Eine Immobilie ist ein Investment fürs Leben. Viele Verbraucher erfüllen sich diesen Traum mit einem Bankdarlehen. Dabei spielen die Immobilienzinsen eine wichtige Rolle. Es gilt: Je niedriger der Zinssatz, desto geringer die Schulden. Die besten Tipps und Tricks für günstige Zinsen!
Wissenswertes rund um Immobilienzinsen
Für Sparer sind niedrige Zinsen eine schlechte Nachricht. 2017 gab es von einigen Banken fürs Sparbuch weniger als 0,1 % an jährlichen Zinsen. Eine Geldanlage von 10.000 Euro hat nur 10 Euro abgeworfen.
Des einen Freud, des anderen Leid! Dagegen durften sich Bauherren an attraktiven Immobilienzinsen erfreuen. Ob der Trend in den nächsten Jahren anhält, ist eine andere Geschichte.
Tipp: Künftige Eigentümer können sich die derzeitigen Zinsen langfristig sichern. Das geschieht über die sogenannte Sollzinsbindung.
Die meisten Käufer entscheiden sich für 10 Jahre. Innerhalb dieser Zeitspanne bleiben die Sollzinsen gleich. Gegen Aufpreis können Sie einen längeren Zeitraum von bis zu 30 Jahren vereinbaren.
Die Bank verdient an den von Ihnen geleisteten Immobilienzinsen. Schließlich muss sie mit der Finanzierung einen Gewinn erzielen. Als Kreditnehmer nehmen Sie eine bestimmte Summe auf. Zu diesem Betrag werden die Zinsen addiert.
So ergibt sich im Vergleich zum Kaufpreis eine höhere Gesamtsumme. Aber das versteht sich wohl von selbst, dass Sie mehr Geld zurückzahlen müssen, als Sie sich leihen. Keine Bank der Welt vergibt kostenlose Baudarlehen.
Von den Immobilienzinsen haben Sie als Verbraucher nichts. Wie bereits erwähnt, sind sie der Gewinn der Bank. Daher sollte der Sollzins möglichst niedrig ausfallen.
Somit setzt sich ein Immobilienkredit aus der Tilgung inklusive der Zinsen zusammen. Die Tilgung steht für den Kaufpreis des Objekts. In der Regel bleibt die Monatsrate über die vereinbarte Sollzinsbindung gleich.
Prozentual betrachtet, steigt die Tilgungsrate im Laufe der Jahre an. Dagegen wird der Anteil an Zinsen immer kleiner. Daher sollten Sie von Beginn an eine hohe Tilgung wählen.
Ich habe gerade einige wichtige Fachbegriffe kurz angerissen. Sollte etwas unklar sein, ist das kein Weltuntergang. Ich gehe nochmals auf alle relevanten Begriffe ein!
Was ist der effektive Jahreszins?
Bisher habe ich nur vom Sollzins gesprochen. Dieser Zins besitzt nur eine geringe Aussagekraft. Für einen Kreditvergleich sollten Sie den Effektivzins heranziehen. Dort sind gängige Nebenkosten wie die Bearbeitungsgebühren enthalten. Dagegen zeigt der Sollzins ausschließlich die reinen Zinskosten auf.
Die Gebühren sind nicht zu vernachlässigen. Es kann sich teils um vierstellige Summen handeln. Daher empfehle ich Ihnen, sich auf den effektiven Jahreszins zu fokussieren.
So sieht es auch die EU-Kommission mit ihrer Verbraucherkreditrichtlinie von 2010 vor. Um potenziellen Eigentümern den Kreditvergleich zu erleichtern, muss jede Bank den Effektivzins angeben. Es fehlen höchstens geringfügige Gebühren wie die Kosten der Kontoführung.
Faustformel: Nutzen Sie den effektiven Jahreszins, um die Immobilienzinsen miteinander zu vergleichen. Der Sollzins enthält keine Nebenkosten, weshalb er sich nicht zum Kreditvergleich eignet.
In 5 Schritten zum günstigsten Zinssatz
Ich habe Ihnen das notwendige Basiswissen vermittelt. Kommen wir nun zur konkreten Suche nach dem besten Baukredit. Dafür habe ich eine Checkliste mit fünf Punkten erstellt.
