Mit Immobilien lässt sich ein stolzes Vermögen verdienen. Wer ein gutes Händchen beweist, kann von den reinen Mieteinnahmen leben. Das geht nicht von heute auf morgen, dafür braucht es eine durchdachte Strategie. Die gute Nachricht: Selbst als Kleinanleger können Sie ein Immobilien Investment tätigen. Es benötigt keine Million auf dem Konto, um auf Wohnobjekte zu setzen. In diesem Tippgeber erfahren Sie die besten Tricks der Immobilien Millionäre!
Wie investieren Millionäre?
Laut dem Beratungsunternehmen Capgemini leben in Deutschland rund 1,3 Millionen Millionäre (Stand 2017). Der Aktienanteil ihres Portfolios liegt bei 29,5 Prozent. Das ist eine ganze Menge! Nur das Immobilien Investment hat eine höhere Quote. Viele Millionäre legen über 30 % ihres Geldes in Wohnobjekte an. Manche von ihnen können ihre Ausgaben mit den Mieteinnahmen decken.
Vielleicht kommen in Ihnen nun Zweifel auf. “Ich habe keine drei Millionen auf dem Konto.” Nur wenige Verbraucher können sich eine Wohnung ohne Finanzierung leisten. Doch darum geht es gar nicht. Eine kleine Wohnung reicht bereits aus, um die Rente deutlich angenehmer zu gestalten.
Früher oder später haben Sie das Darlehen abbezahlt. Danach können Sie Ihr restliches Leben mietfrei wohnen. Alternativ vermieten Sie die Wohnung, um sich ein monatliches Einkommen zu sichern. Die Kinder profitieren ebenfalls von einem derart soliden Erbe.
Ich habe mir die Erfolgsgeschichten der Immobilienkäufer angesehen. Dabei bin ich auf ähnliche Anlagemuster gestoßen, die Sie problemlos kopieren können. Es spielt keine Rolle, ob Sie 50.000, 150.000 oder 600.000 Euro anlegen möchten. Die Regeln der Immobilien Millionäre gelten für alle Preisklassen.
In diesem Tippgeber beziehe ich mich auf vermietete und selbst genutzte Immobilien. Somit ist der Artikel für jeden potenziellen Eigentümer interessant. Das sind die 10 effektivsten Taktiken im Überblick!
1. Finanzplan aufstellen
Eine gute Planung ist die halbe Miete. In diesem Sprichwort steckt eine wichtige Wahrheit: Bevor Sie ein Immobilien Investment vollziehen, sollten Sie Ihre Finanzen checken. Es geht darum zu ermitteln, wie viel Haus Sie sich leisten können. Natürlich müssen Sie nicht die ganze Summe investieren.
Tipp: Der Budgetrechner (https://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/ratgeber/finanzplanung/wie-viel-haus-kann-ich-mir-leisten.html) von ImmobilienScout24 ermittelt die monatliche Belastbarkeit.
Als künftiger Eigentümer können Sie die Summe frei einteilen. Theoretisch ist auch die Anschaffung mehrerer Wohnungen möglich, um das Risiko breiter zu streuen. In der Fachsprache wird diese Taktik als Diversifikation bezeichnet.
So machen Sie sich nicht zu sehr von einem Immobilien Investment abhängig. Einige Eigentümer wohnen weiterhin zur Miete und setzen auf vermietete Wohnungen.
Es bleibt Ihnen überlassen, wie Sie verfahren möchten. Erwerben Sie ein ganzes Haus, können Sie beispielsweise ein Stockwerk vermieten. Das wäre eine interessante Zwischenlösung, da Sie sich direkt vor Ort um Ihr Immobilien Investment kümmern könnten.
2. Immobilientyp auswählen
Im vorigen Schritt haben Sie Ihren finanziellen Spielraum berechnet. Nun geht es darum, ob Sie sich eine Wohnung oder ein ganzes Haus leisten möchten. Generell wirft ein Mehrfamilienhaus eine höhere Rendite als eine Wohnung ab. Das ist aber nur eine allgemeine Faustformel.
Beim Immobilien Investment spielt der Kaufpreis eine elementare Rolle. Entdecken Sie eine besonders günstige Wohnung, können Sie Ihren potenziellen Profit erhöhen. Eventuell gelangen Sie durch Verwandte an preiswerte Objekte.
Ein komplettes Haus hat den Vorteil, dass Sie freie Entscheidungen treffen können. Gehört Ihnen nur eine Wohnung, müssen Sie jegliche Sanierungen mit der Eigentümergemeinschaft absprechen. Alleingänge sind ausgeschlossen, sofern es sich nicht um eine neue Küche in Ihrer Eigentumswohnung handelt.
