Die Mieten befinden sich auf einem Rekordhoch. Ein Trendwechsel erscheint unwahrscheinlich. Daher überlegen sich viele Mieter ins Eigenheim zu ziehen. In der Regel ist dafür ein Immobiliendarlehen notwendig. Mit einer cleveren Planung können Sie die Kosten deutlich reduzieren. Zehn hilfreiche Tipps für eine optimale Finanzierung!
1. Vergleich der Kreditangebote
Mein erster Tipp ist ein echter Klassiker. Viele Verbraucher führen regelmäßige Preisvergleiche durch. Das beginnt bei den Wochenangeboten im Supermarkt und endet beim günstigsten Gebrauchtwagen.
Doch beim Immobiliendarlehen wird das erstbeste Angebot wahrgenommen. Da es sich um eine größere Summe handelt, zögern einige Personen nicht lange. Sie freuen sich darüber, dass ihnen die Hausbank den notwendigen Betrag leiht.
Diese Einstellung müssen Sie dringend ablegen. Jede Bank empfängt solvente Käufer mit offenen Armen. Oftmals fällt das Angebot der Hausbank eher durchschnittlich aus. Im Internet können Sie deutlich attraktivere Konditionen erhalten. Fremde Kreditinstitute werben mit lukrativen Zinsen, um neue Kunden zu gewinnen.
Mit einem Vergleichsrechner können Sie attraktive Immobiliendarlehen ermitteln. Ich habe Ihnen eine Auswahl an seriösen Rechnern zusammengestellt:
Die vorgestellten Vergleichsportale berücksichtigen mehr als 1.200 Angebote. Bei der Hausbank hingegen gibt es nur sehr wenige Produkte. Der Vergleich sollte nicht nur anhand der effektiven Jahreszinsen erfolgen.
Darunter versteht man die jährlichen Gesamtkosten einer Finanzierung. Es kann einige zusätzliche Sparmöglichkeiten wie Sondertilgungen oder staatliche Fördermittel geben. Auf diese und viele weitere Punkte gehe ich nun ein.
2. Können Sie sich das Darlehen leisten?
Wer die Finanzierung zu eng kalkuliert, begeht einen großen Fehler. Springt der Motor vom Auto plötzlich nicht mehr an, ist eine teure Reparatur notwendig. Da es an Kapital fehlt, muss ein zusätzlicher Ratenkredit her. Irgendwann bietet das Schuldenkorsett kaum noch Luft zum Atmen. Dieser eingeschnürte Zustand lässt sich durch eine solide Finanzplanung umgehen.
Faustformel: Die monatlichen Raten des Darlehens sollten höchstens 40 % des Nettoeinkommens betragen. Sonst ist bei größeren Beträgen ein finanzieller Schiffbruch möglich.
Ich rate Ihnen optionale Gehaltszahlungen komplett auszublenden. Ziehen Sie für die Berechnung nur das feste Nettoeinkommen heran. Sonst gehen Sie ein zu hohes Risiko ein. Bleibt der Bonus die nächsten vier Jahre aus, müssen Sie das Geld bei Ihrem Jahresurlaub einsparen.
Kalkulieren Sie möglichst konservativ, damit Sie sich nicht im Alltag einschränken müssen. Möchten Sie das Immobiliendarlehen mit Ihrem Partner finanzieren, sollten Sie Ihre Zukunftsplanung berücksichtigen.
In der Elternzeit fällt ein Gehalt ganz oder teilweise weg. Eventuell möchte einer der beiden Kreditnehmer den Weg in die berufliche Selbstständigkeit wagen.
Planen Sie deshalb von Anfang an nur mit einem Gehalt. Nutzen Sie lieber Sondertilgungen, um das Darlehen schneller zu begleichen.
3. Kredit mit Sondertilgungen
Eine Sondertilgung bezeichnet eine Zahlung, welche die Restschuld einer Finanzierung senkt. Die Höhe müssen Sie individuell vereinbaren. Viele Banken arbeiten standardmäßig mit jährlichen Sondertilgungen von bis zu 5 Prozent. In der Regel liegt die Spanne zwischen 1 bis 10 % der Kreditsumme.
Beispiel: Das Immobiliendarlehen soll bei 200.000 Euro liegen. Ich gehe von einem Sollzins und einer Tilgung von jeweils 2 % aus. Es besteht eine Zinsbindung von 10 Jahren. Zu diesen Konditionen beträgt die monatliche Rate rund 666 Euro.
