Kredit Immobilien – Was muss ich wissen?
Eine Baufinanzierung ist eine Lebensaufgabe. Sonst kann das Eigenheim zur Schuldenfalle werden. Viele Verbraucher machen den Fehler und informieren sich nur bei der Hausbank. Dabei gibt es mehrere hundert Baukredit-Vermittler. Um ein Angebot einschätzen zu können, ist ein wenig Hintergrundwissen notwendig. Ich habe Ihnen die besten Tipps zum Kredit für Immobilien zusammengestellt!
Kredit Immobilien – Darum sollten Sie eine Finanzierung planen
Wer zu viele Darlehen aufnimmt, kann schnell in die Finanzfalle tappen. Irgendwann können die Kredite nur noch sehr schwer bedient werden. Es sind Einschränkungen im Alltag notwendig. Und ich rede hier von einigen kleineren Konsumdarlehen! In der Regel sind diese innerhalb von 5 Jahren beglichen.
Ein Kredit für Immobilien läuft 10 bis 40 Jahre. Eher wenige Kreditnehmer können das Darlehen in den ersten 10 Jahren tilgen. Es ist eine Zeitspanne zwischen 20 und 30 Jahren üblich.
Schließen Sie eine zu teure Finanzierung ab, ist ein Großteil Ihres Lebens notwendig, um diesen Fehler finanziell auszubügeln. Daher sollten Sie ausreichend Zeit investieren, um den optimalen Immobilienkredit zu finden.
Bei der Suche kommt es nicht bloß auf den Zinssatz an. Natürlich sind günstige Zinsen ein wichtiges Kriterium. Haben Sie sich jedoch die Tilgungsrate gründlich überlegt? Sind kostenlose Sondertilgungen möglich? Diese und ähnliche Fragen sind genauso wichtig wie die Höhe der Effektivzinsen.
Gehen Sie die Checkliste der Reihe nach durch, um den besten Kredit für Immobilien zu finden!
1. Monatliche Belastung berechnen
Wie stark möchten Sie sich im Alltag einschränken? Diese Frage steht bei der Finanzierung im Vordergrund. Manche Kreditnehmer planen ihr freies Kapital bis auf den letzten Cent ein.
Dabei vergessen sie, an die schönen Seiten des Lebens zu denken. Können Sie die nächsten 10 Jahre tatsächlich auf einen Urlaub verzichten? Es ist sehr unwahrscheinlich, dass das Auto über 5 Jahre ohne Reparatur auskommt.
Halten Sie sich beim Baukredit einen finanziellen Spielraum offen. Die monatliche Kreditrate sollte nicht höher als 40 % des Nettogehalts liegen. So bleiben Sie flexibel und können auch unerwartete Ausgaben tätigen. Am besten ermitteln Sie die Höhe der möglichen Belastung mit einer Haushaltsrechnung.
Kredit Immobilien – Maximale Rückzahlungsrate
- Zuerst müssen Sie die Einnahmen kalkulieren. Hier werden nur regelmäßige Einkünfte berücksichtigt. In der Regel ist es das Gehalt. Eine mögliche Sonderzahlung bleibt außen vor. Dieses Geld können Sie für Sondertilgungen oder eine höhere Tilgung nutzen. Auf beide Punkte gehe ich später näher ein. Besitzen Sie Aktien, sollten Sie dieses Vermögen als Finanzpuffer betrachten.
- Nun kommen die Ausgaben. Seien Sie ehrlich, um ein realistisches Ergebnis zu erhalten. Einige Kreditnehmer missachten kleinere Ausgaben wie das Fitnessstudio oder ihre TV-Abos. Nicht selten summieren sich diese Beträge zu 100-300 Euro. Am besten sehen Sie sich den Kontoauszug genau an. Generell können Sie mit der Kündigung von unnötigen Abos sehr viel Geld sparen. Denken Sie an grundlegende Nebenkosten wie Ernährung, Handy, Internet, Strom und Wasser. Manche Verbraucher vergessen jährliche Ausgaben wie die Kfz-Versicherung.
- Ziehen Sie die Ausgaben von den Einnahmen ab. Bleiben genau 40 % vom Nettoeinkommen übrig, sollten Sie weitere 10-20 % als Finanzreserve einplanen. Die aktuelle Miete können Sie zur Orientierung nutzen. Sind Sie mit dieser Summe optimal ausgekommen, sollte Ihnen ein Kredit für Immobilien in dieser Höhe keine Probleme bereiten.
