Die Hauskauf-Finanzierung ist eine Aufgabe fürs Leben. Häufig läuft das Darlehen über 25 Jahre. Das ist eine ganz schön lange Zeitspanne. Möchten Sie früher mit der Rückzahlung fertig sein? Mit ein paar Tricks ist das tatsächlich möglich. So erzielen Sie die besten Konditionen beim Kredit für Hauskauf!

Kredit ist nicht gleich Kredit

“Ich bin schon seit 20 Jahren bei meiner Hausbank. Dort erhalte ich als treuer Kunde super Zinsen!” Solche Sätze muss ich mir fast täglich anhören. Wenn die Welt doch wirklich so einfach wäre.

Leider sieht die Realität anders aus: Die Banken stehen in einem harten Konkurrenzkampf zueinander. Um für neue Kunden attraktiv zu sein, wird an den Konditionen geschraubt. Das können günstigere Zinsen oder kostenfreie Sondertilgungen sein.

Einige Sparoptionen sind jedoch kaum bekannt. Auf die versteckten Strategien möchte ich in diesem Artikel eingehen. Damit Sie Ihr Darlehen wie ein echter Kreditprofi abschließen!

Zinsbindung: 5, 10 oder 25 Jahre?

Der Begriff erklärt sich fast von selbst: Während der Zinsbindung sind die Zinsen gebunden. Das können 3,4 % für die nächsten 15 Jahre sein. Dabei bleibt der Sollzins unverändert.

Deutsche Verbraucher bevorzugen beim Kredit zum Hauskauf eine Zinsbindung von 10 Jahren. Theoretisch können Sie den Sollzins für die komplette Kreditdauer festschreiben lassen. Es sind auch Laufzeiten wie 5, 10, 15 oder 20 Jahre möglich.

Bis zu 40 Jahre kann die Zinsbindung betragen. Der Vorteil: Die Monatsraten bleiben über die ganze Darlehensdauer gleich. Das ermöglicht Ihnen eine bessere Finanzplanung.

Ansonsten ist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Dann müssen Sie ein neues Darlehen für die Restschuld abschließen. Mit etwas Pech sind die Zinsen in der Zwischenzeit angestiegen.

Das Marktumfeld entscheidet

Viele Verbraucher wählen eine 10-jährige Zinsbindung. Häufig fallen die Konditionen für diese Zeitspanne attraktiv aus. Beim Kredit für Hauskauf ist jedoch ein wichtiger Punkt zu beachten: Wir bewegen uns in einem günstigen Zinsumfeld. Sehen Sie sich hierfür die Entwicklung der Bauzinsen bei der comdirect bank an:

 

Man muss kein Finanzexperte sein, um zu erkennen, dass wir uns in einem Zinstief befinden. In solch einer Phase kann sich eine längere Zinsbindung auszahlen. Dieser Service hat seinen Preis. Es fällt ein mehr oder weniger hoher Zinsaufschlag an. Zugegeben, das ist eine schwammige Aussage. Deshalb habe ich für Sie einen Zinsvergleich (Stand: 26.06.2018) gemacht.

Vergleich von Laufzeiten und Effektivzinsen:

• 5 Jahre, ab 1,19 % eff. Jahreszins
• 10 Jahre, ab 1,34 % eff. Jahreszins
• 15 Jahre, ab 1,54 % eff. Jahreszins
• 20 Jahre, ab 1,79 % eff. Jahreszins
• 30 Jahre, ab 2,45 % eff. Jahreszins
• 40 Jahre, ab 1,75 % eff. Jahreszins

Die Ergebnisse sind nicht repräsentativ. Inzwischen können sich die Angebote wieder verändert haben! Ich empfehle Ihnen, einen eigenen Vergleich auf ImmobilienScout24 durchzuführen.

Wenn Sie die Zahlen mit dem Zinschart vergleichen, erkennen Sie, dass eine Anschlussfinanzierung teurer sein kann. Um 2008 herum lagen die Zinsen bei rund 5 Prozent. Das entspricht einem Mehrpreis von rund vier Prozentpunkten.

Eine längere Sollzinsbindung hingegen, kostet Sie teils nur 0,30 % mehr. Damit können Sie sich die derzeit günstigen Zinsen langfristig sichern.

Kreditnehmer müssen abschätzen, ob sie das Risiko höherer Zinsen eingehen möchten. Setzen Sie sich mit einem Finanzexperten zusammen, um die beste Lösung zu ermitteln.

Generell gilt:

• Steigen die Zinsen wieder, kann sich die Anschlussfinanzierung erheblich verteuern. Hier hätte sich eine längere Sollzinsbindung ausgezahlt.
• Bleiben die Zinsen gleich oder sinken, hätte es auch eine Zinsbindung von 10 Jahren getan. Seit 2015 befinden sich die Zinsen jedoch nahe am Rekordtief.

