Immobilien Spanien- Was muss ich beachten?

Charmant mediterran. So könnte ein Werbeslogan für Immobilien in Spanien lauten. Traumhafte Sandstrände wie die Costa Blanca locken zahlreiche Urlauber an. Zudem sind beliebte Gegenden leicht per Flugzeug zu erreichen. Viele Gründe sprechen für den Kauf einer spanischen Auslandsimmobilie. Darauf kommt es beim Immobilienkauf in Spanien an!

Avocados und Mangos

Beide Früchte erleben derzeit einen echten Hype. Deshalb setzen viele spanische Regionen auf leckere Avocados. In Deutschland würde ein Mangobaum keinen Winter überleben. Es ist schlichtweg zu kalt.

Das ist einer der Hauptgründe, warum sich so viele Menschen für Immobilien in Spanien interessieren. Selbst im Dezember kann es um die 15 Grad haben. Über das herrliche Wetter in den Sommermonaten brauche ich gar nicht erst zu sprechen. Das ist nämlich ein spanisches Markenzeichen.

Genug der Schwärmerei zum mediterranen Leben. Kommen wir nun zu den Fakten. Bis zur Finanzkrise (2007) herrschte ein Bauboom vor. Es wurden zahlreiche Ferienwohnungen gebaut. Die Nachfrage kam durch die Wirtschaftskrise zum Erliegen, die Preise brachen stark ein.

Viele Spanier mussten ihre Immobilien verkaufen und auf Mietwohnungen ausweichen. Seit 2010 steigen die Kaufpreise jedoch wieder an. Zudem trauen sich die Spanier wieder in Wohneigentum zu investieren.

Das gilt auch für ausländische Investoren. 2017 lag der Anteil an deutschen Ferienimmobilien-Käufern bei 8 Prozent. Nur die Franzosen (10 %) und die Briten (14,5 %) konnten die Deutschen schlagen. Die Zahlen zeigen, dass Immobilien in Spanien bei Ausländern sehr beliebt sind.

Der positive Trend hat einen finanziellen Hintergrund: Spaniens Wirtschaft wächst überdurchschnittlich stark. 2017 konnte das Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 3,1 % zulegen. In Deutschland waren es 2,2 %, Frankreich kam lediglich auf 1,9 Prozent. Die Vorzeichen für die Zukunft stehen auf Grün.

Immobilien Spanien: Ein Steckbrief

• Einwohner: 46,5 Millionen
• Fläche: 505.970 Quadratkilometer
• Hauptstadt: Madrid
• Währung: Euro
• Regionen: 17 autonome Gemeinschaften
• beliebte Touristengebiete: Andalusien, Balearen, Katalonien, Murcia, Valencia und die Kanarischen Inseln

Sonniger Ruhestand in Spanien

Einige Käufer erwerben Immobilien in Spanien, um eine Rendite zu generieren. So wird über 20 bis 30 Jahre der Kaufpreis beglichen. Wer clever investiert, profitiert von steigenden Immobilienpreisen. Mit dieser Taktik lässt sich die Inflation umgehen. Lassen Sie das Geld auf dem Sparbuch, verliert es jährlich an Kaufkraft.

Dagegen gewinnen Immobilien in guter Lage tendenziell an Wert. Parallel erhöhen sich die Mietpreise, sie können sogar die Inflation übertreffen. Später ziehen Sie selbst in das Wohnobjekt ein. Zwischen Avocados und Mangos lässt sich die wohlverdiente Rente vorzüglich genießen.

Auch in Spanien gilt: Standort ist Trumpf

Der Immobilienerwerb steht ausländischen Personen offen. Selbst EU-Ausländer können Immobilien in Spanien erwerben. Laut spanischer Verfassung genießen Sie den vollen Eigentumsschutz. Für Spanier und Deutsche gelten somit die gleichen Rechte.

Das ist nicht in jedem Land gegeben. Exotische Destinationen wie Thailand erlauben Ausländern einen Erwerb von maximal 49 % der Wohnfläche eines Gebäudes. Zudem dürfen Sie Häuser oder Wohnungen, aber keine Grundstücke kaufen. Mit diesem Beispiel möchte ich Ihnen zeigen, dass Immobilien in Spanien ein rechtssicheres Investment sind.

Beim Immobilienkauf ist der Standort entscheidend. Hier kommt es auf Ihre Zukunftsplanung an. Möchten Sie das Objekt später selber bewohnen? In diesem Fall muss sich die Lage mit den persönlichen Präferenzen ergänzen. Die meisten Käufer wünschen sich jedoch ein Objekt in Strandnähe. Solche Immobilien lassen sich relativ simpel vermieten.