Tipp: Ich kann den Haushaltsrechner von Interhyp sehr empfehlen. Das Tool geht ausführlich auf die einzelnen Einnahmen und Ausgaben ein.
2. Nebenkosten kalkulieren
Es gibt zweierlei Nebenkosten. Vorher habe ich Ausgaben wie die Lebenshaltungskosten erwähnt. Ich spreche aber nun von den sogenannten Kaufnebenkosten. Dieser Kostenblock wird von Eigentümern häufig unterschätzt.
Kredit Immobilien – Wichtige Nebenkosten:
- Maklergebühr (3-7 %)
- Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 %)
- Notar und Grundbuch (ca. 1,5 %)
Nur die Maklergebühr lässt sich bei weniger begehrten Objekten einsparen. In der Regel teilen sich Käufer und Verkäufer diese Summe zur Hälfte auf. Bei einer Münchner Immobilie wird Ihnen der aktuelle Eigentümer kaum entgegenkommen.
Anders sieht es bei einer ländlichen Wohnung aus, die sich seit über zwei Jahren auf dem Markt befindet. Mit etwas Verhandlungsgeschick übernimmt der Verkäufer diese Gebühr.
Die beiden anderen Punkte sind gesetzlich vorgeschrieben. Unter dem Strich müssen Sie mit etwa 10 % an Kaufnebenkosten rechnen. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro kommen zusätzliche 20.000 Euro hinzu. Diese Summe dürfen Sie beim Kredit für Immobilien nicht vergessen.
Manche Eigentümer sparen sich 30.000 Euro an, um diesen Betrag als Eigenkapital zu nutzen. Ein Großteil der Ersparnisse geht jedoch für die Kaufnebenkosten drauf. Deshalb ich die Nebenkosten direkt als zweiten Punkt meiner Checkliste angeführt.
Info: Möchten Sie ein komplett neues Haus bauen? Dann sind die Kostenblöcke für Baugenehmigung, Bodengutachten, Erschließung (Kanalisation, Strom, Wasser), Prüfstatik und Vermessung zu beachten. Insgesamt sind das weitere 5.000 bis 20.000 Euro.
3. Genug Eigenkapital ansparen
Ein Kredit für Immobilien ist auch ohne Eigenkapital möglich. Derartige Finanzierungen werden als 110 Prozent Darlehen bezeichnet. Ich rate Ihnen von einer sogenannten Vollfinanzierung ab.
In der Regel werden teurere Zinsen fällig, da die Bank ein höheres Risiko eingeht. Das Eigenkapital dient dem Institut als Sicherheitspuffer. Würde der Kreditnehmer bereits die erste Rate nicht mehr bezahlen, könnte die Bank das Objekt sofort ohne Verlust versteigern. Verzichten Sie auf Eigenkapital, ist diese finanzielle Sicherheit nicht mehr gegeben.
Faustformel: Der Eigenkapitalanteil sollte bei 10 bis 30 % des Kaufpreises liegen. Optimal ist ein Anteil von mindestens 20 % der Kreditsumme.
Ziehen Sie die Kaufnebenkosten vom Eigenkapital ab. Dieses Geld können Sie als reines Eigenkapital in den Kredit Ihrer Immobilien einbringen. So können Sie den Zinssatz reduzieren. Besitzen Sie ein prall gefülltes Sparkonto? Einen Teil davon sollten Sie in die Finanzierung investieren.
Behalten Sie einen Finanzpuffer von wenigstens drei Nettomonatsgehältern. Die Vollfinanzierung ist nur dann zu empfehlen, wenn Sie ein sehr günstiges Schnäppchen entdecken. Fehlt Ihnen das Eigenkapital, können Sie die Immobilie dennoch erwerben.
4. Effektive Kostensenkung
Die Kaufsumme steht fest und Sie haben ein Objekt im Auge. Es sind jedoch dringende Renovierungsarbeiten notwendig. Einige Bauherren versuchen diese Ausgaben mit der sogenannten Muskelhypothek zu senken. Dabei führen Sie machbare Arbeiten ohne professionelle Handwerker durch. So ist eine geringere Darlehenssumme für den Kredit von Immobilien erforderlich.
