Immobilienkredit Rechner – die 5 besten im Vergleich

Eine Immobilie zählt zu den teuersten Anschaffungen im Leben. Leider können nur wenige Verbraucher das Wohnobjekt auf einen Schlag bezahlen. Hier hilft die Bank mit einem Darlehen weiter. Da die Finanzierung meist über 20 Jahre läuft, sollten Sie die Kosten genau kalkulieren. Nicht jeder von uns ist ein Rechenkünstler. Die folgenden Immobilienkredit Rechner helfen Ihnen bei der Kalkulation weiter!

Der Traum vom Eigenheim

Endlich nicht mehr zur Miete wohnen. Das ist ein Traum vieler Bundesbürger. In der Regel ist ein Darlehen notwendig, um sich die eigenen vier Wände leisten zu können.

Dafür benötigen Sie Fremdkapital von einer Bank. Häufig handelt es sich um sechsstellige Summen. Bis dieser Kredit beglichen ist, können 20 oder 30 Jahre vergehen. Ein Wohnobjekt zu kaufen, ist eben ein langfristiges Projekt.

Wegen dieser langen Laufzeit und der enormen Kreditsumme steht die Planung im Vordergrund. Von Spontankäufen ist dringend abzuraten. Im Worst-Case-Szenario nehmen Sie eine zu hohe Finanzierung auf.

Fällt eine unerwartete Ausgabe an, etwa weil das Auto defekt ist, müssen Sie ein weiteres Darlehen aufnehmen. Wer vorher ausrechnet, wie viel Haus er sich leisten kann, hat ein finanzielles Puffer in der Hinterhand. Stecken Sie fast das komplette Gehalt in ein Wohnobjekt, könnte Sie eine plötzliche Reparatur in die Schuldenfalle treiben.

Deshalb habe ich die besten Immobilienkredit Rechner für Sie zusammengestellt. Die kleinen Helfer zeigen Ihnen die wichtigsten Kostenpunkte übersichtlich auf. So können Sie Ihren ungefähren finanziellen Spielraum ermitteln.

1. Lieber zur Miete wohnen?

Nicht immer ist das Eigenheim die günstigste Lösung. In manchen Fällen kann sich eine Mietwohnung lohnen. Natürlich hat eine eigene Wohnung ihre Vorteile. Es gibt keinen Vermieter, der die Miete erhöhen kann.

Außerdem lohnen sich teurere Schönheitsreparaturen, wie die komplette Neugestaltung des Badezimmers. In einer Mietwohnung geben Sie das Geld womöglich für den Nachmieter aus, wenn Ihnen wenige Monate später gekündigt wird.

Trotz aller Euphorie sollten Sie einen Kostenvergleich durchführen. Bei einem Kredit sind Ihre Finanzen entscheidend. So sehen Sie, wie viel Geld Sie dem Vermieter “schenken”. Nehmen wir an, die Kaltmiete liegt bei 450 Euro.

Es wird eine jährliche Mietsteigerung von 2,5 % erwartet. Nach 32 Jahren und 6 Monaten hätten Sie 244.278 Euro an Miete bezahlt. Eine ähnliche Summe könnten Sie stattdessen in den Traum vom Eigenheim investieren.

Tipp: Ob Sie kaufen oder mieten sollen, können Sie mit diesem Immobilienkredit Rechner bestimmen.

Tragen Sie alle relevanten Daten wie die Kaltmiete und den Kaufpreis ein. Daraus ermittelt das Tool von Check24 die Gesamtbelastung beider Wohnformen. Ich finde es sehr positiv, dass Sie auch die Instandhaltungskosten angeben können.

Das ist die Rücklage für laufende bzw. künftige Investitionen am Gebäude. Setzen Sie diesen Wert ruhig höher an, da ungeplante Ausgaben jederzeit anfallen können.

Fragen Sie sich, ob Sie Mieter bleiben sollen? Der Immobilienkredit Rechner liefert Ihnen handfeste Zahlen. Auf einen Blick sehen Sie die Kosten für das gewünschte Wohnobjekt. In vielen Fällen stellt sich das Eigentum als günstiger heraus!

