Haus kaufen ohne Eigenkapital – mit der richtigen Strategie geht alles

Eine gängige Faustformel lautet: Das Eigenkapital sollte bei 10 bis 30 % der Kaufsumme liegen. Nicht jeder Verbraucher kann eine derartige Summe aufbringen. Dabei gibt es gerade jetzt ein günstiges Angebot. Hier hilft die sogenannte Vollfinanzierung weiter. So können Sie ein Haus kaufen ohne Eigenkapital!

Der Traum vom Eigenheim

Die Mietpreise bewegen sich auf einem Rekordniveau. In den Medien wird hitzig über den Mangel an Wohnungen in Großstädten diskutiert. Dagegen fallen die Bauzinsen vergleichsweise günstig aus. Anfang 2018 lagen die Sollzinsen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren bei rund 2 Prozent.

10 Jahre zuvor waren es in der Spitze über 5 Prozent! Parallel sollen die Immobilienpreise in gefragten Gegenden steigen. Für München prognostiziert das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) bis 2030 eine jährliche Steigung von real 1,5 Prozent.

Immobilien sind nach wie vor heiß begehrt. Der Käufer ist nicht mehr von seinem Vermieter abhängig. Eine Wohnung bietet eine gewisse Freiheit. Doch das Eigenkapital macht vielen Verbrauchern einen Strich durch die Rechnung.

Bei einer Kaufsumme von 200.000 Euro erscheint eine Anzahlung von 20.000 bis 60.000 Euro angemessen. Das ist die berühmte Spanne zwischen 10 und 30 % der Kaufsumme.

Die Rechnung hat jedoch einen gravierenden Fehler. Haben Sie an die Nebenkosten gedacht?

1. Makler

In der Regel läuft die Abwicklung über den Makler. Er vermittelt die Immobilie und hilft bei offenen Fragen weiter. Zudem kennt er sich mit den juristischen Fallstricken aus. Natürlich hat diese Dienstleistung ihren Preis. Die Maklerprovision bewegt sich im Bereich von 4 bis 8 % des Kaufpreises.

Beim Immobilienverkauf ist die Provision frei verhandelbar, es existiert keine gesetzliche Richtlinie. Meist teilen sich Käufer und Verkäufer diesen Betrag 50:50 auf. Das ist zu beachten, wenn Sie ein Haus kaufen ohne Eigenkapital.

Tipp: Befindet sich das Objekt länger auf dem Markt, sollten Sie unbedingt verhandeln. Überreden Sie den Verkäufer, einen größeren Anteil zu übernehmen. Bei einem Notverkauf lässt er sich womöglich darauf ein.

2. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt bei jedem Immobilienkauf an. Abhängig vom Bundesland gelten unterschiedliche Prozentsätze. Die Spanne liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. In Bayern sind es nur 3,5 %, während Nordrhein-Westfalen oder Thüringen mit 6,5 % zur Kasse bitten.

3. Notar

Der letzte Punkt sind die Notarkosten. Im Gegensatz zur Maklergebühr lassen sich diese Ausgaben nicht umgehen. Ein Termin beim Notar ist gesetzlich vorgeschrieben. Seine Aufgabe besteht darin, das Haus Kaufen ohne Eigenkapital rechtsgültig abzuwickeln.

Es handelt sich stets um eine neutrale Person. Der Notar erstellt den Kaufvertrag und nimmt den Eintrag im Grundbuch vor. Für das Notar-Komplettpaket sollten Sie rund 1,5 % der Kaufsumme einplanen. Die Höhe der Gebühren ist bundesweit im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Daher können Sie sich für einen beliebigen Notar entscheiden.

Beim Haus Kaufen ohne Eigenkapital sind die Nebenkosten zu beachten. Viele Käufer vergessen diese Ausgaben und erleben eine finanzielle Überraschung. Wie groß der Kostenblock ausfallen kann, möchte ich Ihnen an einem kleinen Beispiel zeigen.

Beispiel: Nebenkosten beim Hauskauf

Die Muster-Immobilie im Saarland kostet 200.000 Euro.

  1. Makler: Beide Parteien vereinbaren eine Kostenteilung. Von insgesamt 7 % des Kaufpreises hat der Käufer 3,5 % zu tragen. Das sind 7.000 Euro.
  2. Grunderwerbsteuer: Im Saarland liegt diese Steuer bei 6,5 Prozent. Es kommen weitere 13.000 Euro fürs Haus Kaufen ohne Eigenkapital hinzu.
  3. Notar: Ich rechne hier mit einer Summe von rund 1,5 Prozent, also mit 3.000 Euro.

