Das Leben als Vermieter kann so schön sein. Monatliche Einnahmen und zufriedene Mieter, was will man mehr. Gäbe es nicht die Mietnomaden! Die Zahlungsverweigerer hinterlassen verwahrloste Räume und die Miete ist auch futsch. Am Ende droht ein unnötiger Rechtsstreit, wenn Sie Immobilien vermieten. Mit den folgenden Tipps können Sie dieses Schreckensszenario vermeiden.

Was ist ein Mietnomade?

Mietnomaden ziehen mit böser Arglist in Wohnungen ein. Früher oder später bleiben die Mietzahlungen aus. In der Regel dauert es nur wenige Monate, bis sie gegen den Mietvertrag verstoßen. Leider ist das nicht alles.

Neben der fehlenden Miete hinterlassen Mietnomaden eine zerstörte Wohnung. Es ist eine weiträumige Sanierung erforderlich, da sich das Wohnobjekt in einem chaotischen Zustand befindet. Viele Zahlungsverweigerer fliehen kurz vor der Zwangsräumung.

Dabei hat der Mieter einen wirklich guten Eindruck gemacht. Er kam mit einem teuren Auto zur Besichtigung. Alle Fragen konnte er zufriedenstellend beantworten. “Ein freundlicher und zuverlässiger Mensch”, dachte sich der Vermieter.

Leider sind die meisten Einmietbetrüger nicht sofort erkennbar. Ganz im Gegenteil: Manche besitzen einen unwiderstehlichen Charme und wissen ihr Lächeln gewinnbringend einzusetzen.

Info: Eine Studie der Universität Bielefeld hat ergeben, dass Mietnomaden einen durchschnittlichen Schaden zwischen 5.000 und 10.000 Euro verursachen. Im schlimmsten Fall drohen bis zu 20.000 Euro.

Bestehen Sie auf einige Sicherheitsleistungen, sobald Sie Ihre Immobilien vermieten. Zudem sollten Sie den potenziellen Mieter finanziell checken, um das Risiko eines Mietnomaden nahezu vollständig auszuschließen. Wie Sie dabei vorgehen, möchte ich Ihnen ausführlich erklären!

Immobilien vermieten – Selbstauskunft vor der Besichtigung

Fordern Sie eine Selbstauskunft an, bevor Sie Immobilien vermieten. Die Fragen können Sie als PDF-Datei bequem dem Inserat beifügen. Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung zur Eigenauskunft.

Somit darf der potenzielle Mieter die Beantwortung der Fragen verweigern. Für mich ist das jedoch ein klares Warnsignal. Wer nichts zu verbergen hat, wird auf Fragen wie “Gab es in den letzten 5 Jahren eine Räumungsklage?” antworten. Ignoriert ein Interessent den Fragebogen, würde ich ihn nicht zur Besichtigung einladen.

Ich habe Ihnen einige Fragen zusammengestellt:

• Welchen Beruf üben Sie aus?
• Wer ist Ihr Arbeitgeber?
• Wie hoch liegt das monatliche Nettoeinkommen?
• Wie lautet die Anschrift des aktuellen Vermieters? (sofern Sie nicht im Eigenheim gelebt haben)
• Gab es in den letzten 5 Jahren eine Räumungsklage oder ein Insolvenzverfahren?
• Fand in den letzten 5 Jahren eine Zwangsvollstreckung statt?
• Liegen Haftstrafen oder Vorstrafen gegen Sie vor?
• Wurde das letzte Mietverhältnis von Ihnen oder vom Vermieter gekündigt?
• Gab es in den letzten 5 Jahren einen Rechtsstreit mit einem Vermieter?

Der Mieter muss die oberen Fragen wahrheitsgemäß beantworten. Bei einer falschen Antwort handelt es sich um arglistige Täuschung. Es ist eine Anfechtung des Mietvertrags bis hin zur fristlosen Kündigung möglich.

Bitte beachten Sie, dass der Fragenkatalog nicht allzu persönlich sein darf. Es ist nicht erlaubt, nach der Religion des Mieters oder der Dauer des Beschäftigungsverhältnisses zu fragen.

Frühere Räumungsklagen dürfen höchstens fünf Jahre zurückliegen. Ältere Klagen spielen keine Rolle. Bei derartigen Fragen darf der potenzielle Mieter lügen. Es drohen keine rechtlichen Konsequenzen.

Identität: Kontrolle ist besser

Führen Sie unbedingt eine Bonitätsprüfung durch. So können Sie die Zahlungsmoral einer Person ermitteln. Zuverlässige Mieter besitzen keine negativen Einträge. Natürlich bietet die Prüfung keine 100%ige Sicherheit. Doch die Wahrscheinlichkeit, auf einen Mietnomaden zu stoßen, lässt sich mit sogenannten Auskunfteien deutlich verringern.

Ich spreche hier von Diensten wie der SCHUFA-Auskunft für den Mieter. Die Auskunft enthält Informationen, die relevant sind, wenn Sie Immobilien vermieten.