2. Wie viel Immobilie darf ich mir leisten?

Eine Wohnung kann 80.000 oder 450.000 Euro kosten. Nach oben existieren keine Grenzen, doch es gibt auch günstigere Immobilien. In praktisch jeder Preisklasse sind Objekte verfügbar.

Manche Verbraucher fühlen sich von der Auswahl überfordert. Sie nehmen die aktuelle Warmmiete als Maßstab. “Da ich derzeit 580 Euro warm bezahle, darf die monatliche Kreditrate bei circa 600 Euro liegen!” Grundlegend mag das zwar stimmen, in der Praxis sind jedoch weitere Überlegungen notwendig.

Wichtige Budgetfragen:

  • Wie hoch ist das Netto-Einkommen?
  • Habe ich noch unbezahlte Kredite?
  • Welche Ausgaben fallen monatlich an? (z. Bsp. Abos, Handy, Fitnessstudio, Sparverträge)
  • Wie viele Personen leben im Haushalt?
  • Welche Summe bleibt am Ende des Monats übrig?
  • Möchte ich einen Teil der Immobilie vermieten?
  • Wie hoch ist mein Eigenkapital?

Denken Sie über diese Fragen nach. Tragen Sie die Antworten in den Budgetrechner von Interhyp ein. Der Immobilienkredit Rechner ermittelt aus Ihren Angaben die maximalen Finanzierungskosten.

Eine höhere Summe sollten Sie nur nach gründlicher Überlegung aufnehmen. Ein Argument könnte eine bevorstehende Gehaltserhöhung oder ein lukrativer Jobwechsel sein. Hier müssen Sie sich zu 100 % sicher sein, dass Ihre Pläne aufgehen.

Tipp: Der obere Budgetrechner geht nur allgemein auf den Haushaltsüberschuss ein. Als Verbraucher müssen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben selbstständig ermitteln.

Den exakten Überschuss können Sie mit dem Haushaltsrechner der Volksbank bestimmen. Am Ende der Kalkulation wird Ihnen das freie Budget angezeigt.

3. Warum benötigen Sie Eigenkapital?

Manche Verbraucher möchten ihre Immobilie komplett per Kredit finanzieren. In der Regel ist davon abzuraten. Sparen Sie sich vorher ein wenig Eigenkapital an.

Info: Die Banken gewähren bessere Zinssätze, wenn Sie das Wohnobjekt zu mindestens 20 % selber bezahlen. Optimal ist eine Summe zwischen 20 und 30 % des Kaufpreises.

Kostet das Haus 300.000 Euro, sollten Sie 60.000 bis 90.000 Euro hinterlegen. So profitieren Sie von verhältnismäßig niedrigen Zinsen. Natürlich können Sie einen höheren Betrag anzahlen, um die Zinsen noch weiter zu senken. Die größten Sprünge erzielen Sie jedoch mit der genannten Prozentspanne.

Das Eigenkapital setzt sich aus dem verfügbaren Guthaben zusammen. Neben dem Giro-, Festgeld- und Sparkonto sind Bausparverträge zu berücksichtigen. Besitzen Sie Aktien, können Sie diese zur Finanzierung nutzen. Allerdings sollten Sie keine Wertpapiere verkaufen, die als Altersvorsorge gedacht sind.

Lösen Sie keine Verträge auf, nur um einen etwas geringeren Zinssatz zu erhalten. Besonders bei Lebensversicherungen fallen sehr hohe Verkaufsgebühren an. Reduzieren Sie die Gesamtlast bevorzugt mit Ihren Sparkonten und den Bausparverträgen.

Einige Anlageprodukte sollten Sie für unerwartete Notfälle behalten. Generell ist ein Sparguthaben in Höhe von drei Netto-Monatsgehältern für finanzielle Liquiditätsengpässe zu empfehlen.

Der Eigenkapitalrechner von ImmobilienScout24 ermittelt das verfügbare Eigenkapital. Dabei können Sie das komplette Anlagevermögen eintragen. Denken Sie aber bitte an ein finanzielles Polster, wenn Sie den Immobilienkredit Rechner nutzen.

Wichtig: Einige Verbraucher vergessen die Nebenkosten zu berücksichtigen. Sie berechnen das Eigenkapital ausgehend vom reinen Immobilienpreis. Zusätzlich sind 10 bis 15 % des Kaufpreises an Nebenkosten zu leisten.