Unter dem Strich liegen die Nebenkosten bei 23.000 Euro. Das sind stolze 11,5 % der Kaufsumme! Jetzt sehen Sie, warum Sie diesen Ausgabenblock nicht missachten dürfen. Selbst größere Ersparnisse von über 50.000 Euro schmelzen schnell dahin. Was tun, wenn das Eigenkapital nicht einmal für die Nebenkosten ausreicht?

Ein Haus kaufen ohne Eigenkapital

Mit der Vollfinanzierung können Sie sich diesen Traum erfüllen. Die Banken unterscheiden zwischen zwei verschiedenen Varianten:

  1. Die erste Option ist eine 100-prozentige Finanzierung. Der Kreditgeber übernimmt den kompletten Kaufpreis des Objekts. Für die Nebenkosten müssen Sie selber aufkommen. Somit benötigen Sie ein gewisses Eigenkapital, um die oben erwähnten Nebenkosten zu stemmen.

 

  1. Alternativ können Sie eine 110 Prozent Finanzierung wählen. In diesem Darlehen sind alle Ausgaben für die Immobilie enthalten. Auf einen Kaufpreis von 300.000 Euro erhalten Sie 30.000 Euro (10 % mehr) zur Begleichung der Nebenkosten. Einige Banken bieten auch 115 oder 120 Prozent Finanzierungen an. Damit lässt sich ein Haus kaufen ohne Eigenkapital.

 

Als Kreditnehmer müssen Sie sich für ein Modell entscheiden. Ich persönlich würde Ihnen die erste Variante empfehlen. Hier erhalten Sie bessere Konditionen als beim zweiten Modell.

Die Banken gehen nämlich ein geringeres Risiko ein. Immerhin steht das Haus als Sicherheit zur Verfügung. Bei der zweiten Option gewährt das Institut einen zusätzlichen Vorschuss. Dieses Risiko lässt sich die Bank mit höheren Zinsen vergüten.

Sparen Sie sich wenigstens die Nebenkosten an. So muss die Bank nur den Kaufpreis übernehmen, wenn Sie ein Haus kaufen ohne Eigenkapital. Klappt das nicht, können Sie eine 110 Prozent Finanzierung beantragen. In beiden Fällen ist kein klassisches Eigenkapital notwendig. Bezahlen Sie die Nebenkosten aus eigener Tasche, braucht es dennoch ein gewisses Geldvermögen.

Mieten oder kaufen?

Künftige Eigentümer stehen vor einer schweren Frage: Soll die Bank den reinen Kaufpreis oder auch die Nebenkosten übernehmen? Wer keine Ersparnisse hat, muss womöglich einige Jahre zur Miete leben. Das ist beim Haus Kaufen ohne Eigenkapital zu beachten. Während dieser Zeit legen Sie jeden Monat einen bestimmten Betrag zurück.

Eine 110 Prozent Finanzierung erlaubt den sofortigen Umzug. Dafür fällt die Verzinsung höher aus. Um die bessere Option zu finden, ist ein wenig Rechenarbeit angesagt:

  • Bestimmen Sie zuerst die Nebenkosten. Unser Beispiel-Käufer benötigt 15.000 Euro.
  • Erkundigen Sie sich nach den Kreditkonditionen. Wie teuer sind die Extrakosten der 110 Prozent Finanzierung (im Vergleich zu 100 Prozent)? Der Mehraufwand an Zinskosten soll bei 2.000 Euro liegen.
  • Rechnen Sie aus, wie lange Sie für die Nebenkosten sparen müssten. Dafür bestimmen Sie die Summe, die Sie monatlich entbehren können. Nehmen wir an, es sind 320 Euro. Nach 47 Monaten hat der Muster-Käufer 15.040 Euro angespart.
  • Nun kalkulieren Sie die Kaltmiete für diesen Zeitraum. Bei 420 Euro im Monat sind es insgesamt 19.740 Euro.
  • Vergleichen Sie die bezahlte Kaltmiete mit dem Ansparzeitraum.

Im Beispiel müsste der Käufer knapp vier Jahre auf den Einzug warten. Dabei ist ein sofortiger Einzug deutlich günstiger (15.000 Euro + 2.000 Euro Zinsen).

Ansonsten wäre eine Kaltmiete von 19.740 Euro fällig. Oftmals ist eine 110 Prozent Finanzierung attraktiver, da Sie während der Ansparzeit keine Miete mehr bezahlen.

Ein kleiner Aufpreis geht in Ordnung, sofern Sie ein Haus kaufen ohne Eigenkapital. Schließlich können Sie die Immobilie nach den juristischen Formalia sofort beziehen.

So funktioniert effektive Tilgung

Bei einem klassischen Kredit bringen Sie Eigenkapital mit. Dieses Geld fehlt bei der Vollfinanzierung. Um diesen Vorsprung aufzuholen, sollten Sie eine hohe Tilgung wählen. Bereits nach wenigen Jahren haben Sie die Extrasumme beglichen, wenn Sie ein Haus kaufen ohne Eigenkapital. Die Monatsraten können jedoch doppelt so hoch ausfallen.