Achten Sie darauf, dass Sie für die Renovierung qualifiziert sind. Baumängel können teure Folgekosten nach sich ziehen. Mit etwas Pech verlängert sich der Umbau und es ist ein späterer Umzugstermin notwendig.
Amateur-Handwerker können Laminat verlegen und die Wände tapezieren. Dafür braucht es keinen teuren Experten. Größere Sanierungen sollten stets fachmännisch durchgeführt werden.
Tipp: Generell ist ein Anbietervergleich zu empfehlen. Auf MyHammer können Sie talentierte Handwerker finden.
Um vor unerwarteten Reparaturen gewappnet zu sein, sollten Sie jeden Monat eine bestimmte Summe zurücklegen. Bei einem Neubau rate ich Ihnen zu 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Altbauten sind kostenintensiver, weshalb Sie die monatliche Rücklage auf einen Euro pro Quadratmeter verdoppeln sollten.
5. Günstige Zinsen ermitteln
Erst jetzt kommt der direkte Zinsvergleich. Oftmals bietet die Hausbank nur durchschnittliche Zinssätze. Nutzen Sie lieber einen Vergleichsrechner, der über 300 verschiedene Angebote berücksichtigt.
Bewährte Kreditrechner:
Für einen Vergleich sollten Sie den Effektivzins nutzen. Dabei muss die Zinsfestschreibung identisch sein. Innerhalb dieser Zeitspanne bleiben die Zinsen gleich. Ein Kredit für Immobilien mit einer Zinsbindung von 10 Jahren lässt sich nicht mit einem Angebot von 15 Jahren vergleichen. Beide Finanzierungen müssen die gleiche Festschreibung haben.
Manche Anbieter werben mit einem niedrigen Sollzins. Hier ist Vorsicht geboten! Der Sollzins beschränkt sich auf die reinen Zinskosten. Dagegen enthält der Effektivzins zusätzliche Kosten wie die Tilgungsverrechnung.
Bitte beachten Sie: Besondere Leistungen wie eine Restschuldversicherung sind nicht im Effektivzins enthalten.
Kredit Immobilien – Wie ist das Zinsumfeld zu bewerten?
In dieser Übersicht von Interhyp sehen Sie die langfristige Zinsentwicklung. 2016 und 2017 befanden sich die Zinsen auf einem historischen Tief.
Im Vergleich zu 2008 (über 5 % Zinsen) ist das Jahr 2018 ein sehr günstiges Zinsjahr (ca. 1,5 %). Experten sprechen von einer sogenannten Niedrigzinsphase. Von solchen Phasen profitieren Kreditnehmer, während Sparer kaum Erträge fürs Sparbuch erhalten.
Tipp: In einem Zinstief ist eine lange Zinsbindung von mindestens 10 Jahren zu empfehlen. So können Sie sich die günstigen Zinsen für einen längeren Zeitraum sichern.
Gehen die Zinssätze wieder hoch, zahlen Sie trotzdem die alten Niedrigzinsen. Das Gegenteil wäre 2008 der Fall gewesen. Bereits ein Jahr später notierte der Sollzins um etwa 2 % tiefer. Hier hätte sich eine kurze Zinsbindung von 5 Jahren ausbezahlt.
Spekulieren Sie nicht auf günstigere Zinsen, wenn Sie den Zinsmarkt kaum einschätzen können. Im Zweifel sollten Sie einen Experten wie einen Immobilienmakler zurate ziehen.
6. Sollzinsbindung festlegen
Ich habe ausführlich vom Zinsumfeld gesprochen. Das hat einen guten Grund: Beim Kredit für Immobilien müssen Sie sich für eine Sollzinsbindung entscheiden. Während dieser Zeitspanne ist der Zinssatz festgeschrieben, die Zinsen bleiben gleich.
Die meisten Kreditnehmer entscheiden sich für eine Zinsbindung von 10 Jahren. Danach ist eine Anschlussfinanzierung zum zukünftigen Zins notwendig.
Je länger Sie sich die Zinsen sichern, desto höhere Kosten fallen an. Daher sind 10 bis 20 Jahre ein solider Zeitraum. So genießen Sie eine großzügige Planungssicherheit. Maximale Sicherheit erhalten Sie mit einem sogenannten Volltilgerdarlehen. Hier ist der Zins von Anfang bis Ende festgelegt, eine Anschlussfinanzierung entfällt.