Entscheidend ist das verfügbare Eigenkapital. Ich rate Ihnen, zwischen 10 bis 30 % an Kapital mitzubringen. Dann gewähren Ihnen die Banken die besten Kreditkonditionen.
Mit einer sogenannten 110-Prozent-Finanzierung können Sie die komplette Kaufsumme inklusive der Nebenkosten finanzieren, dafür fällt jedoch ein hoher Zinsaufschlag an. Diese Variante lohnt sich dann, wenn Sie ein hohes Gehalt haben und möglichst schnell tilgen. Außerdem könnte sich eine Vollfinanzierung bei sehr günstigen Wohnobjekten rentieren.
Info: Zusätzlich zum Kaufpreis fallen Erwerbsnebenkosten in Höhe von 10 % an. Kostet die Wohnung 200.000 Euro, müssen Sie ungefähr 20.000 Euro an Nebenkosten einplanen.
Sie setzen sich aus der Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 %), der Maklerprovision (3-7 %) sowie den Kosten für Grundbuch und Notar (1 %) zusammen.
3. Nichts überstürzen
Unseriöse Immobilienmakler setzen Interessenten unter Druck. Sie argumentieren mit “anderen Käufern” und bezeichnen das Objekt als “einmalige Gelegenheit”. Die Vertragsunterschrift erfolgt am Wochenende oder zu sehr später Uhrzeit bei einem sogenannten Mitternachtsnotar.
Derartige Geschäftspraktiken sprechen für einen Betrug. Distanzieren Sie sich beim Immobilien Investment unbedingt von diesem Verkäufer. So werden nach meiner Erfahrung mangelhafte Wohnobjekte weit über Marktwert verkauft.
4. Region bewerten
Die Lage ist beim Immobilien Investment ein wichtiges Kriterium. In guter Lage können Sie ein Wohnobjekt relativ einfach vermieten. Zudem sind hohe Wertsteigerungen möglich. Gehen wir von einer Wohnung in München aus.
Bieten Sie die Immobilie zu einem fairen Mietpreis an, sind 50 Anfragen in 48 Stunden keine Seltenheit. Anders sieht es in einem ostdeutschen Dorf mit wenig Arbeitsplätzen aus. Hier könnte sich nach einer Woche keine einzige Person melden.
Generell müssen Sie in beliebten Gegenden mit höheren Kaufpreisen kalkulieren. Dafür stehen die Chancen ganz gut, dass die Immobilie deutlich an Wert gewinnt. Ich spreche hier von einem Zeitraum von mindestens 20 Jahren. Kurzfristig können die Marktpreise fallen.
Ein Wohnobjekt ist jedoch ein langfristiges Immobilien Investment. Deshalb gilt eine Wohnung in strukturschwachen Regionen als schlechte Geldanlage.
Kurzfristig mag der Erwerbspreis relativ günstig erscheinen. In 10 Jahren könnte der Marktwert unter dem heutigen Preis liegen. Die Wohnung in Bestlage hingegen hat sich deutlich verteuert, wovon der Eigentümer profitiert.
Kriterien für attraktive Standorte:
- Bus- und Zuganbindung (öffentlicher Nahverkehr)
- Entfernung zum Flughafen
- Freizeit- und Shoppingmöglichkeiten
- Wirtschaftskraft der Umgebung
- Arbeitslosigkeit (eine hohe Quote zeigt, dass es an Jobs mangelt, was zu Auswanderung führt)
- Nachbarschaft (sozialer Status, Kriminalität)
- Grünflächen und Parks
- Art und Zustand der Häuser im Wohnviertel (Büros, Gewerbe, Mehrfamilienhäuser, Villen)
- Kindergärten, Schulen
- Anbindung/Entfernung zur Innenstadt
- Entwicklung der Miet- und Kaufpreise
5. Bedarf decken
Berlin, Köln oder München gelten als Single-Städte. Anfang 2018 lag der Anteil von Singles in München bei 50,1 Prozent. Das bedeutet: Eine 1-Zimmer-Wohnung stößt auf eine enorme Nachfrage.
Denken wir nun an Studentenstädte wie Heidelberg oder München. Hier ist ebenfalls ein großer Bedarf an kleinen Wohnungen vorhanden. Es kommen aber auch WG-taugliche Objekte als Immobilien Investment infrage.
