Immobilieninvestor – diese 10 Fehler vermeidet jeder professionelle Immobilieninvestor

Immer mehr Anleger investieren in Immobilien. Prinzipiell ist das eine gute Idee, da es kaum Zinsen fürs Sparbuch gibt. Leider machen Anfänger viele Fehler mit teuren Folgen: Die Rendite wird durch das falsche Investment aufgefressen. Das muss nicht sein! Um unnötige Fehler zu vermeiden, lohnt es sich, einen Blick auf die Experten zu werfen. 10 geheime Tipps, die jeder professionelle Immobilieninvestor kennt.

1. Tipp: Er scheut keinen Eigenaufwand

Selber suchen, lautet die Devise. Natürlich können Sie auf einen Immobilienmakler setzen. Er serviert Ihnen einige maßgeschneiderte Angebote. Zunächst klingt das nach einem guten Service. Ein erfahrener Immobilieninvestor geht jedoch anders vor. Er schaut sich eigenständig nach Angeboten um.

Die meisten Makler besitzen nur ein begrenztes Angebot an Immobilien. Deshalb sollten Sie andere Quellen heranziehen:

  • Aushänge in Einkaufszentren
  • eBay Kleinanzeigen
  • Schwarzes Brett am Rathaus
  • Wohnportale wie ImmobilienScout24, Immonet und Immowelt
  • Zeitungen (wöchentlicher Immobilienmarkt)
  • Zwangsversteigerungen

Geben Sie eine Suchanzeige in den größten Immobilienportalen auf. Zudem können Sie einen Zettel mit Kontaktdaten an Bushaltestellen aufhängen. Fragen Sie im Freundeskreis nach, ob ein Bekannter einen Verkauf plant oder jemanden mit derartigen Absichten kennt.

Sprechen Sie mit Ihrem Rechtsanwalt und Steuerberater darüber. Eventuell möchte ein Mandant seine Immobilie verkaufen. Das Objekt befindet sich aber noch nicht auf dem Markt. Mit etwas Glück ist er an einer Kontaktaufnahme interessiert, die der Steuerberater für Sie herstellen kann.

Am Ende kann sich der Aufwand durch ein günstiges Schnäppchen auszahlen. Trotzdem sollten Sie sich auch an einen Immobilienmakler wenden. Viele Objekte werden nämlich von dieser Berufsgruppe exklusiv vermarktet.

2. Tipp: Er verlässt sich nicht auf Finanzberater

Ja, der Makler hat Sie auf einen Kaffee eingeladen. Genau, das ist eine freundliche Geste, da er einen netten Eindruck macht. Ja, er bietet Ihnen sogar eine Mietgarantie an.

Nein, ein professioneller Immobilieninvestor würde die Wohnung niemals kaufen.

Aktive Angebote sind nur selten ihr Geld wert. Es hat einen Grund, wieso der Makler so freundlich zu Ihnen ist. Doch ein schlauer Immobilieninvestor fällt nicht auf diese Show herein.

Der Finanzberater präsentiert Ihnen eine traumhafte Rendite. Das ist schön und gut, muss aber nicht unbedingt der Realität entsprechen. Häufig weisen Makler nur die Bruttomietrendite aus.

In dieser Rechnung fehlen jedoch relevante Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 %), Maklergebühr (3-7 %) und die Ausgaben für Grundbuch und Notar (1 %). Unter dem Strich erhöht das den Kaufpreis um rund 10 Prozent.

Beispiel: Der Kaufpreis einer Wohnung liegt bei 150.000 Euro. Im Exposé wirbt der Makler mit einer Kaltmiete von 550 Euro. Bei einer monatlichen Finanzierungsrate von 400 Euro liegt der Gewinn bei 150 Euro.

Leider haben Sie falsch gedacht, da es sich um Bruttoangaben handelt. Der eigentliche Gesamtpreis liegt nämlich bei 150.000 Euro PLUS Erwerbsnebenkosten von etwa 15.000 Euro.

Zusätzlich wird die Mietrendite um die nicht umlegbaren Kosten (z. Bsp. Instandhaltungs-, Reparatur- und Verwaltungskosten) gedrückt. Pauschal können Sie von 25 % der Kaltmiete ausgehen. In diesem Beispiel wären das 138 Euro an weiteren Ausgaben.

In der Nettorechnung liegen die Ausgaben bei 578 Euro (400 Euro Finanzierung + 40 Euro Kaufnebenkosten + 138 nicht umlegbare Kosten). Für diese Immobilie müssen Sie höchstwahrscheinlich draufzahlen.