- ohne Sondertilgung: Es wurde keine Sondertilgung vereinbart. Nach 10 Jahren liegt die Restschuld bei 155.760 Euro.
- mit Sondertilgung: Der Verbraucher plant eine jährliche Sondertilgung von 10.000 Euro (5 %). Hier sind nach 10 Jahren nur noch 45.160 Euro übrig.
In diesem Beispiel ergibt sich durch die Sondertilgung eine Kostenersparnis von 10.600 Euro!
Der Tilgungsrechner von immoverkauf24 hilft Ihnen dabei, den persönlichen Kostenvorteil zu bestimmen.
4. Eigenkapital ansparen
Die meisten Banken bieten bessere Zinsen, wenn Sie ein Eigenkapital von 10 bis 30 % mitbringen. Das Wohnobjekt ist zu einem bestimmten Teil bezahlt, was das Risiko des Kreditgebers senkt. Würden Sie von heute auf morgen pleitegehen, könnte die Bank Ihre Immobilie fast risikolos versteigern.
Info: Einige Kreditinstitute bieten sogenannte Vollfinanzierungen an. Hier muss der Kreditnehmer kein Eigenkapital mitbringen.
Es existieren auch 110 % Finanzierungen, bei denen die Bank Ihre Kaufnebenkosten übernimmt. Im Normalfall werden für diesen Service höhere Zinsen fällig.
Generell sollten Sie sich ein möglichst hohes Eigenkapital ansparen. Das verbessert Ihre Verhandlungsposition gegenüber dem Kreditgeber. Es ist mit attraktiveren Konditionen beim Immobiliendarlehen zu rechnen.
Behalten Sie einen Teil des Eigenkapitals als Sicherheitspuffer ein. So können Sie notwendige Reparaturen ohne Finanzsorgen durchführen. Es ist eine Summe von mindestens drei Nettomonatsgehältern zu empfehlen.
5. Das richtige Wohnobjekt
Eine günstige Finanzierung reduziert die Kreditkosten. Es gibt jedoch eine weitere Sparquelle. Haben Sie sich ausreichend Immobilien angesehen? Manche Käufer entscheiden sich voreilig für eine bestimmte Wohnung.
Dabei hat der Markt weit mehr Objekte zu bieten. Meist hilft ein bisschen Geduld weiter. Es kann jederzeit eine interessante Immobilie auftauchen. Wer sich vorschnell auf eine Wohnung festlegt, lässt sich vielleicht ein Schnäppchen entgehen.
Eventuell kaufen Sie eine überteuerte Wohnimmobilie. Mit etwas mehr Fleiß hätten Sie ein Objekt zu einem niedrigeren Kaufpreis gefunden. So lassen sich die Kosten fürs Immobiliendarlehen ebenfalls senken.
Wer in den nächsten drei Jahren eine Wohnung erwerben möchte, kann bereits heute nach passenden Objekten suchen. Diese Übung hilft Ihnen dabei, ein Gefühl für den Immobilienmarkt zu entwickeln. Fleißige Beobachter können die Preise besser einschätzen und lassen sich nicht über den Tisch ziehen.
6. Mieten oder kaufen?
In den Medien lassen sich zahlreiche Diskussionen zum Immobilienmarkt finden. Normale Verbraucher fühlen sich davon schnell verunsichert. “Soll ich nun kaufen oder nicht?”, fragen sich potenzielle Eigentümer. Als Antwort kann ich sagen: Es kommt auf Ihre Absichten an.
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Immobilie als Kapitalanlage
Wer nach 10 Jahren gewinnbringend verkaufen möchte, sollte sich für einen guten Standort entscheiden. Derartige Lagen zeichnen sich durch eine solide Infrastruktur und eine wachsende Einwohnerzahl aus.
Ein starkes Negativkriterium wäre ein schlechter Jobmarkt. Hier ist künftig mit einem Einwohnerschwund zu rechnen. Die Bevölkerung wandert in wirtschaftsstärkere Städte aus, um Arbeit zu finden. Das führt zu einem Einbruch der lokalen Immobilienpreise.
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Langfristige Eigennutzung
Anders sieht es bei einem Liebhaberobjekt aus. Möchten Sie bis ans Lebensende in diesem Haus wohnen? Dann ist eine sinkende Einwohnerzahl eher zweitrangig, etwa weil Sie beruflich durch den Beamtenstatus abgesichert sind.