Überlegen Sie sich genau, welche Wohnobjekte besonders gefragt sind. Setzen Sie auf diesen Immobilientypen. Das erleichtert Ihnen die Suche nach einem Mieter. Zudem treten weniger Probleme auf. Stellen Sie sich vor, Sie vermieten eine 3-Zimmer-Wohnung an eine Familie.
Auf den ersten Blick mag das gut klingen, das Objekt ist jedoch von Studentenheimen umgeben. Wegen der Lärmbelastung zieht die Familie nach einem halben Jahr wieder aus. Es droht ein längerer Leerstand, da die Wohnung nicht WG-geeignet ist.
Für Studenten ist sie nicht attraktiv, was die Suche deutlich erschwert. Schließlich wohnen in diesem Stadtviertel hauptsächlich Studenten.
Wichtig: Investieren Sie nicht am Bedarf vorbei. Wer einen Apfel essen möchte, wird beim Steak dankend ablehnen. Servieren Sie Ihren potenziellen Mietern einen Apfel. Bei Studenten wäre es eine 1-Zimmer-Wohnung und keine Penthousewohnung mit 120 Quadratmetern.
6. Emotionen ausschalten
Für viele Menschen ist das Immobilien Investment eine emotionale Angelegenheit. Schließlich läuft die Finanzierung teils über 20 Jahre. Das Wohnobjekt wird damit zur Lebensaufgabe. Die komplette Finanzplanung muss auf die Tilgung der Schulden ausgerichtet sein.
Einige Verbraucher setzen auf eine regionale Wohnung. Ich kann das absolut nachvollziehen. Das ist verständlich, da Sie die nähere Umgebung wie Ihre Westentasche kennen. Plötzlich möchte Bäcker Harald seine Wohnung zu einem fairen Preis verkaufen.
Die Gegend kennen und lieben Sie seit Ihrer Kindheit. Dieses Schnäppchen dürfen Sie sich nicht entgehen lassen. Bestimmt findet sich sofort ein zuverlässiger Mieter. Stopp, genau hier lauert ein gefährlicher Stolperstein! Der Heimatmarkt ist ein kritisches Immobilien Investment.
Die Gegend, in der Sie aufgewachsen sind, steckt voller Emotionen. Beim Immobilien Investment müssen Sie Ihre Gefühle ausblenden. Eine fremde Person verbindet keine Erinnerung mit einem bestimmten Haus. Für sie ist es ein potenzielles Wohnobjekt, aber nicht mehr.
In der Regel besteht keine emotionale Verbundenheit. Wer näher bei seinen Freunden wohnen möchte, kann einen gewissen Aufpreis bezahlen. Vermietete Wohnungen hingegen müssen rational kalkuliert sein. Emotionale Menschen sollten sich lieber in der Nachbarstadt oder noch weiter weg umsehen. Damit vermeiden Sie einen Gefühlskauf mit einer mangelhaften Rendite.
Tipp: Mit dem Finanztest-Rechner der Stiftung Warentest können Sie die potenzielle Rendite einer vermieteten Immobilie berechnen.
7. Mieter prüfen
Der Mieter muss gut gewählt sein. Er sichert Ihnen regelmäßige Erträge. Zahlt er ein halbes Jahr nicht, können Sie auf diesen Kosten sitzen bleiben. Wählen Sie den passenden Mieter anhand seiner Bonität aus. Scheuen Sie sich nicht davor, ihn nach seinem alten Vermieter zu fragen.
So finden Sie heraus, ob er seine Miete zuverlässig überweist. Eine Schufa-Auskunft hilft Ihnen ebenfalls bei der Beurteilung weiter. Lassen Sie auch hier die Emotionen aus dem Spiel.
Erwerben Sie ein Objekt mit Bestandsmietern, müssen Sie die alten Mietverträge übernehmen. Damit möchte der Gesetzgeber zum Verbraucherschutz beitragen. Es gilt der juristische Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete” (§ 566 BGB). Wohnen die Mieter bereits seit über 10 Jahren in einem Objekt, spricht das für ein Immobilien Investment.
Bestehen Sie auf die maximale Kaution in Höhe von drei Monatsnettokaltmieten. Sollte der Mieter Ihre Wohnung mit Mängeln hinterlassen, steht genug Geld für Reparaturen bereit.
8. Versteckte Mängel aufdecken
Die Kaufnebenkosten liegen bei rund 10 Prozent. Einige Käufer möchten die Ausgaben senken, indem sie auf professionelle Experten verzichten. Ich möchte Ihnen dringend davon abraten. Am Ende kann Ihnen ein Gutachter bis zu fünfstellige Kosten einsparen. Es kommt darauf an, wie gut Sie sich mit Immobilien auskennen.