Das Beispiel zeigt, wie schnell eine vermeintliche Rendite verschwinden kann. Deshalb prüft ein cleverer Immobilieninvestor die Angaben des Finanzberaters sorgfältig nach.

3. Tipp: Er testet die regionale Infrastruktur

Unerfahrene Käufer sehen sich die Lage nur in Google Maps an. Fünf Kilometer weiter befindet sich ein Supermarkt, das passt schon. Damit ist die Recherche abgeschlossen. Ich möchte Ihnen von diesem voreiligen Vorgehen abraten. Ein schlauer Immobilieninvestor nimmt das Objekt genau unter die Lupe.

Zunächst läuft er den Weg bis zur nächsten Bushaltestelle. Dort sieht er sich die Verkehrsanbindung an. Gibt es am Wochenende eine Bus- oder Zugverbindung? Wie verhält es sich zu späteren Uhrzeiten wie 2 Uhr nachts? Für Schüler oder Studenten, die das Nachtleben genießen möchten, könnte das ein relevantes Kriterium sein.

Außerdem sollte das Zentrum ohne Umwege erreichbar sein. Niemand möchte dreimal umsteigen, um zur Arbeit zu gelangen.

Vermieten Sie eine abgelegene Wohnung, droht ein ständiger Mieterwechsel. Viele Mieter sehen derartige Immobilien als kurzfristige Zwischenlösung an.

Die nähere Umgebung sollte alltägliche Einkäufe ermöglichen. Es muss wenigstens einen kleinen Supermarkt geben. Apotheke, Bäcker und Metzger werden ebenfalls von vielen Mietern erwartet.

Dafür muss sich kein Modemarkt in der direkten Umgebung befinden. Immer mehr Verbraucher setzen auf Onlineshopping und fahren für teurere Einkäufe in die nächste Stadt. Möchten Sie an eine Familie mit Kindern vermieten, sollte der Weg zur Grundschule höchstens 15 Minuten dauern.

Als künftiger Immobilieninvestor sollten Sie die Infrastruktur gründlich checken.

4. Tipp: Er bevorzugt eine Immobilie, die zur Einwohnerschaft passt

Investieren Sie nicht am regionalen Bedarf vorbei. Ein professioneller Immobilieninvestor analysiert die Nachbarschaft. Die Straße wird hauptsächlich von Studenten bewohnt? In diesem Fall sucht er nach einer 1-Zimmer-Wohnung oder nach WG-tauglichen Objekten.

Darum muss ein Mieter zur Nachbarschaft passen:

  • Leben in einem Viertel hauptsächlich Studenten, geht es abends tendenziell lauter zu. Eine Familie mit Kindern wird sich früher oder später über den Lärm beschweren. Sparen Sie sich diesen Ärgern, indem Sie direkt an Studenten vermieten.
  • Passt ein Mieter nicht zur Nachbarschaft, wird er schnell nach einer anderen Wohnung suchen.
  • Setzen Sie auf die falsche Wohnkategorie, gestaltet sich die Mietersuche kompliziert. Eine nicht WG-taugliche 3-Zimmer-Wohnung lässt sich im Studentenviertel kaum vermieten. In der Regel fehlt Studenten das Geld für diese Immobilie, während es Familien im Viertel zu laut ist.

Ein cleverer Immobilieninvestor vermeidet diesen lästigen Fehler. Auch wenn Sie einen “unpassenden” Mieter finden: Es besteht ein großes Risiko, dass er sich in der Gegend nicht wohlfühlt, weil es ihm zu laut ist. Dann benötigen Sie einen Nachmieter. Um sich den Aufwand zu sparen, sollten Sie auf eine zielgruppengerechte Immobilie setzen.

5. Tipp: Er arbeitet mit realistischen Zahlen

“Die Wohnung ist sehr hübsch anzusehen. Sogar der Standort passt und ich habe viel Zeit in die Suche investiert. Der Makler hat mir eine attraktive Rendite errechnet. Meine Entscheidung ist gefallen: Ich kaufe diese oder gar keine Immobilie.”

In dieser Aussage schwingt eine große Begeisterung mit. Der Kaufinteressent ist emotional gefangen und dreht sich die Fakten zurecht. Natürlich spielt eine gute Optik eine wichtige Rolle.

Dennoch muss die Rendite im Vordergrund stehen. Dabei sollten Sie sich nicht auf den Makler verlassen, wie es im zweiten Tipp geschrieben steht.