1. Finanzen checken
Die Höhe der Zinsen wird von Ihren finanziellen Rahmenbedingungen beeinflusst. Daran können Sie leider wenig ändern. Beamte genießen grundsätzlich einen Vorteil gegenüber Freiberuflern bzw. Selbstständigen. Da der Staat für das Gehalt garantiert, werden sie von Banken bevorzugt behandelt. Als Beamter können Sie mit attraktiveren Konditionen rechnen.
Was Sie beeinflussen können, ist Ihr persönlicher Schufa-Score. Haben Sie noch zwei oder drei Kleinkredite am Laufen? Zahlen Sie diese Darlehen zurück, um das Rating zu verbessern.
Eine nicht bezahlte Rechnung sollten Sie schnell begleichen. Bereits kleinere Vergehen führen zu einer schlechteren Bonität. Kümmern Sie sich am besten noch heute darum, da es einige Zeit dauert, bis sich der Score wieder erholt.
Rechnen Sie aus, wie viel Geld Ihnen monatlich zur Verfügung steht. Die Summe können Sie fürs Immobiliendarlehen nutzen. Der Budgetrechner von Immowelt ermittelt die maximale Belastung des Baukredits.
2. Indirekte Einflussfaktoren
Ein Faktor ist die Nutzung der Immobilie. Wer das Objekt für sich selber erwerben möchte, erhält meist bessere Konditionen. Die Banken sehen darin ein niedrigeres Ausfallrisiko. Dient das Wohnobjekt als Kapitalanlage, setzen die Kreditgeber strengere Kriterien an.
Zudem wirkt sich die Postleitzahl auf die Immobilienzinsen aus. Auf den ersten Blick mag sich das seltsam anhören. Aber manche Regionen sind gefragter als andere. Kaufen Sie ein Objekt mitten im München, lässt es sich deutlich leichter als in einem ostdeutschen Dorf veräußern.
Tendenziell ist mit einem höheren Wertzuwachs zu rechnen, während die Wohnung in Sachsen sogar an Wert verlieren kann. Ich habe die Regionen nur als Beispiel genommen.
Natürlich gibt es auch Gebiete in Sachsen mit einem gewissen Wertsteigerungspotential. Eine Münchner Wohnung kann sich als Kostenfalle erweisen, etwa wenn sie über versteckte Mängel verfügt.
Käufer sollten nach einem Wohnobjekt in einer attraktiven Gegend suchen. So können Sie ebenfalls bessere Immobilienzinsen erhalten. Die Banken bewerten derartige Objekte großzügiger anhand des Beleihungswerts. Der Beleihungswert ist nicht mit dem derzeitigen Marktwert der Immobilie zu verwechseln.
Er liegt ungefähr 20 % unter diesem Wert. Unter dem Beleihungswert versteht die Bank den langfristig sicheren Wert eines Wohnobjekts. Ein hoher Beleihungswert lässt sich in lukrativen Gegenden erzielen.
Die Differenz zwischen Marktwert und Beleihungswert müssen Sie per Eigenkapital hinterlegen. Fehlt Ihnen dieses Kapital, fallen höhere Immobilienzinsen an. Daher sollten Sie ausreichend Eigenkapital für die Finanzierung ansparen.
3. Vergleichsrechner nutzen
Bei der Hausbank gibt es eine beschränkte Auswahl an Baudarlehen. Nun können Sie die anderen Kreditanbieter in Ihrer Stadt aufsuchen. Das ist jedoch mit einem hohen zeitlichen Aufwand verbunden. Einige Finanzierungen sind ausschließlich über das Internet erhältlich. Clevere Verbraucher nutzen einen Vergleichsrechner, um den besten Zinssatz zu ermitteln.
Seriöse Vergleichsrechner:
Die Rechner berücksichtigen teils über 1.200 verschiedene Kreditangebote. Es kommen auch regionale Anbieter zur Geltung. Mit dieser Taktik können Sie sich günstigsten Immobilienzinsen sichern.
4. Allgemeine Kreditkonditionen
Der Zinssatz wird maßgeblich von einigen Grundfaktoren beeinflusst. In erster Linie ist die Kredithöhe mit dem Eigenkapital zu nennen. Je mehr Kapital Sie mitbringen, desto besser fallen die Konditionen aus.
Empfehlenswert ist ein Anteil in Höhe von 10 bis 30 Prozent. Ein geringeres Eigenkapital führt meist zu höheren Zinsen. Sparen Sie sich mindestens 10 % der Kaufsumme in Form von Eigenkapital an.