Immobilien Spanien: Diese Regionen sind besonders beliebt

• Andalusien (Costa de la Luz, Costa del Sol)
• Balearen (Ibiza, Mallorca)
• Kanarische Inseln
• Katalonien (Barcelona)
• Murcia
• Valencia (Costa Blanca)

In Deutschland zeichnet sich ein guter Standort durch seine Infrastruktur aus. Es gibt Kindergärten, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten. Schöne Grünflächen und ein gut organisierter Nahverkehr sind ein weiteres Kriterium. Bei Immobilien in Spanien zählt vor allem die touristische Beliebtheit.

Kommen viele Urlauber, wird die Infrastruktur entsprechend angepasst. Die Umgebung muss schön für die Touristen aussehen. Sonst entscheiden sie sich für einen anderen Urlaubsort.

Auf dem Land gestaltet sich die Immobilienbewertung ein wenig schwerer. Hier geht es eher ruhig und entspannt zu. In den letzten Jahren sind dort die Preise nicht ganz so stark gestiegen.

Möchten Sie abseits des Massentourismus leben, kommt auch eine Landwohnung infrage. Ansonsten konzentrieren Sie sich auf beliebte Ferienregionen, da eine leichte Vermietung per Airbnb oder Booking.com möglich ist. Wohnobjekte in Großstädten wie Barcelona oder Madrid eignen sich ebenfalls als Investment.

Immobilien Spanien – Einschätzung zum Immobilienmarkt

Ich habe vorher erwähnt, dass die Kaufpreise seit 2010 wieder ansteigen. Der größte Schub erfolgte ab 2013. In diesem Jahr konnte Spanien die anhaltende Wirtschaftskrise überwinden. Es folgte ein wirtschaftlicher Umschwung, der sich positiv auf den Immobilienmarkt auswirkte.

Vor allem Großstädte und Küstengebiete konnten vom neuen Boom profitieren. In ländlichen Gegenden fielen die Steigerungen jedoch sehr gering aus. Bis heute haben sich manche ländliche Preise kaum erhöht.

Ich kann mich nur wiederholen: Touristisch erschlossene Gebiete in Küstennähe oder Großstädte sind als Investment zu bevorzugen.

Im Jahr 2017 sind die Mietpreise in Barcelona und Madrid stark gestiegen. Durchschnittlich waren es um die 20 Prozent. Der Grund liegt im enormen touristischen Interesse. Ferienwohnungen lassen sich leicht vermieten und stellen somit eine attraktive Geldanlage dar.

Zwischen Land und Stadt bestehen enorme Preisunterschiede. Dafür gibt es in städtischen bzw. touristischen Regionen ein höheres Wertsteigerungspotenzial. Ländliche Immobilien in Spanien eignen sich eher für Personen, die später in diese Gegend auswandern möchten. Bei der Kapitalanlage sollten Sie sich auf boomende Regionen konzentrieren.

Beliebte Immobilien in Spanien

Als Anleger müssen Sie sich für einen Gebäudetypen entscheiden. Ferienwohnungen eignen sich für jeden Geldbeutel. Es gibt größere und kleinere Objekte. Achten Sie auf eine schöne Aussicht, etwa auf die Stadt oder auf den Strand. Hochwertige Möbel werten die Immobilie ebenfalls auf. Eine Dachterrasse ist ein zusätzliches Qualitätsmerkmal.

Wer sich mehr Freiraum wünscht, sollte sich nach einer Finca umsehen. Die Immobilie überzeugt mit einem großzügigen Grundstück. Im Optimalfall hat die Finca einen Pool zu bieten.

Dank dem malerischen Aussehen sind solche Landgüter bei Urlaubern mit gehobenen Ansprüchen beliebt. Darf es ein wenig mehr Luxus sein? Im Gegensatz zur Finca ist eine Villa deutlich anspruchsvoller gebaut.

Hier sehen Sie eine luxuriöse Villa:

Der optische Unterschied zeigt sich meist am Mauerwerk. Eine Finca verfügt über eine rustikale Bauweise, dagegen sind Villen sehr modern oder traditionell spanisch gestaltet.

Immobilien Spanien – Ich habe Ihnen ein Bild einer spanischen Finca herausgesucht:

 

Immobilien Spanien – Wie läuft ein Immobilienkauf ab?

