Immobilien ohne Makler finden – Tipps und Tricks zum Kauf ohne Maklerprovision

Ein Immobilienmakler erleichtert den Verkaufsprozess. Als Käufer haben Sie jedoch wenig davon. Ganz im Gegenteil: Das Wohnobjekt wird um drei bis sieben Prozent teurer. Die Kaufnebenkosten sind auch so schon hoch genug. Allein die Grunderwerbsteuer schlägt mit 3,5-6,5 % der Kaufsumme zu Buche. Deshalb suchen viele Käufer gezielt nach Immobilien ohne Makler. Wie Sie provisionsfreie Objekte finden können!

Wie teuer ist ein Makler überhaupt?

Seit 2015 gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Wer einen Makler bestellt, muss ihn bezahlen. Leider lässt sich diese Regel nur auf Vermietungen anwenden. Beim Immobilienerwerb ist die Provision zwischen Käufer und Verkäufer frei verhandelbar. Es existieren keine Einschränkungen oder gesetzliche Vorgaben.

Im Normalfall teilen Sie sich die Gebühr mit dem Verkäufer auf. Liegt die Maklerprovision bei 5,0 %, müssen Sie 2,5 % übernehmen. Die genaue Höhe ist vom Bundesland abhängig. Es gibt keine juristische Regel, dafür haben sich einige Marktgepflogenheiten etabliert.

Marktübliche Maklerprovision:

  • Baden-Württemberg | 7,14 % | Aufteilung 50:50
  • Bayern | 7,14 % | Aufteilung 50:50
  • Berlin | 7,14 % | wird vom Käufer bezahlt
  • Brandenburg | 7,14 % | wird vom Käufer bezahlt
  • Bremen | 5,95 % | wird vom Käufer bezahlt
  • Hamburg | 6,25 % | wird vom Käufer bezahlt
  • Hessen | 5,95 % | wird vom Käufer bezahlt
  • Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | Käufer: 3,57 %, Verkäufer: 2,38 %
  • Niedersachsen | 4,76-5,95 % oder 7,14 % | entweder 50:50 oder komplett vom Käufer
  • Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | Aufteilung 50:50
  • Rheinland-Pfalz | 7,14 % | Aufteilung 50:50
  • Saarland | 7,14 % | Aufteilung 50:50
  • Sachsen | 7,14 % | Aufteilung 50:50
  • Sachsen-Anhalt | 7,14 % | Aufteilung 50:50
  • Schleswig-Holstein | 7,14 % | Aufteilung 50:50
  • – Thüringen | 7,14 % | Aufteilung 50:50

Einige Käufer versuchen die Provision zu umgehen. Nicht immer sind Immobilien ohne Makler verfügbar. Das Traumhaus wird nun mal von einem Makler angeboten. Deshalb treten sie mit dem Eigentümer direkt in Kontakt.

In diesem Fall wird trotzdem eine Provision fällig, mit einer Ausnahme: Der Verkäufer hat das Inserat ohne Makler erstellt und es liegt ein einfacher Maklerauftrag oder ein Makleralleinauftrag vor.

Als Käufer dürfen Sie nicht an einer vom Makler organisierten Hausbesichtigung teilgenommen haben.

Was es mit diesen Fachworten auf sich hat, möchte ich Ihnen erklären. Generell wird zwischen drei verschiedenen Vertragsarten unterschieden.

1. Einfacher Maklerauftrag

Ein einfacher Maklerauftrag kann an beliebig viele Immobilienmakler erteilt werden. Es ist kein schriftlicher Vertragsschluss notwendig. Am Ende gewinnt der Makler, der dem Eigentümer einen Käufer vermittelt.

Findet der Verkäufer selbst einen Kunden, fällt keine Provision an. Aus diesem Grund stecken die meisten Makler wenig Energie in diesen Auftrag rein. Schließlich kann ein anderer Makler bereits einen Käufer gefunden haben.

2. Makleralleinauftrag

Der Makleralleinauftrag muss schriftlich erteilt werden. Hier dürfen Sie keinen anderen Makler engagieren. Wie es der Name schon sagt, besitzt nur ein Makler das Recht, nach einem Käufer zu suchen.

Vermittelt ein zweiter Makler einen Käufer, erhält der erste Makler dennoch eine Provision. Doch es gibt eine Ausnahme: Der Verkäufer kann auch selbst nach einem Käufer suchen. In diesem Spezialfall entfällt die Maklergebühr.