Info: Denken Sie auch an die Kaufnebenkosten, die insgesamt 5-15 % des Kaufpreises ausmachen.
Sie setzen sich aus den Kosten für Grundbuch und Notar (ca. 1,5 %), der Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5-6,5 %) und den Maklerkosten (3-7 %) zusammen.
Ein wichtiger Punkt ist die Sollzinsbindung. Ich habe bereits über die Zinsbindung gesprochen. Zu lange Zeiträume treiben die Immobilienzinsen in die Höhe. Das gilt in der Regel für eine Sollzinsbindung von über 15 Jahren. Ein Zeitrahmen von 10 Jahren ist meistens optimal.
Weniger als 5 Jahre sind nicht zu empfehlen. Eine Baufinanzierung ist ein langfristiges Darlehen. Es ist eine gewisse Planungssicherheit erforderlich. Erhöhen sich die Zinssätze in den 5 Jahren über 2 %, könnte das fünfstellige Mehrkosten bedeuten.
Kurze Bindungsfristen sind nur bei einem teuren Zinsniveau eine gute Wahl. Als Anleger spekulieren Sie darauf, dass Sie die Anschlussfinanzierung zu günstigeren Konditionen abschließen. Derzeit ist jedoch das Gegenteil der Fall.
Tendenziell ist eher mit steigenden Zinsen zu rechnen. Zuletzt standen die Immobilienzinsen im Jahr 2011 bei über 4 %. Zum Vergleich: 2017 waren es lediglich um die 1,2 % herum. Ich bin in beiden Fällen von einer 10-jährigen Laufzeit ausgegangen.
5. Hohe Tilgung wählen
Im ersten Schritt haben Sie die maximale Kreditsumme bestimmt. Nun müssen Sie sich entscheiden, wie schnell Sie diese Summe begleichen möchten. Hierbei ist die Höhe der Tilgungsrate entscheidend. Ich persönlich rate Ihnen zu einer Tilgung von mindestens 2 Prozent.
In der Regel erhalten Sie bessere Immobilienzinsen, wenn Sie eine hohe Tilgung wählen. Das Darlehen wird schneller zurückbezahlt, was Banken mit attraktiveren Zinsen belohnen. Zudem bleibt nach dem Ende der Zinsbindungsfrist eine geringere Restschuld übrig.
Tipp: Einige Banken erlauben flexible Änderungen der Tilgungsrate. Bis zu viermal pro Jahr ist eine kostenfreie Anpassung erlaubt. So können Sie die Tilgung bei einer Gehaltsaufstockung zu Ihrem Vorteil erhöhen.
Berücksichtigen Sie auch optionale Sondertilgungen. Mit diesen Zahlungen können Sie die Restschuld spürbar reduzieren. Viele Kreditgeber bieten jährliche Sondertilgungen von bis zu 5 % an. Generell ist eine Spanne zwischen 1 und 10 % üblich. Für eine hohe Sondertilgung von 6 % oder mehr wird häufig ein Zinsaufschlag berechnet.
In den meisten Fällen erweist sich die Standard-Sondertilgung von 5 % als beste Variante. Ein niedriger Wert von 1 oder 2 % ist jedoch zu wenig. Hier sollten Sie sich für ein alternatives Kreditangebot entscheiden.
Fazit: Günstige Immobilienzinsen per Kreditvergleich
Schlaue Verbraucher nutzen die Power eines Vergleichsrechners. Bei der Hausbank gibt es eher überteuerte Immobilienzinsen. Ein Kreditrechner sondiert den Markt und ermittelt die besten Angebote. Als künftiger Eigentümer müssen Sie nur die gewünschten Rahmenbedingungen eintragen.
Zusammenfassung:
- Nutzen Sie einen Vergleichsrechner, der regionale Angebote berücksichtigt.
- Es ist vor allem auf eine möglichst hohe Tilgung von 2 % oder mehr zu achten.
- Außerdem sollten jährliche Sondertilgungen von 5 % möglich sein.
- Als Zinsbindungsfrist ist eine Zeitspanne von wenigstens 10 Jahren zu empfehlen.
Mit diesen Tipps können Sie sich die besten Immobilienzinsen sichern. Rufen Sie einen der vorgestellten Rechner auf und tragen Sie Ihre Daten ein. Der Kreditvergleich ist auch ohne Anmeldung möglich. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Ermittlung Ihrer Bauzinsen!
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Quellen:
- interhyp.de (Zinsen für 2011 und 2018)