Beim Kredit für Immobilien besitzen Sie nach § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht. Nach 10 Jahren können Sie das Darlehen kündigen und zu einer anderen Finanzierung wechseln.
Das ist praktisch, wenn Sie wegen gesunkener Zinsen ein günstigeres Angebot entdecken. Der Vertrag darf sich während dieser 10 Jahre nicht verändert haben. Die gute Nachricht: Bei einer Kündigung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
7. Flexible Tilgungsrate bestimmen
Eine hohe Tilgung ermöglicht eine schnellere Rückzahlung. Einige Banken werben mit einer niedrigen Anfangstilgung von einem Prozent. Ich halte das jedoch für keine gute Idee, da dieses Angebot mit höheren Kosten verbunden ist.
Die Tilgungsrate sollte bei 2-5 % liegen. Bei nur einem Prozent verzögert sich die Rückzahlung um mehrere Jahre. Zudem steigen die Kosten um vier- bis fünfstellige Beträge an.
Tipp: Mit dem Tilgungsrechner von Interhyp können Sie die optimale Tilgung berechnen. Dann sehen Sie auch, welche Unterschiede sich in Ihrem Fall ergeben.
Beim Kredit für Immobilien sollte eine Änderung der Tilgungsrate möglich sein. So lässt sich die Tilgung an das aktuelle Einkommen anpassen. Erhalten Sie eine Gehaltserhöhung, können Sie eine höhere Rate festlegen.
Manche Banken erlauben bis zu vier kostenfreie Tilgungswechsel innerhalb eines Jahres. Möchten Sie sich einen schönen Urlaub gönnen, können Sie die Tilgungsrate flexibel senken.
8. Sondertilgungen vereinbaren
Mit einer Sondertilgung können Sie die Restschuld reduzieren. In der Regel kann pro Jahr eine bestimmte Summe eingezahlt werden. Dieses Geld wird von der Finanzierung abgezogen.
Somit lassen sich Zinskosten sparen, während die restliche Laufzeit sinkt. Nicht jede Bank bietet Sondertilgungen an. Die genaue Höhe muss explizit im Kredit für Immobilien festgelegt sein. Es besteht kein gesetzlicher Anspruch auf Sondertilgungen!
Den Banken entgeht Geld durch Sondertilgungen. Deshalb lassen sie sich diese Leistung durch Zinsaufschläge bezahlen. Hier profitieren Sie vom harten Wettbewerb beim Kredit für Immobilien.
Aus Konkurrenzgründen bieten einige Banken kostenfreie Sondertilgungen von bis zu 5 % an. Im Normalfall liegt die Spanne zwischen 1-10 % der Nettodarlehenssumme.
Achten Sie darauf, ob bei der Sondertilgung ein Zinsaufschlag anfällt. Schätzen Sie Ihre finanzielle Situation ehrlich ein. Nicht immer ist eine Sondertilgung sinnvoll. Wer kaum Geld sparen kann, wird die Option tendenziell verstreichen lassen. Erwarten Sie jedoch einen Gehaltsbonus, sollten Sie diese Leistung unbedingt in den Kredit für Immobilien aufnehmen.
9. Fördermöglichkeiten nutzen
Die Kosten für den Kredit für Immobilien lassen sich durch staatliche Förderungen optimieren. Vor allen junge Familie werden von ihrem Bundesland gefördert. Baden-Württemberg hilft Familien im Rahmen des Z 15-Darlehens mit einem Sollzins ab 0,5 Prozent. Ähnliche Programme gibt es in allen Bundesländern.
Weitere Förderprogramme bietet die KfW an. Unter diesem Link können Sie die Angebote für Bestandsimmobilien und Neubauten einsehen. Viele Programme zielen auf die energetische und zukunftsorientierte Sanierung ab.
Kredit Immobilien Fazit: Es geht nicht nur um den Zinssatz
Beim Kredit für Immobilien sind neben den Zinsen weitere Faktoren entscheidend. Künftige Eigentümer müssen Punkte wie die Kaufnebenkosten berücksichtigen.
Derartige Ausgaben wirken sich direkt auf die Darlehenshöhe aus. Unterschreiben Sie nicht überhastet das Angebot Ihrer Hausbank. Vergleichen Sie unbedingt die Konditionen mit einem Kreditrechner. So können Sie jeden Monat sehr viel Geld sparen.