3. Qualifizierter Makleralleinauftrag

Bei diesem Maklerauftrag geben Sie die komplette Verantwortung an einen Immobilienmakler an. Die Courtage fällt bei jeder erfolgreichen Vermittlung an. Das bedeutet: Tritt ein potenzieller Käufer an Sie heran, müssen Sie ihn an den Makler verweisen.

Schließen Sie heimlich einen Privatverkauf ab, wird die Courtage trotzdem fällig. Diese Variante ist praktisch für Verkäufer, die sich um nichts kümmern möchten. Zudem ist die Motivation beim Makler besonders hoch, da er bei jeder Vermittlung eine Provision erhält.

Anteil der provisionsfreien Immobilien

Warum bin ich so ausführlich auf die Maklergebühr eingegangen? Schließlich soll es in diesem Artikel um Immobilien ohne Makler gehen! Das hat einen guten Grund. Eventuell möchten Sie Ihre Immobilie früher oder später wieder verkaufen.

Zudem werden die meisten Wohnobjekte über einen Makler vermittelt, wie es eine Studie von ImmobilienScout24 verrät. In Berlin sind es 84 % aller Wohnungen, in Hamburg 82 % und in München 80 %. Private Wohnungsverkäufe machen 2-5 % aller Angebote aus.

Bei Häusern sieht die Lage besser aus. Hier werden in Berlin immerhin 11 % aller Objekte privat verkauft. Der Makleranteil liegt dennoch bei stolzen 81 Prozent. In Stuttgart hingegen liegt das Verhältnis bei 6 % (privat) zu 86 % (Makler). Die restlichen Immobilien stammen von Bauträgern.

Vielleicht können Sie die Gebühr umgehen, indem Ihnen ein Freund vom Wohnungsverkauf erzählt. Hat der Eigentümer seinem Makler einen einfachen Maklerauftrag erteilt, würde keine Provision anfallen. Schließlich wurde das Objekt von einem Bekannten und nicht vom beauftragten Makler vermittelt.

Kommen wir nun zu den Immobilien ohne Makler!

Darum lohnen sich provisionsfreie Wohnobjekte

Der erste Vorteil liegt klar auf der Hand. Es lässt sich ein beträchtlicher Teil der Nebenkosten einsparen. Bei einer Wohnung für 200.000 Euro können es in Hamburg 12.500 Euro (6,25 %) sein. Der Verkäufer wird sich kaum an den Kosten beteiligen, da eine starke Nachfrage herrscht.

Bestehen Sie darauf, dass er den Makler bezahlt, wählt er einfach einen anderen Käufer. Die Aufteilung der Maklergebühr und auch die Courtage an sich sind frei verhandelbar. In der Praxis können Sie die Kosten aber nur bei schwer vermittelbaren Wohnobjekten senken.

Deshalb sollten Sie sich nach Immobilien ohne Makler umsehen. Es gibt zahlreiche Privatverkäufer, die das Objekt auf eigene Faust verkaufen. Vergleichen Sie die regionalen Immobilienpreise, um ein Schnäppchen zu finden. Am besten sehen Sie sich die Angebote auf Portalen wie ImmobilienScout24 an. Dort erhalten Sie einen groben Überblick zur gegenwärtigen Marktlage.

Für Käufer haben Makler einen Vorteil: Es geht weniger Zeit für die Immobiliensuche verloren. Dafür ist das Angebot oftmals auf den Firmenbestand beschränkt.

Schauen Sie sich selber um, sind Sie nicht an eine Maklerfirma gebunden. Der Arbeitsaufwand zahlt sich in vielen Fällen aus. Ich würde Ihnen empfehlen, alle Angebote miteinander zu vergleichen. Vielleicht finden Sie eine Immobilie, die trotz Maklergebühr preiswerter als das private Objekt ausfällt. Es kommt eben auf das Gesamtpaket an.

Wo finde ich Immobilien ohne Makler?

Zuerst sollten Sie die gängigen Immobilienportale nach Angeboten durchforsten. Ich kann die Portale ImmobilienScout24, Immonet und Immowelt empfehlen. Auf eBay Kleinanzeigen und Quoka gibt es ebenfalls Immobilien ohne Makler. Die größte Auswahl erhalten Sie jedoch bei den oberen Portalen.