Dazu zählen etwa die Ausgaben für Makler, Notar und Grundbuchamt. Je nach Kreditvertrag ist dieses Geld gesondert zu begleichen. Es lässt sich nicht einfach auf die Finanzierung addieren. Daher müssen Sie die Nebenkosten vom Eigenkapital abziehen.

4. Wie hoch fällt die monatliche Rate aus?

Die bisherigen Immobilienkredit Rechner sind auf Ihre Finanzen eingegangen. Kommen wir nun zu den konkreten Kreditkonditionen. An erster Stelle ist der sogenannte Sollzins zu nennen. Dabei handelt es sich um die Zinsen, welche Sie an die Bank bezahlen.

Die gute Nachricht: Der Bundesgerichtshof hat einen großen Kostentreiber für unzulässig erklärt. Seit Mai 2014 sind Bearbeitungsgebühren für Baudarlehen untersagt.

Dafür haben Sie die Ausgaben für ein Wertgutachten zu tragen. Damit schätzt die Bank den maximalen Beleihungswert eines Objekts ein. Das ist der Wert einer Immobilie aus Sicht des Kreditinstituts. Der Beleihungswert liegt unterhalb dem üblichen Marktwert.

Hat der Kreditnehmer kein Geld mehr, muss die Bank die Wohnung verkaufen. Dabei nimmt sie womöglich weniger Geld ein. Zudem kann sich der Immobilienpreis negativ entwickeln. Deshalb ist der Beleihungswert niedriger als der reguläre Marktpreis angesetzt.

Im effektiven Jahreszins sind Kosten wie das Wertgutachten enthalten. Wofür braucht man dann noch den Sollzins? Der Grund liegt in der besseren Vergleichbarkeit. Der Sollzins spiegelt die reinen Zinskosten wider. So ist ein relativ einfacher Vergleich möglich.

Beim Effektivzins hingegen kann es zu veränderten Zinssätzen kommen. Deshalb lässt sich diese Zinsform nur vergleichen, wenn die Zinsfestschreibungsdauer identisch ist. Darunter versteht man die Zeitspanne, in welcher die Zinsen verbindlich feststehen.

Das können z. Bsp. 2,47 % für die nächsten 10 Jahre sein. Optionale Versicherungen wie eine Restschuldversicherung sind auch nicht im effektiven Jahreszins enthalten.

Tipp: Verwenden Sie die Sollzinsen für einen schnellen Kreditvergleich!

Um die monatliche Rate zu ermitteln, müssen Sie die aktuellen Zinssätze kennen. Am besten nutzen Sie von Check24. Danach wissen Sie, welche Sollzinsen derzeit realistisch sind. Zusätzlich wird Ihnen die monatliche Rate angezeigt.

Bei diesem Immobilienkredit Rechner können Sie zwischen einer laufenden Tilgung und eine Volltilgung wählen. Was hat es mit diesen Begriffen auf sich?

5. Rückzahlung: Restschuld oder Volltilgung?

Bei einer Volltilgung zahlen Sie das komplette Darlehen innerhalb der Sollzinsbindung zurück. In der Regel sind das 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Wenn Sie beispielsweise 15 Jahre auswählen, ist das Darlehen nach 15 Jahren beglichen. Während dieser Zeitspanne bleiben die Sollzinsen stets gleich. Die Schulden sind in unserem Beispiel nach 15 Jahren komplett getilgt.

Anders verhält es sich bei der laufenden Tilgung. Hier bleibt eine gewisse Restschuld bestehen. Nehmen wir an, es sind 30.000 Euro. Für diese Summe müssen Sie eine Anschlussfinanzierung abschließen.

Es stehen drei Optionen zur Auswahl:

  • Ansparung: Natürlich können Sie die Restschuld innerhalb der ersten Tilgungsphase ansparen. Danach begleichen Sie die Summe auf einen Schlag. Für viele Verbraucher kommt diese Option nicht infrage. Schließlich steckt das meiste Geld in den monatlichen Raten, die sie mit einem Immobilienkredit Rechner bestimmt haben.
  • Prolongation: Der aktuelle Darlehensvertrag wird zu neuen Konditionen verlängert. Die Höhe der Sollzinsen ist von der künftigen Marktlage abhängig. Schließen Sie die erste Finanzierung in einem Zinstief ab, ist später mit schlechteren Konditionen zu rechnen.
  • Umschuldung: Ich persönlich würde eine Umschuldung bevorzugen. Dabei holen Sie sich Angebote von anderen Banken ein und unterschreiben eine neue Finanzierung. So können Sie von besseren Konditionen profitieren. Theoretisch ist eine Umschuldung auch während der Sollzinsbindung möglich. In diesem Fall müssen Sie die Ersparnisse aus dem Alternativkredit mit den Gebühren für die Kündigung gegenrechnen.

