzielle Situation entspannt. Der Kreditvergleich für Immobilien hilft Ihnen bei der Suche nach günstigen Darlehen. So können Sie Ihren Traum vom Eigenheim vielleicht doch erfüllen.

Denken Sie an die Restschuld

Oftmals ist die Sollzinsbindung auf 10 bis 15 Jahre beschränkt. Anschließend bleibt eine Restschuld übrig, sofern Sie es nicht schaffen, das komplette Darlehen zu begleichen. Die restliche Summe können Sie per Einmalzahlung tilgen. Das Geld lässt sich parallel zu den monatlichen Ratenzahlungen ansparen.

Alternativ entscheiden Sie sich für eine Anschlussfinanzierung. Darunter versteht man einen Kredit, den Sie für den Restbetrag aufnehmen. Behalten Sie die Restschuld beim Kreditvergleich der Immobilien im Hinterkopf.

Tipp: In der Regel macht Ihnen die Bank ein Angebot zur Anschlussfinanzierung. Häufig gibt es günstigere Angebote, die Sie im Kreditvergleich für Immobilien ermitteln können.

Teils lassen sich vierstellige Kosten einsparen. Die bisher finanzierende Bank überträgt die Grundschulden als Sicherheit an das neue Kreditinstitut. Es fällt eine Gebühr an, aber diese liegt meist unter dem gesparten Betrag.

Sondieren Sie den Kreditmarkt spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Sollzinsbindung. So haben Sie genug Zeit, um sich für das beste Angebot zu entscheiden. Wer sich drei Wochen vorher auf die Suche macht, kann dazu gezwungen sein, ein schlechtes Angebot anzunehmen. Ein Kreditvergleich für Immobilien hilft Ihnen auch hier weiter.

Kreditvergleich Immobilien Fazit: Vergleichen lohnt sich

Ein Effektivzins von 2,4 % hört sich ähnlich wie 2,7 % an. Doch dieser kleine Unterschied kann fünfstellige Beträge ausmachen. Aus diesem Grund ist ein Kreditvergleich für Immobilien zu empfehlen. Dabei vergleichen Sie die Angebote mehrerer Banken. Ein Rechner nimmt Ihnen die lästige Sucharbeit ab. Sonst müssten Sie die einzelnen Anbieter selbst kontaktieren.

Der Effektivzins nimmt die Hauptrolle ein, da er die meisten Gebühren enthält. Lassen Sie sich nicht von günstigen Sollzinsen verführen! Dafür sind hohe Sondertilgungen ein enormer Pluspunkt. Mit diesen Tipps können Sie die beste Finanzierung finden. Probieren Sie gleich jetzt einen der vorgestellten Rechner aus!

_____

Quelle:

• Süddeutsche (Zinsen historisch niedrig)