In diesem Fall spielt ein Verkauf keine Rolle. Der Zustand des Objekts ist deutlich interessanter. Weist die Immobilie eklatante Mängel auf, ist mit hohen Sanierungskosten zu rechnen. Das erhöht den Bedarf an Eigenkapital.
Zweifeln Sie noch immer am Immobilienkauf? Eine kleine Rechnung zeigt, dass sich ein Kauf nach wie vor lohnt. Gehen wir von einer Kaltmiete von 650 Euro aus. In 40 Jahren entspricht das einer stolzen Summe von 312.000 Euro. Ich habe Mieterhöhungen komplett vernachlässigt.
Wahrscheinlich liegen die tatsächlichen Mietkosten deutlich höher. Stattdessen können Sie ein Immobiliendarlehen von 195.000 Euro aufnehmen (2 % Sollzinsen und 2 % Tilgung).
Das macht eine monatliche Rate von 650 Euro. Nach rund 35 Jahren ist der Kredit beglichen. Mit den Tipps aus diesem Artikel geht es auch deutlich schneller! Anstelle das Geld dem Vermieter zu “schenken”, besitzen Sie nach 35 Jahren eine eigene Immobilie.
Tipp: Nutzen Sie den Rechner von Immowelt (https://www.immowelt.de/immobilien/mieten-kaufen-rechner.aspx), um zu ermitteln, ob Sie lieber mieten oder kaufen sollten.
Ein günstiges Immobiliendarlehen fängt bereits mit dem Erwerb an. Denken Sie daran, wenn Sie die Auswahl über das Objekt treffen.
7. Anschlussfinanzierung planen
Ein Immobiliendarlehen ist keine Sache von heute auf morgen. Als Kreditnehmer sollten Sie mögliche Risiken wie unerwartete Reparaturen berücksichtigen. Zudem müssen Sie an die Anschlussfinanzierung denken.
Nur wenige Kreditnehmer können ihre Finanzierung während der Sollzinsbindung begleichen. Meist ist ein Zeitraum von 5, 10, 15 oder 20 Jahren festgelegt. Innerhalb dieser Zeitspanne bleibt der Sollzins unverändert.
Für die restliche Summe benötigt es eine Anschlussfinanzierung. Vielleicht lesen Sie sich diesen Artikel durch, weil das Ihre derzeitige Situation ist. Im Normalfall macht Ihnen der aktuelle Kreditgeber ein neues Angebot.
Ich persönlich empfehle Ihnen jedoch die Tipps aus diesem Artikel zu beachten. Vergleichen Sie die Konditionen, da andere Banken häufig mit niedrigeren Zinsen punkten.
In diesem Kontext ist das Forward-Darlehen zu nennen. Dabei handelt es sich um eine Finanzierung, die nach einer Vorlaufzeit von bis zu 60 Monaten ausbezahlt wird. So können Sie sich die heutigen Zinsen für die Zukunft sichern. Deshalb ist ein Forward-Darlehen bloß dann eine gute Wahl, wenn Sie künftig von steigenden Zinsen ausgehen.
Pro Monat müssen Sie mit Extrakosten von ungefähr 0,02 % rechnen. Das heißt: Beginnt die Anschlussfinanzierung in 12 Monaten, entspricht das einem Aufpreis auf den Sollzins von etwa 0,24 Prozent.
8. Flexible Tilgungsraten verhandeln
In der Regel entscheiden sich die Kreditnehmer für ein Annuitätendarlehen. Dabei zahlen Sie pro Monat einen gleichbleibenden Betrag zurück. Anfangs liegt die Tilgung beim vereinbarten Prozentsatz.
Im Laufe der Monate erhöht sich der prozentuale Tilgungsanteil. Daher sollten Sie mit einer Anfangstilgung von 2 % oder mehr beginnen. Diese Taktik erlaubt es Ihnen, das Immobiliendarlehen zügig zu begleichen.
Info: Ein Immobiliendarlehen setzt sich aus der Tilgung inklusive der Zinsen zusammen. Beginnen Sie mit einer niedrigen Tilgung von 1 %, tragen Sie Ihre Schulden nur langsam ab.
Deshalb sollte die Anfangstilgung so hoch wie finanziell möglich ausfallen. Einige Banken bieten eine flexible Tilgung an. Bis zu viermal pro Jahr ist eine Änderung der Tilgungsrate möglich.