Die Plattformen enthalten Immobilien mit und ohne Makler. Ich halte das für praktisch, da so ein leichterer Preisvergleich möglich ist. Es existieren aber auch spezialisierte Portale wie ohne-makler.net oder immoforless.de.

Ein weiterer Tipp sind provisionsfreie Neubauten direkt vom Bauträger. Solche Objekte werden beispielsweise im neubau kompass beworben.

Als Käufer sollten Sie die Reichweite von Social Media nutzen. Veröffentlichen Sie ein Inserat auf Facebook, Instagram oder Twitter, um die Aufmerksamkeit Ihrer Freunde zu gewinnen. Einige werden den Gesuch in ihrer Pinnwand teilen. Vielleicht möchte der Freund eines Freundes seine Wohnung verkaufen.

Das private Netzwerk wird von vielen Käufern unterschätzt. Erkundigen Sie sich gezielt bei Ihren Freunden. Häufig kennen sie jemanden, der über einen Verkauf nachdenkt, das Inserat aber noch nicht online gestellt hat.

Dasselbe Prinzip gilt auch für Vereine und sogar für den Arbeitsplatz. Größere Unternehmen stellen ihren Mitarbeitern ein Intranet zur Verfügung. Es dient als interne Angebotsplattform.

Ein Autobauer kann dort gebrauchte Fahrzeuge zu vergünstigten Preisen anbieten. Oftmals lässt sich dieser Marktplatz für Immobilien ohne Makler nutzen. Fragen Sie bei Ihrem Arbeitgeber nach, ob Sie eine Anzeige im Intranet schalten dürfen.

Auch offline gibt es attraktive Angebote

In der heutigen Welt läuft alles über das Internet. Fast alles, denn viele Eigentümer sind eher älter. Sie kennen sich mit der digitalen Welt nicht optimal aus. Daher sollten Sie eine Anzeige in der regionalen Tageszeitung schalten. Suchen Sie ebenso nach Verkaufsangeboten für Immobilien ohne Makler.

Zusätzlich können Sie Zettel mit Ihren Kontaktdaten aufhängen. Befestigen Sie diese an einem öffentlichen Platz wie einer Bushaltestelle. In Supermärkten gibt es häufig ein Brett für Kleinanzeigen.

Oftmals können Sie direkt am Rathaus einen Aushang mit einer Suchanfrage machen. Vielleicht hängen dort bereits spannende Immobilien ohne Makler. Vor allem in kleineren Gemeinden ist diese Methode erfolgversprechend.

Zwangsversteigerung: Immobilien ohne Makler kaufen

Üblicherweise fällt bei Zwangsversteigerungen keine Maklergebühr an. Eine Provision ist nur möglich, wenn der Auftraggeber eine zusätzliche Absprache außerhalb der AGB trifft. Dies kommt aber eher selten vor. In den meisten Fällen wird bei Versteigerungen auf eine Courtage verzichtet.

Info: Künftige Termine finden Sie im offiziellen Justizportal. Ich rate Ihnen von Drittanbietern ab, da diese meist Geld kosten und bloß die Daten vom ZVG Portal kopieren.

Bevor Sie ein Gebot abgeben, sollten Sie zwei bis drei Zwangsversteigerungen besuchen. Mit dieser Trockenübung können Sie teure Fehler vermeiden. Viele Käufer folgen einer falschen Strategie.

Wer 100.000 Euro bietet, zeigt deutlich, dass dies seine persönliche Grenze ist. Besser ist ein Gebot wie 107.500 Euro, da es keine Rückschlüsse zulässt. Die Konkurrenten steigen aus, da Sie sich nicht in die Karten sehen lassen.

Bei Zwangsversteigerungen sind 20-30 % Rabatt auf den Kaufpreis möglich. Parallel sparen Sie sich die Maklercourtage ein. In gefragten Gegenden fällt der potenzielle Preisnachlass niedriger aus. Bieten Sie niemals blind auf Immobilien ohne Makler. Sehen Sie sich das Objekt selber an.

Der aktuelle Eigentümer kann dem Gerichtsgutachter den Zutritt verweigern. Somit findet nur eine äußere Bewertung des Wohnobjekts statt. Lesen Sie sich das Wertgutachten aufmerksam durch. Es sollte unbedingt eine Besichtigung von innen stattgefunden haben.