Die meisten Immobilien werden in Spanien nach einem ähnlichen Muster verkauft. Ich möchte Ihnen den Ablauf in Kurzform skizzieren, damit Sie Betrüger im Vorfeld erkennen können.

1. Zuerst erfolgt die Besichtigung. Dabei ist bereits eine verbindliche Zusage möglich. Verzichten Sie deshalb auf überhastete Versprechen. Eine mündliche Kaufzusage wird als rechtsgültiger Vertrag gewertet.

 

2. Bestehen Sie darauf, einen Blick auf den Eintragungsvermerk im Grundbuch zu werfen. Lassen Sie sich den Kaufvertrag des Besitzers vorlegen. So wissen Sie, dass Sie wirklich mit dem aktuellen Eigentümer verhandeln.

 

3. Vereinbaren Sie einen weiteren Termin. Bringen Sie einen Zeugen mit und bitten Sie um eine schriftliche Ausfertigung des Vertrags. Zusätzliche Verabredungen sollten unbedingt in das Schriftwerk aufgenommen werden. Schalten Sie einen neutralen Anwalt ein, der den Vertrag sorgfältig prüft.

 

4. Mit der verbindlichen Zusage bzw. der Unterschrift wird eine Anzahlung in Höhe von 10 % fällig.

 

5. Nun folgt der Gang zum Notar. Er ist für die Escritura de Compraventa (notarielle Kaufurkunde) zuständig. Durch diese Urkunde werden Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch verewigt.

 

6. Der Restbetrag ist beim Notar zu begleichen. Direkt beim Termin übergeben Sie einen bankbestätigten Scheck. Gehen Sie niemals in Vorleistung.

 

Wichtig: In Spanien wird die Kaufabwicklung nicht vom Notar übernommen. Beauftragen Sie einen Anwalt für diese Tätigkeit.

Er leitet die Escritura de Compraventa auch an die Steuerbehörden weiter. Ich würde das lieber einem Experten überlassen, um teure Fehler zu vermeiden. Ein Rechtsanwalt erkennt sofort, ob Sie es mit einem Betrüger zu tun haben. Bei Immobilien in Spanien sollten Sie keine Risiken eingehen!

Immobilien Spanien – Mit welchen Nebenkosten ist zu rechnen?

Auch in Deutschland fallen Kaufnebenkosten an. Vielleicht haben Sie davon gehört, dass eine Grunderwerbsteuer von 3,5-6,5 % abhängig vom Bundesland erhoben wird. Ähnlich verhält es sich in Spanien.

Spanische Nebenkosten im Überblick:

• Grundbuch (0,5 %)
• Grunderwerbsteuer (8-10 %)
• Mehrwertsteuer für Neubauten (10 %)
• Notargebühr (0,8-2,0 %)
• Stempelsteuer (1,5-2,0 %)
• Steuernummer (ca. 10 Euro)

Ich rate Ihnen dringend zu einem Anwalt bei Immobilien in Spanien. Die Kosten belaufen sich auf ungefähr 1 % der Kaufsumme.

Zusätzlich können Sie sich die Dokumente von einem Dolmetscher übersetzen lassen. In der Regel wird die Maklergebühr in Küstengebieten vom Verkäufer getragen. Anders sieht es auf dem Binnenland aus. Hier sind 5 % üblich, die sich Käufer und Verkäufer fair aufteilen.

Immobilien Spanien – Steuerliche Aspekte

Für Immobilien in Spanien gilt das spanische Steuergesetz. Bei der Höhe Ihrer Steuern kommt es auf den Status an. Voll steuerpflichtig sind Personen, die eine Residencia besitzen oder sich über 183 Tage pro Jahr in Spanien aufhalten.

Die Residencia ist ein Anwohnerausweis für Ausländer. In beiden Fällen gilt die unbeschränkte Steuerpflicht. Dabei wird das weltweite Einkommen in Spanien veranlagt.

Zwischen Deutschland und Spanien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Das bedeutet: Nehmen wir an, Sie befinden sich nur 10 Tage pro Jahr in Spanien. Müssen Sie nun in zwei Ländern – also Deutschland und Spanien – Steuern bezahlen?

Nein, zum Glück nicht. Das Doppelbesteuerungsabkommen vermeidet eine doppelte Besteuerung. Es legt fest, wo Sie bestimmte Steuern zu bezahlen haben. Um Missverständnisse vorzubeugen, sollten Sie einen Anwalt bzw. einen fachkundigen Immobilienmakler konsultieren. So vermeiden Sie böse Briefe vom Finanzamt.