Bei manchen Kreditinstituten geht das sogar komplett kostenlos. Das ist ein sehr attraktives Angebot, da Sie flexibel auf Ihre Lebensumstände reagieren können. Sieht es finanziell ganz gut aus, wählen Sie eine höhere Tilgung. Möchten Sie demnächst heiraten, können Sie die Tilgungsrate eine Zeit lang senken.
9. Haben Sie an die Nebenkosten gedacht?
Viele Kreditnehmer sparen sich ein gewisses Eigenkapital an. Sie möchten die volle Summe in das Immobiliendarlehen investieren. Das ist löblich, aber die Erwerbsnebenkosten sind nicht zu missachten. Sie können zwischen 5 bis 15 % der Gesamtsumme ausmachen.
Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro werden ungefähr 20.000 Euro an Nebenkosten fällig. Selbst ein vermeintlich hohes Eigenkapital von 25.000 Euro ist schnell verbraucht.
Konkret fallen drei Kostenpunkte an:
- Maklerprovision: 3-7 %
- Notar und Grundbuch: ca. 1 %
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5-6,5 %
Die Maklerprovision ist frei verhandelbar. Bei weniger gefragten Objekten können Sie dem Verkäufer vorschlagen, dass er die Kosten übernimmt. Steht das Objekt schon länger zum Verkauf, lässt er sich womöglich darauf ein.
Zudem sollten Sie die künftigen Ausgaben kalkulieren. Es wird zwar keine Kaltmiete mehr fällig, doch Sie haben die Kosten fürs Wohngeld (z. Bsp. Müllentsorgung) zu tragen. Parallel müssen Sie eine Rücklage für Instandsetzungen ansparen. Bei Altbauten sind es 3-4 Euro pro Quadratmeter, für Neubauten fallen 3-3,50 Euro pro Quadratmeter an.
Tipp: Die Nebenkosten sind eine teure Belastung. Zum Glück gibt es auch einige Geldquellen. Vater Staat bietet interessante Förderprogramme an. Bundesweit sind KfW-Darlehen wie das KfW-Wohneigentumsprogramm (124) oder der Wohn-Riester zu nennen.
Die Bundesländer verfügen über zusätzliche Förderprogramme. Ein Beispiel ist das sogenannte Z-15-Darlehen aus Baden-Württemberg. Es hilft jungen Familien mit einem günstigen Sollzins ab 0,50 Prozent.
10. Optimale Zinsbindung wählen
Die Sollzinsbindung lässt sich flexibel vereinbaren. Es sind Zeiträume wie 5, 10, 15 und 20 Jahre üblich. Am weitesten verbreitet ist eine Zinsbindung von 10 Jahren.
Während der Sollzinsbindung bleiben die Zinsen fürs Immobiliendarlehen gleich. Als Kreditnehmer können Sie die Kosten fest kalkulieren. Bezüglich der Restschuld kommt es auf die künftige Marktlage an. Steigen die Zinsen in den nächsten Jahren stark an, hätte sich eine längere Zinsbindung ausbezahlt.
Im gegenteiligen Fall wäre eine kürzere Laufzeit lukrativer gewesen. Der Zinsmarkt ist relativ schwer zu deuten. Daher würde ich persönlich die gängige Zinsbindung von 10 Jahren wählen. Möchten Sie auf Nummer sicher gehen, können Sie sich für eine längere Bindung von 15 oder 20 Jahren entscheiden.
Einige Banken bieten ein sogenanntes Volltilgerdarlehen mit fixen Zinsen über den kompletten Zeitraum an.
Bei einer längeren Zinsbindung fallen die Sollzinsen höher aus. Zudem steht Ihnen nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht fürs Immobiliendarlehen zu. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht berechnet. Die Länge des ursprünglichen Vertrags ist irrelevant. Entdecken Sie ein attraktives Angebot, sollten Sie eine Sonderkündigung in Betracht ziehen.
Fazit: So klappt es mit dem Immobiliendarlehen
Gehen Sie die Tipps der Reihe nach durch, um von attraktiven Konditionen zu profitieren. Besonders effektiv ist ein Vergleichsrechner für Immobiliendarlehen.
Sparen Sie sich ausreichend Eigenkapital an und wählen Sie eine hohe Tilgung aus. Sondertilgungen wirken sich ebenfalls positiv auf Ihre Finanzen aus. Berücksichtigen Sie die Tricks aus diesem Artikel. Dann profitieren auch Sie von einer günstigen Finanzierung!