Klingeln Sie an der Haustür und bitten Sie höflich um einen Besichtigungstermin. Ein seriöser Eigentümer wird Ihnen diesen Wunsch nicht verweigern.

Schließlich profitiert er von einer höheren Anzahl an Bietern. Ignoriert er Ihre Bitte, können versteckte Mängel vorliegen. Ich würde niemals auf derartige Immobilien ohne Makler bieten. Denken Sie daran: Ein nachträglicher Rücktritt wegen Mängeln ist bei Versteigerungen ausgeschlossen. Es existiert nämlich keine Gewährleistung.

Wie kann ich die Maklerkosten senken?

Nach langer Suche haben Sie die perfekte Wohnung entdeckt. Ausstattung, Lage und Zustand entsprechen genau Ihren Vorstellungen. Leider wird das Wohnobjekt von einem Makler angeboten.

Stecken Sie nicht sofort Ihren Kopf in den Sand. Rein juristisch dürfen Sie mit dem Makler feilschen. Zur Debatte stehen 5,1 %, aber das sind seine Vorstellungen. Geben Sie einfach ein günstigeres Angebot ab.

Vor allem bei schwer vermittelbaren Immobilien lässt sich die Provision verhandeln. In der Regel ist ein Maklervertrag auf eine bestimmte Zeit beschränkt. Findet keine Vermittlung statt, bleibt der Makler auf seinen Kosten sitzen. Der Immobilienmakler geht nicht nur leer aus, sondern macht Verluste.

Um diese zu vermeiden, verzichtet er auf einen Teil seiner Provision. Achten Sie darauf, wie lange eine Wohnung schon angeboten wird. Alternativ können Sie ein günstigeres Kaufangebot abgeben oder dem Verkäufer vorschlagen, dass er die komplette Provision übernimmt.

Schließlich profitiert der aktuelle Eigentümer von den Maklerleistungen. Als Käufer haben Sie wenig von diesem Service.

Einige Makler senken ihre Provision bei einer schnellen Vertragsunterschrift. Dieses Prinzip könnte Ihnen vom Autoverkäufer bekannt sein. Dort gibt es auch einen Rabatt, wenn Sie das Auto ohne 2-monatige Bedenkzeit sofort bezahlen. Zusätzlicher Verhandlungsspielraum besteht bei einer vergleichsweise hohen Provision. Verlangen die anderen Makler zwei Prozent weniger, sollten Sie um eine niedrigere Maklerprovision bitten.

Tipp: Die Maklergebühr lässt sich als Anschaffungsnebenkosten von der Steuer absetzen. Dafür müssen Sie das Haus oder die Wohnung vermieten. Möchten Sie das Objekt privat oder beruflich nutzen, ist keine Absetzung der Courtage möglich.

Fazit: Sehen Sie sich alle Angebote an

Fokussieren Sie sich nicht nur auf Immobilien ohne Makler. Scannen Sie ruhig den gesamten Markt, um sich kein Schnäppchen entgehen zu lassen. Die Maklercourtage ist nämlich frei verhandelbar. Bei weniger begehrten Objekten können Sie dem Eigentümer vorschlagen, dass er die Provision komplett übernimmt.

Manche Makler gehen von sich aus auf eine günstigere Gebühr ein. Mit etwas Glück erwischen Sie einen Verkäufer, der den Marktwert seiner Immobilie zu niedrig einschätzt. So können Sie doppelt sparen: Neben der nicht vorhandenen Courtage fällt der Kaufpreis geringer aus.

Am Ende sind Immobilien ohne Makler eine Geduldsfrage. Beweisen Sie Ausdauer und suchen Sie fleißig in den bekannten Portalen. Berücksichtigen Sie auch Quellen wie Gemeindeblätter, Tageszeitungen und Zwangsversteigerungen. Dann können Sie schon bald in Ihre neue Traumwohnung einziehen!

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Quellen:

 

1 Kommentar zu „Immobilien ohne Makler finden – Tipps und Tricks zum Kauf ohne Maklerprovision“

  1. Wie ich sehe, ist der Anteil der provisionsfreien Immobilien doch bedeutend niedriger als der Makleranteil. Für die Idee mit den Plattformen vielen Dank! Mir scheint aber, dass man doch genug Zeit braucht, wenn man den Verkauf selbständig erledigen möchte. Aber für die Anregung meinen besten Dank!

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