Und falls doch eine Restschuld übrig bleibt?

Haben Sie sich für eine kürzere Zinsbindung beim Kredit für den Hauskauf entschieden? In diesem Fall bleibt eine Restschuld bestehen. Es ist eine Anschlussfinanzierung notwendig.

Als Kreditnehmer stehen Ihnen zwei Optionen offen: Entweder nehmen Sie das Angebot der finanzierenden Bank an oder wechseln zu einem anderen Anbieter. Hierbei können sich Probleme ergeben.

Einige Institute schicken die neuen Konditionen quasi in letzter Minute ab. Es gibt kaum Zeit für einen sorgfältigen Kreditvergleich. Deshalb müssen Sie sich selber um gute Angebote kümmern. Fangen Sie spätestens zwei Monate vor dem Ende der Zinsbindung mit der Suche an.

Einige Verbraucher scheuen sich vor teuren Wechselkosten. Sie sehen teure Ausgaben durch die Neubestellung der Grundschuld auf sich zukommen. Da bleibt man lieber beim alten Kreditgeber!

Doch das ist ein Irrtum. Tatsächlich reicht den Banken eine Abtretungserklärung der Grundschuld aus. Dafür ist lediglich der Gang zum Notar notwendig.

Eine andere Bank bietet Ihnen eine deutlich günstigere Anschlussfinanzierung an? Dann sollten Sie unbedingt den Anbieter wechseln. Bis auf den Notartermin hält sich der Aufwand in Grenzen. Das senkt die Kosten für den Kredit zum Hauskauf. Clevere Kreditprofis nutzen solche Chancen, um ihre Ausgaben zu senken.

Kostenfreie Tilgungen einbauen

Schließen Sie keinen Kredit für Hauskauf ohne Sondertilgungen ab. Darunter versteht man eine außerplanmäßige Rückzahlung.

Erhalten Sie eine Gehaltserhöhung, können Sie dieses Geld als Sondertilgung nutzen. Die Restschuld verringert sich, was zu einer schnelleren Rückzahlung des Darlehens führt.

Parallel sinken auch die Kosten für den Baukredit. Sollte der Gehaltsbonus ausbleiben, ist das nicht weiter schlimm. Sondertilgungen erfolgen auf freiwilliger Basis. Es gibt keine Vertragsstrafe, wenn Sie darauf verzichten.

Die Sondertilgung muss vertraglich geregelt sein. Es sind zwischen 5-10 % der ursprünglichen Kreditsumme üblich. Bei einer Finanzierung von 200.000 Euro dürften Sie jährlich 20.000 Euro (10 %) außerplanmäßig tilgen. Doch nicht jede Bank bietet das gängige Maximum von 10 % an.

Manche verzichten komplett darauf oder verlangen einen Zinsaufschlag. In diesem Fall sollten Sie sich nach einem anderen Kreditgeber umsehen. Das Bankinstitut sollte jährliche Sondertilgungen von 10 % anbieten – und das ohne extra Gebühren!

Außerdem müssen Sie auf flexible Tilgungsraten achten. Was steckt hinter diesem Begriff? Die monatliche Rate besteht aus Tilgung und Zinsen. Somit ist die Tilgung das geliehene Geld, während die Bank an den Zinsen verdient. Das bedeutet: Je schneller Sie tilgen, desto flotter ist das Darlehen beglichen.

Daher sollten Sie eine Tilgung von mindestens 2 % wählen, noch besser ist eine Rate von 3 % oder höher. Einige Banken gestatten bis zu vier kostenfreie Tilgungswechsel pro Jahr. Wenigstens ein gratis Ratenwechsel sollte inklusive sein.

Ein Wechsel der Tilgungsrate hat den Vorteil, dass Sie auf Ihre berufliche Situation reagieren können. Das ist ein großer Vorteil beim Kredit für Hauskauf. Steigt das monatliche Einkommen, erhöhen Sie Ihre Tilgung. Möchten Sie ein wenig Geld für ein neues Auto sparen, können Sie die Tilgungsrate senken.

Eigenkapital ist Trumpf

Der nächste Tipp richtet sich an Verbraucher mit Eigenkapital. Wer sich noch in der Ansparphase befindet, sollte diese Karte ebenfalls spielen. Aber was bitte ist so geheim an Eigenkapital? Praktisch jeder Hauskäufer weiß, dass die Bank einen hohen Eigenkapitalanteil mit attraktiven Zinsen belohnt.