Tipp: Befinden sich die Zinsen auf einem niedrigen Stand, sollten Sie eine höhere Tilgungsrate vereinbaren. Womöglich können Sie so eine spätere Anschlussfinanzierung vermeiden. Zudem profitieren Sie von niedrigen Zinssätzen. Dafür fallen die monatlichen Raten höher aus.

Unter diesem Link finden Sie einen Immobilienkredit Rechner zur Tilgung. Dort können Sie die Restschuld bis auf den Euro genau bestimmen.

Zusammenfassung: Schritt für Schritt zur Finanzierung

Ich habe die Rechner chronologisch angeordnet.

  1. Zuerst müssen Sie klären, ob Sie zur Miete oder im Eigenheim wohnen sollen. Im Vordergrund stehen finanzielle Kriterien. Aus persönlichen Gründen ist natürlich ein gewisser Aufpreis gerechtfertigt. Die eigenen vier Wände bieten nämlich eine gewisse Sicherheit. Es gibt keinen Vermieter mehr.
  2. Der zweite Immobilienkredit Rechner hilft Ihnen bei der Budgetbestimmung. Bevor Sie sich auf die Suche nach Wohnungen oder Häuser machen, müssen Sie den finanziellen Rahmen abstecken. Nun wissen Sie, wie teuer die Immobilie sein darf.
  3. Prüfen Sie das vorhandene Eigenkapital. Je mehr Sie einbringen können, desto besser fallen die Konditionen aus. Trotzdem sollten Sie eine gewisse Kapitalreserve als Sicherheitspuffer behalten. Denken Sie auch an die Nebenkosten für Makler, Notar und Grundbuch, die bei circa 10-15 % des Kaufpreises liegen.
  4. Vergleichen Sie die aktuellen Sollzinsen. Nutzen Sie hierfür den hinterlegten Immobilienkredit Rechner. Spielen Sie ein wenig an den Konditionen herum. Verkürzen Sie z. Bsp. die Laufzeit von 20 auf 15 Jahre. Notieren Sie sich die drei attraktivsten Szenarien, um sich später für die optimale Lösung zu entscheiden.
  5. Der letzte Immobilienkredit Rechner widmet sich der Tilgung. Darunter versteht man die Rückzahlung eines Kredits. Der Sollzins ist nur für eine bestimmte Zeitspanne gebunden. Danach läuft der Vertrag aus und es bleibt häufig eine gewisse Restschuld übrig. Setzen Sie die monatlichen Raten höher an, können Sie den Kredit vielleicht während der ersten Phase tilgen. Alternativ schließen Sie bei der Bank einen Anschlusskredit ab oder führen eine Umschuldung durch.

Starten Sie mit dem ersten Rechner, um Ihre Finanzen grundlegend zu prüfen. Viele Verbraucher wissen gar nicht, wie viel Eigentum sie sich leisten können. Jeder Immobilienkredit Rechner erfüllt seine eigene Aufgabe.

Fazit: So wird am besten finanziert

Ein gutes Darlehen kann Ihnen viel Geld sparen. Dabei leisten die vorgestellten Immobilienkredit Rechner grandiose Arbeit. Mit ihrer Hilfe können Sie die finanziellen Rahmenbedingungen ermitteln. Am Ende zeigt Ihnen der Finanzplan, mit welchen Monatsraten Sie zu rechnen haben und wann der Kredit beglichen ist. Diese Infos sind ein erster Anhaltspunkt.

Nehmen Sie sich die Zeit, über diese Zahlen nachzudenken. Die realen Konditionen sollten ähnlich ausfallen. Können Sie sich mit den Ziffern anfreunden, steht dem Eigenheim nichts mehr im Wege!

 

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