Zu häufig wird die Bruttomietrendite herangezogen, obwohl in dieser Formel elementare Nebenkosten fehlen. Die Nettomietrendite ist das Maß aller Dinge, da sie die Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben berücksichtigt.

Tipp: Nutzen Sie den Finanztest-Rechner der Stiftung Warentest, um die Nettomietrendite einer vermieteten Wohnung zu ermitteln.

6. Tipp: Er denkt an den Wiederverkaufswert

Heute möchten Sie die Immobilie für 30 Jahre vermieten. Eventuell planen Sie zuerst einen eigenen Einzug, um das Objekt komplett zu renovieren. An und für sich ist eine langfristige Planung unumgänglich. Es kann jedoch immer anders im Leben kommen.

Faustformel: Ein smarter Immobilieninvestor geht davon aus, dass er sein Wohnobjekt wieder in fünf Jahren verkauft.

Mit dieser Einstellung schaut er sich jeden Mangel kritisch an. Er bezahlt keinen überteuerten Kaufpreis, obwohl er andere Pläne hat. Eigentlich sieht er die Immobilie als Altersvorsorge an, die er später an seine Kinder vererben möchte. Wer den Wiederverkaufswert im Kopf behält, geht den Immobilienerwerb professioneller an.

Zahlen Sie keinen Aufpreis, weil Ihnen der Makler hohe Wertsteigerungen verspricht. Darauf würde sich kein seriöser Immobilieninvestor verlassen. Bieten Sie maximal bis zum aktuellen Marktwert.

7. Tipp: Er lässt sich nicht vom Verkäufer blenden

Viele Makler arbeiten mit psychologischen Verkaufstricks. Dabei versucht der Verkäufer die Immobilie möglichst einladend zu gestalten. Das soll eine Wohlfühlatmosphäre bei Ihnen entfachen.

Durch die emotionale Bindung zahlt der Kaufinteressent einen gewissen Aufpreis. Es gibt sogar professionelle Dienstleister, die das Aufhübschen gezielt vornehmen. Diese Branche wird als Home Staging bezeichnet.

An diesen Punkten erkennt ein Immobilieninvestor künstliche Wohnungen:

  • Die Möbel passen perfekt zueinander.
  • Es wird viel mit weißen Farben gearbeitet. Holz und Glas kommen ebenfalls zum Einsatz. Da dieser Stil relativ neutral ist, gefällt er vielen Interessenten.
  • Der Kaufpreis notiert über dem Marktwert der Immobilie.
  • Es fehlt an persönlichen Elementen wie Urlaubsfotos. Der potenzielle Käufer soll eine emotionale Bindung aufbauen und das geht nicht mit fremden Erinnerungen.
  • Die Immobilie wirkt wie aus dem Bilderbuch. Außerdem befinden sich die Möbel in einem neuwertigen Zustand. Wird eine Wohnung verkauft, kommt das Inventar im nächsten Wohnobjekt zum Einsatz.
  • Oftmals können Sie die Möbel gegen einen Aufpreis erwerben.

Neben dem Home Staging gibt es noch weitere Verkaufstaktiken. Ein erfahrener Immobilieninvestor führt die Besichtigung zur Mittagszeit durch. Er würde niemals um 19 Uhr oder später kommen.

Der Grund: Abends lassen sich viele Beeinträchtigungen verschleiern. Die laute Industrieanlage schickt ihre Mitarbeiter um 18 Uhr in den Feierabend. Es sollte Sie stutzig machen, wenn eine Besichtigung nur abends möglich ist.

Sehen Sie sich die nähere Umgebung an. Befindet sich ein Sportplatz um die Ecke, kann es dort am Wochenende sehr laut zugehen. Berücksichtigen Sie auch die Jahreszeit. Im Sommer verdecken die Laubbäume das graue Nachbarhaus.

Doch die Bäume können dunkle Schatten werfen, die Ihnen während der Winterzeit verborgen bleiben. Zudem stellen dichte Laubbäume einen effektiven Lärmschutz dar. Besichtigen Sie die Wohnung im Sommer, kann es wegen dieser natürlichen Isolation deutlich ruhiger sein.

Führen Sie drei Gedankenspiele durch:

  1. Überlegen Sie sich, wie die Wohnung ohne Möbel aussieht.
  2. Spielen Sie einen Tag in der Immobilie durch. Laufen Sie vorher die Umgebung ab und beziehen Sie alle Fremdeinflüsse (z. Bsp. Mittagslärm durch Schule) mit ein.
  3. Stellen Sie sich das Wohnobjekt im Wandel der Jahreszeiten vor.