Info: Generell ist ein Eigenkapital in Höhe von 10-30 % zu empfehlen. Beim Kredit für den Hauskauf sollte der Anteil bei mindestens 20 % liegen.

Beste Konditionen gibt es mit einem Eigenkapital ab 40 Prozent. Sonst fallen die Zinsen höher aus, was die Finanzierung verteuert. Es ist auch ein Darlehen ohne Eigenkapital möglich. Solche Bankkredite werden als 110-Prozent-Finanzierungen bezeichnet. Hier müssen Sie mit den höchsten Zinssätzen rechnen.

Vielleicht sind Ihnen diese Infos bereits bekannt. Nun komme ich zum Insider-Tipp: Legen Sie das gesparte Kapital in passende Finanzprodukte an.

1. Aktienprodukte

Viele Verbraucher setzen auf Aktien oder Aktienfonds. Zur privaten Altersvorsorge ist diese Anlage eine schlaue Idee. Dagegen sieht es beim Kredit zum Hauskauf anders aus. Mit etwas Pech müssen Sie die Aktien in einem Börsentief verkaufen. Dies reduziert das verfügbare Eigenkapital deutlich.

Bei Aktien sollten Sie langfristig denken. Möchten Sie das Haus erst in 20 oder 30 Jahren erwerben? Dann können Sie einen Teil Ihres Kapitals in Aktien oder Aktienfonds investieren.

In der Vergangenheit hat man bei einer Anlagedauer von mindestens 20 Jahren fast immer einen Gewinn erzielt. Ich spreche hier von weltbekannten Firmen wie Adidas, Coca-Cola oder Microsoft und nicht von kleinen Zockerwerten.

Befinden sich die Märkte auf einem Hoch, können Sie sich mit einer Stop-Loss-Order absichern.

Beispiel: Ein Anleger hat in 10 verschiedene Aktien investiert. Sie sind innerhalb von 15 Jahren auf über 120 % oder höher gestiegen. Deshalb platziert er eine Stop-Loss-Order bei jeweils 50 Prozent.

Fällt eine Aktie von 120 % auf 50 % Kursgewinn, wird sie automatisch verkauft. Somit dient ein Stop-Loss der Absicherung Ihrer Gewinne. Ansonsten veräußern Sie die Aktien zum jeweiligen Tageskurs.

Einfach investieren mit ETFs

Eine breite Streuung ist wichtig, um sich vor unerwarteten Kursverlusten abzusichern. Hierfür sind ETFs (Exchange Traded Funds) sehr beliebt. Sie bilden einen Basiswert 1:1 nach.

Das kann etwa der DAX mit den 30 größten und umsatzstärksten Aktien unserer Bundesrepublik sein. Mit einem DAX-ETF setzen Sie gleichzeitig auf 30 Unternehmen. Für weniger erfahrene Anleger ist das die bessere Lösung, als in Einzelaktien zu investieren.

Zusammenfassung:

• Der Hauskauf erfolgt in weniger als 20 Jahren: Aktien sind nicht als Anlageprodukt geeignet! Das Risiko ist zu hoch, dass der Verkauf in einem Börsentief erfolgt.
• Das Eigenkapital wird nach 20 Jahren angerührt: Es kann sich lohnen, auf Aktien oder ETFs zu setzen. Mit einem Stop-Loss sichern Sie potenzielle Gewinne ab. Benötigen Sie das Kapital für den Kredit zum Hauskauf, verkaufen Sie die Finanzprodukte bequem zum Tageskurs.

Bitte konsultieren Sie einen Experten, um einen professionellen Anlageplan zu erstellen. Die oberen Tipps stellen keine Anlageberatung dar. Legen Sie Ihr Geld in die falschen Aktien an, kann sich das Eigenkapital reduzieren. Für den Einstieg empfehle ich Ihnen das Buch “Souverän investieren mit Indexfonds und ETFs” von Gerd Kommer.

2. Girokonto, Tagesgeld oder Festgeld

Das Girokonto gilt als echter Klassiker. In Deutschland ist diese Anlageform sehr beliebt. Leider kann ich diese Geldanlage nicht empfehlen. Die Zinsen fallen einfach zu niedrig aus!

Manche Banken zahlen nur 0,01 % pro Jahr. Bei einer Anlagesumme von 10.000 Euro entspricht das einem jährlichen Ertrag von 1,00 Euro. Damit können Sie sich gerade so zwei Nägel für ein Wandbild kaufen.

Stattdessen sollten Sie das Geld auf dem Tagesgeldkonto parken. Der Anleger kann frei über sein Kapital verfügen. Möchten Sie morgen einen Kredit für Hauskauf abschließen, steht es Ihnen sofort zur Verfügung. Im Vergleich zum Girokonto profitieren Sie von besseren Zinsen.