Info: Für den Kauf von Immobilien in Spanien wird eine Steuernummer benötigt. Sie wird als Número de Identidad de Extranjero (NIE) bezeichnet.

Manche Verkäufer versuchen Steuern zu sparen. Sie tragen im Kaufvertrag eine kleinere Summe ein. Der restliche Betrag wird in bar beglichen. Doch diese Methode ist relativ riskant.

Es gilt: Ehrlichkeit zahlt sich aus. Bei einem übertrieben günstigen Kaufpreis besteht das Finanzamt auf Nachzahlungen.

Immobilien Spanien – Vorsicht beim Immobilienkauf

Für Immobilien in Spanien gelten andere Gepflogenheiten als in Deutschland. Lesen Sie sich diesen Abschnitt besonders aufmerksam durch, da sich beide Kaufprozesse deutlich unterscheiden.

Fangen wir mit dem wichtigsten Unterschied an

Um eine deutsche Immobilie zu erwerben, müssen Sie einen Notar aufsuchen. Erst dort wird der rechtskräftige Vertrag unterzeichnet.

Anders verhält es sich in Spanien: Eine mündliche Vereinbarung reicht als verbindliche Zusage aus. Selbst eine Unterschrift auf einer Serviette genügt. Es ist keine notarielle Beurkundung erforderlich!

Deshalb sollten Sie eine Besichtigung niemals alleine durchführen. Bringen Sie mindestens einen Zeugen mit und überlassen Sie ihm das Wort, wenn Sie ziemlich gebrochen Spanisch sprechen.

Sonst verpflichten Sie sich zum Kauf, obwohl Sie nur eine Tasse Tee wollten. Die Rückabwicklung der Zusage zieht einen Schadensersatz nach sich.

Im Normalfall wird eine Anzahlung in Höhe von 10 % der Kaufsumme fällig. Verlangt der Verkäufer deutlich mehr, könnte es sich um einen Betrüger handeln.

Es können Probleme hinsichtlich der Baugenehmigung auftreten. Für An- oder Umbauten ist eine behördliche Genehmigung erforderlich. Fehlt diese, droht womöglich ein teurer Umbau. Es kann sogar ein komplettes Gebäude betroffen sein. Das Küstengesetz (Ley de Costas) verbietet den Neubau in Küstennähe.

Einige schwarze Schafe missachten dieses Gesetz und bauen eine illegale Immobilie. Informieren Sie sich vor dem Immobilienkauf bei der Küstenbehörde, ob es sich um einen genehmigten Neubau handelt.

Sonst ist der Abriss des ganzen Wohnobjekts erforderlich – und das vielleicht sogar auf Ihre Kosten!

Verlangen Sie Nachweise für pünktlich bezahlte Rechnungen. Vor allem bei der Grundsteuer und den Kosten der Hausverwaltung wird oftmals getrickst. Es sollten Belege für die letzten fünf Jahre vorliegen. Vertrauen Sie dem Verkäufer blind, droht ein unerwarteter Kostenblock.

Immobilien Spanien Fazit: Immobilien in Spanien sind ein spannendes Investment

Die spanische Wirtschaft wächst rasant. Das sorgt für einen Boom von Immobilien in Spanien. Als Anleger sollten Sie sich auf Objekte an der Küste oder in Großstädten fokussieren. Eine Vermietung an Touristen ist problemlos möglich.

Zudem steigen die Immobilienpreise konstant an. Auf dem Land ist eher mit niedrigen Wertzuwächsen zu rechnen. Möchten Sie dort Ihren Ruhestand verbringen, sieht die Sache schon anders aus. Die Kaufpreise sind geringer, dafür ist es tendenziell schwer, einen langfristigen Mieter zu finden.

Generell ist eine spanische Immobilie eine gute Idee. Die Auswahl sollte nur sehr sorgfältig erfolgen. Ziehen Sie einen Anwalt als Unterstützung zurate. Dann klappt es auch mit dem Traum vom mediterranen Lebensgefühl.

“Buena suerte con la búsqueda!”

(Viel Glück bei der Suche!)

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Quellen:

• wiwo.de (8 % Ferienimmobilien-Käufer)
• trend.at (Statistiken zur spanischen Wirtschaft)
• wikipedia.org (Steckbrief zu Spanien)
• idealista.com (Immobilienpreise Spanien)