8. Tipp: Er kalkuliert die Mängel knallhart

Irgendwann müssen Sie die Immobilie sanieren. Das genaue Datum ist abhängig vom Zustand des Gebäudes. Es gilt: Je weniger Mängel, desto günstigere Sanierungskosten. Vor allem ältere Gebäude benötigen zahlreiche Reparaturen.

Unter dem Strich können sich kleinere Mängel zu einer größeren Summe stapeln. Besonders häufig sind Sanierungen im Bereich des Feuchtigkeitsschutzes und der Wärmedämmung notwendig.

Info: Bei einem Baujahr, das mindestens 30 Jahre zurückliegt, müssen Sie mindestens 10 % an Sanierungskosten einplanen.

In jedem Jahrgang kommen bestimmte Probleme vor. In den 50er-Jahren wurde günstiges Baumaterial benutzt. Die Wände von solchen Häusern sind dünn, während die Zimmer klein ausfallen. Es sind Mängel in der Statik möglich. Dagegen können Häuser aus den 70er-Jahren mit Giftstoffen belastet sein.

Ein Immobilieninvestor weiß, dass er die Mängel nur schwer erkennen kann. Deshalb beauftragt er einen Sachverständigen, der ihm die ungeschönten Sanierungskosten präsentiert. Ich würde ein derartiges Gutachten erst dann in Auftrag geben, wenn Sie ernsthaft über einen Immobilienkauf nachdenken. Sonst geht diese Serviceleistung zu stark ins Geld.

9. Tipp: Er verhandelt immer

Scheuen Sie sich nicht vor Verhandlungen. Ein bisschen lässt sich fast immer rausholen. Es muss nicht immer ein geringerer Kaufpreis sein. Eventuell können Sie vereinbaren, dass die Möbel im Gebäude bleiben.

Ein professioneller Immobilieninvestor macht die Verhandlung vom Verkäufer abhängig. Private Eigentümer kennen sich eher weniger mit Fliesen aus. Hier sollten Sie ein günstigeres Kaufangebot abgeben. Bei einem Bauträger hingegen können Sie nach hochwertigeren Fliesen fragen.

Im Gegenzug akzeptieren Sie die aufgerufene Verkaufssumme. Handelt es sich um einen Immobilienmakler, können Sie an der Maklergebühr ansetzen. Diese Gebühr ist frei verhandelbar, über die Höhe existieren keine gesetzlichen Vorgaben.

Machen Sie dem Verkäufer ein Angebot mit einer 2-wöchigen Bedenkzeit. Als schlauer Immobilieninvestor bleiben Sie gelassen und lassen sich nicht auf überteuerte Verkaufspreise ein.

10. Tipp: Er hübscht die Wohnung zur Besichtigung auf

Endlich, das perfekte Objekt ist gefunden. Nach langwierigen Verhandlungen haben Sie sich auf eine Kaufsumme geeignet. Nun gehört die Immobilie Ihnen und Sie müssen einen Mieter finden.

Erinnern Sie sich noch an den siebten Tipp? Ich habe Sie dort vor dem Home Staging gewarnt.

Mit einer gezielten Verschönerung lassen sich höhere Verkaufspreise erzielen. Drehen Sie den Spieß einfach um! Ein erfahrener Immobilieninvestor nutzt diese Strategie zu seinem Vorteil.

Hübschen Sie das Wohnobjekt mit Kunst und Pflanzen auf. Stellen Sie einige Möbel auf, um die Fantasie der Interessenten anzukurbeln. Vor allem in weniger gefragten Standorten kann das den Ausschlag geben.

Malt sich ein Mietinteressent in Gedanken aus, wie er die Wohnung weiter einrichten könnte (also zusätzlich zu Ihren Zimmerpflanzen), haben Sie schon halb gewonnen.

Fazit: Nehmen Sie sich ausreichend Zeit zum Immobilienerwerb

Das war eine ganz schön lange Liste an Expertentipps. Wer wie ein professioneller Immobilieninvestor auftreten möchte, sollte sich an die oberen Ratschläge halten. Dann klappt es auch mit der Immobilie als Geldanlage.

Zur Übung sollten Sie 10-20 Wohnungen besichtigen und sich Notizen machen. Mit steigender Erfahrung können Sie leichter einschätzen, ob es sich bei einer Immobilie um ein Schnäppchen handelt.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Suche nach dem richtigen Wohnobjekt!

 

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