Im Vordergrund steht die Zahlungsmoral des Interessenten. Hat er alle Mieten pünktlich beglichen, liegen keine Einträge vor. Pro Bonitätsauskunft fallen 29,95 Euro an.

Ein weiterer Service ist der DEMDA-Mietercheck. Dabei handelt es sich um die Deutsche Mieter Datenbank. Es sind auch Daten zum Wohnumfeld des Mieters inbegriffen.

Wohnt er aktuell in einem deutlich schlechteren Viertel, wird das von der DEMDA hervorgehoben. Das könnte ein Indiz für einen Mietnomaden sein. Zudem werden Angaben zu Inkassoverfahren und Daten aus öffentlichen Schuldnerverzeichnissen gemacht. DEMDA verlangt für jede Abfrage jeweils 15,90 Euro.

Außerdem möchte ich Ihnen den VSK-Mietercheck vorstellen. Dieser Service zeigt Ihnen das Zahlungsausfallrisiko eines Mietinteressenten an. Zusätzlich sind Infos zu gerichtlichen und außergerichtlichen Mahnverfahren enthalten. Eine Auskunft kostet 9,50 Euro.

Einige Mietnomaden geben einen falschen Namen an. Das erschwert die Nachverfolgung und bedeutet unnötigen Ärger. Wie möchten Sie eine Person anklagen, deren Identität Ihnen unbekannt ist?

Daher sollten Sie sich stets einen Personalausweis vorzeigen lassen. Geben Sie sich nicht mit halbherzigen Ausreden zufrieden. Besitzt ein Mietinteressent keinen amtlichen Ausweis, werden Sie keine Immobilien vermieten.

Was sagt der Vorvermieter?

Ein zuverlässiger Mieter sollte ein normales Verhältnis zu seinem Vorvermieter haben. Deshalb kann er bei ihm anrufen und um eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bitten. In diesem Dokument bestätigt der Vorvermieter, dass die Miet- und Nebenkosten komplett beglichen sind.

Es existieren keine offenen Mietschulden, was die Wahrscheinlichkeit eines Mietnomaden senkt. Wer Immobilien vermieten möchte, sollte nach dieser Bescheinigung fragen.

Alternativ können Sie persönlich beim Vorvermieter anrufen. So gehen Sie auf Nummer sicher, da das Dokument gefälscht sein kann. Am besten fragen Sie den Mietinteressenten bereits in der Selbstauskunft nach den Kontaktdaten des Vorvermieters. Dann können Sie das Telefonat bei Bedarf durchführen.

Ich kann es verstehen, sollte Ihnen der Aufwand zu groß sein. Nur wenige Personen bringen zur Besichtigung eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung mit.

Eventuell springen potenzielle Interessenten ab, da sie den Vermieter als zu pingelig wahrnehmen. Trotzdem würde ich Ihnen empfehlen, sich beim Vorvermieter zu erkundigen. In gefragten Gegenden sollten Sie problemlos einen weiteren Mietinteressenten finden, wenn Sie Immobilien vermieten.

Tipp: Es gibt Warndatenbanken für Mietnomaden. Ich kann Ihnen den Datenservice IMODA24 empfehlen. Dort können Vermieter schwarze Schafe eintragen.

Die Bildergalerie zeigt Ihnen, was der Nomade angerichtet hat. Eine kurze Datenabfrage reicht aus, um einen Zahlungsverweigerer zu entlarven. Möchten Sie Immobilien vermieten, profitieren Sie von diesem Service.

Sicherheiten verlangen

Die Kaution gilt als wichtigste Absicherung. Wenn Sie Immobilien vermieten, sollten Sie eine Mietkaution verlangen. Das Geld können Sie für ausstehende Mietforderungen und notwendige Reparaturen nutzen.

Von Seiten des Gesetzgebers ist die maximale Höhe auf drei Nettomonatsmieten festgelegt. Schöpfen Sie ruhig die volle Summe aus. Ein gewissensvoller Mieter wird damit kein Problem haben, da er dieses Kapital beim Auszug vollständig zurückbekommt – sofern er die Immobilie angemessen behandelt.

Als Vermieter müssen Sie die Mietkaution separat anlegen. Die genauen Regelungen zur Mietsicherheit können Sie in § 551 BGB nachlesen.

Sichern Sie sich zusätzlich durch eine Versicherung gegen Mietnomaden ab. Preisgünstige Policen kosten weniger als 100 Euro im Jahr. Dafür sind auch teure Sachschäden in dieser Versicherung enthalten. Bei Schäden von bis zu 20.000 Euro kann sich diese Schutzleistung mehr als auszahlen.

Doch der Jahresbeitrag wirkt sich negativ auf die Rendite aus. Vor allem bei kleineren 1-Zimmer-Wohnungen kommt es auf jeden Euro an.