Arbeiten Sie als Dachdecker, können Sie den Zustand des Daches selber einschätzen. Vielleicht kennen Sie einen Maler, der die Fassade bewerten kann.
Wie sieht es jedoch mit den Rohren aus? Mit etwas Pech liegen beim Altbau versteckte Mängel vor, die ein Gutachter sofort erkannt hätte. Dem Laien sind die Schäden jedoch entgegen, was zusätzliche Ausgaben von über 10.000 Euro nach sich zieht.
Wenn Sie krank sind, gehen Sie zum Arzt. Genau so sollten Sie auch beim Immobilien Investment verfahren. Ein Experte hilft Ihnen dabei, den tatsächlichen Zustand eines Gebäudes zu ermitteln. Der Verkäufer mag vertrauenswürdig wirken, auf sein Wort sollten Sie sich aber nicht verlassen. Schließlich möchte er die Immobilie möglichst teuer verkaufen.
Es gilt: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.
9. Finanzielle Reserven schaffen
Können Sie sich ein neues Auto leisten? Denken Sie daran, bevor Sie ein Immobilien Investment tätigen. Als Anleger müssen Sie immer liquide bleiben. Unerwartete Ausgaben sollten kein Problem darstellen.
Das könnte etwa ein Fahrzeug mit einem Totalschaden sein. Es wäre sehr teuer, wenn Sie das Immobilien Investment für den Ersatzwagen verkaufen müssten. Daher sollte der Baukredit genügend finanziellen Spielraum bieten.
Beachten Sie auch die Ausgaben für Reparaturen oder Sanierungen. Pro Quadratmeter Wohnfläche sollten Sie monatlich ungefähr 1 Euro als Rücklage zurücklegen. Bei Altbauten rate ich Ihnen zu 1,50 Euro pro Quadratmeter. Zusätzlich empfehle ich Ihnen drei bis fünf Nettomonatsgehälter als Finanzreserve auf dem Tagesgeldkonto zu haben.
10. Vergleichsrechner nutzen
Die örtliche Bankfiliale macht einen kompetenten Eindruck. Dort scheint alles gut organisiert zu sein. Außerdem bietet sie eine freundliche Beratung an. Da Sie dort ein Girokonto haben, liegt der Schluss nahe, eine Finanzierung abzuschließen.
Ich möchte Ihnen dringend davon abraten. Bevor Sie einen Kreditvertrag unterschreiben, müssen Sie die Konditionen vergleichen. Oft bekomme ich zu hören: “2,17 % und 2,60 % hören sich ähnlich an. Der gute Service ist mir den geringen Aufpreis wert!”
Bei einem Darlehen von 170.000 Euro ergibt sich ein Kostenunterschied von etwa 10.000 Euro. Die Sollzinsbindung liegt hier bei 10 Jahren. Somit zahlen Sie in diesem Beispiel rund 10.000 Euro mehr. Nach 10 Jahren ist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Bleiben Sie weiterhin bei der regionalen Filiale, zieht das weitere Mehrkosten nach sich.
Wichtig: Führen Sie unbedingt einen Kreditvergleich durch. Entscheiden Sie sich nur für die Hausbank, wenn sie Ihnen eine günstige Finanzierung bietet. In vielen Fällen gibt es eine deutlich preiswertere Alternative. Mit einem Vergleichsrechner können Sie den besten Kreditgeber finden. Die Rechner berücksichtigen nur seriöse Darlehen namhafter Anbieter.
Das sind die besten Kreditrechner:
Fazit: Wie ein Millionär investieren
Es spielt keine Rolle, wie teuer das Wohnobjekt sein soll. Die oberen Tipps lassen sich auf jedes Immobilien Investment anwenden. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um das richtige Objekt zu finden. Vor allem der Standort sollte an erster Stelle stehen. Bringen Sie einen Experten mit, um den Zustand des Gebäudes einzuschätzen.
Immobilien Millionäre gehen rational bei ihren Investments vor. Die Kosten werden genau kalkuliert. Genauso fleißig sollten Sie den Kauf Ihrer nächsten Immobilie planen, unabhängig davon, ob Sie das Objekt selber bewohnen oder vermieten möchten. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei Ihrem Immobilien Investment!
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Quellen:
- Morgenpost (Angaben rund um Millionäre)
- n-tv.de (Single-Städte)