Diese können bis zu ein Prozent höher ausfallen! Immerhin entspricht das einer jährlichen Rendite von 100 Euro bei einem Eigenkapital von 10.000 Euro.

Am besten schneidet das Festgeldkonto ab. Doch es hat einen Nachteil: Das Kapital ist für eine bestimmte Zeitspanne fest gebunden. Generell können Sie zwischen Zeiträumen wie 3, 6, 12 oder 24 Monaten wählen. Es sind auch längere Geldanlagen von 3, 5 oder 10 Jahren möglich.

Beispiel: Nehmen wir an, der Kredit für den Hauskauf wird in ungefähr 8 oder 9 Jahren benötigt. Eine Geldanlage in Aktien scheidet aus, da genau zu diesem Zeitpunkt ein Börsentief eintreten kann. Deshalb bietet es sich an, das Kapital für 5 oder 7 Jahre fest anzulegen.

Im Vergleich zu Girokonto und Tagesgeld erhalten Sie attraktivere Zinsen. Sind es beim Tagesgeld etwa 1,0 %, gibt es beim Festgeldkonto bis zu 2,0 % pro Jahr. Bei 10.000 Euro wären das jährlich 200 Euro.

Ich würde Ihnen vom Girokonto abraten. Tagesgeld oder Festgeld ermöglichen eine deutlich höhere Rendite. Bei der Wahl des Finanzprodukts kommt es darauf an, wie flexibel Sie das Geld benötigen.

3. Sonstige Anlageformen

Die Kapitalanlage sollte möglichst schwankungsarm sein. Sonst gehen Sie ein zu hohes Risiko ein. Ich habe Ihnen einige weitere Finanzprodukte herausgesucht:

• Banksparplan (pro Monat wird ein fixer Betrag mit einer festen Laufzeit einbezahlt, das können monatlich 100 Euro für 5 Jahre sein, die Verzinsung steht bereits vorher fest, manche Banken erlauben eine Anpassung der Rate)
• Bausparverträge (eine Kombi aus Sparplan und Immobiliendarlehen, es ist eine staatliche Förderung möglich)
• festverzinsliche Wertpapiere (Produkte mit festen Laufzeiten und konstanten Zinsen, z. Bsp. Anleihen)
• Investmentfonds (der Schwerpunkt sollte auf risikoarmen Anleihen liegen, als Anleger profitieren Sie von einer breiteren Streuung)

Es würde den Rahmen dieses Artikels sprengen, genauer auf die einzelnen Formen einzugehen. Mit dieser Liste haben Sie einen ersten Anhaltspunkt. Natürlich können Sie Ihr Kapital auch auf mehrere Kapitalanlagen verteilen. Damit machen Sie sich nicht zu sehr von einer Geldanlage abhängig.

Kredit für Hauskauf: Fördermittel beantragen

Nutzen Sie staatliche Fördermittel, um sich das Leben leichter zu machen. Ein Kredit für den Hauskauf kann durch diese Mittel unterstützt werden. Das Angebot ist größer, als es auf den ersten Blick scheint.

Auswahl an Fördermitteln:

• Hauskauf: soziale Wohnraumförderung, Kommunen, Wohn-Riester, Bundesländer (z. Bsp. Z15-Darlehen für Familien in Baden-Württemberg), Kirchen (meist Vergabe von Erbbaurechten), Kredit vom Arbeitgeber
• Sanierungskredit: BAFA (Heizen mit erneuerbaren Energien), KfW (Energieeffizient Sanieren – Kredit 151, 152)
• Barrierefreiheit: KfW (Altersgerecht Umbauen – Kredit 159)

Die aufgeführten KfW-Programme sind nur Beispiele. Es stehen noch mehr Kredite für künftige Eigentümer bereit. Auf der offiziellen KfW-Webseite finden Sie alle Fördermöglichkeiten.

Fazit: Wie ein Kreditprofi zum Baudarlehen

Schließen Sie kein überhastetes Baudarlehen ab. Lassen Sie sich nicht von einem Bankberater drängen. Der Kredit für Hauskauf läuft Ihnen nicht davon. Führen Sie einen Darlehensvergleich durch, um die besten Konditionen zu ermitteln. Legen Sie Ihr Kapital bis zum Immobilienerwerb schlau an.

Mit den Tipps aus diesem Artikel gehen Sie wie ein echter Kreditprofi vor. Die Insider-Strategien sind Ihnen bekannt, jetzt müssen Sie diese in die Tat umsetzen. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Kreditsuche!

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Quelle:

• comdirect.de (historische Zinsentwicklung, Klick auf “Zinsentwicklung starten”)