Zudem müssen Sie aufs Kleingedruckte achten: Viele Versicherer zahlen erst nach einer Frist von drei Monaten. Entsteht der Schaden nach zwei Monaten, gehen Sie komplett leer aus. Deshalb ist es umso wichtiger, eine Mietkaution zu verlangen.

Es bleibt Ihnen überlassen, ob Sie eine Versicherung abschließen möchten. Setzen Sie die Tipps aus diesem Artikel konsequent um, ist es sehr unwahrscheinlich, dass Sie auf einen Mietnomaden stoßen. Leider kann ich Ihnen keine Garantie geben.

Denken Sie bitte daran: Ein Gerichtsverfahren kann sich über mehrere Monate ziehen. Daher sollten Sie eine Mietpolice in Betracht ziehen.

Pfandrecht: Eine weniger bekannte Schutzleistung

Das Vermieterpfandrecht gilt als geheime Schutzleistung. Vielen Mietern ist dieses Gesetz nicht bekannt. Wer Immobilien vermieten möchte, sollte dieses Recht nach § 562 BGB kennen. Dabei dürfen Einrichtungsgegenstände vom Vermieter einbehalten werden.

Eine Versteigerung ist jederzeit möglich. Es muss ein triftiger Grund wie Rückstände bei Miete oder Nebenkosten vorliegen. Der Mieter kann sogar noch in der Immobilie wohnen.

Die gepfändeten Gegenstände können in einer öffentlichen Versteigerung angeboten werden. Es gelten die Regelungen aus § 1235 BGB. Wird ein höherer Erlös als die Mietschulden erzielt, muss dieses Geld an den Mieter ausbezahlt werden.

Der Mieter muss die Sachen in der Immobilie belassen und darf sie nicht entfernen. Dazu zählen aber keine Gegenstände, die für den normalen Alltag (z. Bsp. Computer oder Kühlschrank) erforderlich sind.

Bezüglich der Versteigerung rate ich Ihnen zum Berliner Modell. Bei einer normalen Räumung müssen die Gegenstände abtransportiert werden. Es fallen unnötige Kosten für die Lagerung an. Beim Berliner Modell hingegen wird nur das Schloss ausgewechselt.

Besitzt der Mieter keine teuren Gegenstände, hilft Ihnen das Vermieterpfandrecht kaum weiter. Dann bleiben Sie dennoch auf der fehlenden Miete sitzen. In diesem Fall hätte sich eine Versicherung ausbezahlt. Wägen Sie diesen Punkt gründlich ab, wenn Sie Immobilien vermieten. Können Sie fremde Menschen eher schlecht einschätzen, würde ich Ihnen zur Versicherung raten.

Hilfe, ich vermiete an einen Mietnomaden!

Nehmen wir an, es ist das Worst-Case-Szenario eingetreten. Eigentlich wollten Sie bloß Ihre Immobilien vermieten. Ein Mieter hat sich aber als Zahlungsverweigerer entpuppt.

Die richtige Reaktion sollten Sie von der Höhe der Schulden abhängig machen. Bei einer fehlenden Monatsmiete rate ich Ihnen zu einer Abmahnung. Dabei gewähren Sie dem Mieter eine Frist von 10 Tagen zur Zahlung der offenen Schulden.

Eventuell war er im Urlaub und hat die Überweisung versäumt. Mieter sind auch nur Menschen. Bleiben jedoch zwei Monatsmieten aus, sollten Sie härtere Geschütze auffahren. Sprechen Sie eine fristlose Kündigung aus. Nun hat der Mieter 14 Tage Zeit, um die Wohnung zu räumen.

Einige Mietnomaden ignorieren die Räumungsaufforderung. In diesem Fall bleibt eine Räumungsklage übrig. Der Mieter kann dagegen Widerspruch einleiten.

Bis zur tatsächlichen Räumung können mehr als sechs Monate vergehen. Daher sollten Sie den Mieter genau prüfen, wenn Sie Immobilien vermieten. Ja, ein Anruf beim Vorvermieter mag pingelig wirken. Dieses kurze Telefonat kann Ihnen aber einen Zahlungsverweigerer ersparen.

Fazit: Mietnomaden leicht aufspüren

Die meisten Vermieter wählen ihren Mieter nach Sympathie aus. Wer Immobilien vermieten möchte, sollte jedoch auf andere Kriterien achten. An erster Stelle steht eine sorgfältig ausgefüllte Selbstauskunft.

Aus diesem Dokument können Sie wichtige Angaben wie die Kontaktdaten des Vorvermieters entnehmen. Bitten Sie auch um eine SCHUFA-Auskunft und fragen Sie bei Datenbanken für Mietnomaden nach.

Mit diesen Tipps kommen Sie praktisch jedem Zahlungsverweigerer auf die Schliche. Bestimmt werden Sie schon bald einen zuverlässigen Mieter finden.

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Quelle:

faz.net (Studie der Universität Bielefeld)