Das zeigt ein Beispiel von ImmobilienScout24:

  • Kaufpreis: 200.000 Euro
  • Vollfinanzierung A ohne Eigenkapital, Zins von 3,0 %, Tilgung von 3,5 %, Monatsrate von 1.083 Euro
  • Finanzierung B mit 50.000 Euro Eigenkapital, Zins von 2,0 %, Tilgung von 2,5 %, Monatsrate von 563 Euro

Nach 10 Jahren liegt die Restschuld von A bei 118.531 Euro, bei B sind es 108.458 Euro. Somit ist ein Großteil des fehlenden Eigenkapitals beglichen. Das sind gute Nachrichten fürs Haus Kaufen ohne Eigenkapital.

Auf den ersten Blick hört sich die Monatsrate deutlich teurer an, aber denken Sie an den vorigen Abschnitt. Ich habe nicht ohne Grund so ausführlich über den Mietzins gesprochen. Die gesparte Miete können Sie in die laufende Tilgung investieren. Das Geld landet dann direkt im Eigenheim und nicht bei einem fremden Vermieter.

Gibt es eine Alternative?

Ein Haus kaufen ohne Eigenkapital ist nur mit einer Vollfinanzierung möglich. Es existieren aber einige versteckte Möglichkeiten zur Kapitalgewinnung.

Der einfachste Weg ist ein familiärer Privatkredit. Häufig verlangen Verwandte keine Zinsen. Können Sie so die Nebenkosten finanzieren, reicht bereits ein 100-prozentiges Darlehen aus. Zudem ist keine Schufa-Prüfung erforderlich. In der Familie werden Geldfragen meist unkompliziert gehandhabt. Um Streit zu vermeiden, sollten Sie die Raten pünktlich begleichen.

Eine weitere Methode ist die sogenannte Muskelhypothek. Darunter versteht man eigene Arbeitsleistung zur Kostensenkung. In vielen Fällen sind Reparaturarbeiten an der Immobilie eingeplant.

Dieses Geld wird separat angespart oder über ein Extradarlehen getilgt. Wenn Sie fleißig anpacken, können Sie diese Kosten senken. Das ist zusätzliches Kapital für die Zahlung der Nebenkosten.

Je nach Bundesland sind verschiedene Förderprogramme vorhanden. Ein Beispiel ist die NRW.Bank mit ihrer Eigentumsförderung für junge Familien. Die Landeskreditbank Baden-Württemberg bietet bis zu 381.500 Euro mit einer Verzinsung von 0,50 % bei einer Laufzeit von 15 Jahren an.

Das Hessen-Baudarlehen wird bis zu einer Höhe von 115.000 Euro gewährt. Ich habe diese Programme beispielhaft ausgewählt. In jedem Bundesland sind ähnliche Angebote verfügbar.

Besitzen Sie Sicherheiten wie sonstige Immobilien? Notfalls lässt sich das Aktiendepot schnell zu Geld machen. Bieten Sie teure Wertgegenstände als Sicherheit an. So können Sie ein Haus kaufen ohne Eigenkapital.

Sollte keiner dieser Tipps klappen, ist das nicht weiter schlimm. Dann müssen Sie sich nach einer fairen 110 Prozent Finanzierung umsehen.

Voraussetzungen für die Kreditvergabe

Der Kreditnehmer sollte über ein regelmäßiges Einkommen verfügen. Ein hohes Gehalt ist ein großer Pluspunkt. Im besten Fall sind Sie bereits länger bei Ihrem Arbeitgeber angestellt. Es sollte sich um einen sicheren Arbeitsplatz handeln. Befinden Sie sich in der Probezeit, ist eine Vollfinanzierung fürs Haus Kaufen ohne Eigenkapital meist ausgeschlossen.

Generell führt die Bank eine Finanzprüfung durch. So wird ermittelt, ob Sie sich den Kredit leisten können. Dabei werden die Ausgaben mit den Einnahmen verrechnet. Sonstige Schulden wirken sich negativ aus.

Tipp: Vergleichen Sie die Angebote der einzelnen Banken. Eine Vollfinanzierung ist kein Standardprodukt. Jedes Institut setzt eigene Maßstäbe an.

Einige Banken achten auf mögliche Sicherheiten, während sich andere auf den Beruf fokussieren. Daher fallen die Angebote unterschiedlich aus. Mit einem Preisvergleich können Sie sehr viel Geld sparen. Nutzen Sie hierfür einen Rechner wie den von FinanceScout24.

Die Belastung durch alle Kredite sollte 40 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Haben Sie mehrere Ratenkredite am Laufen, sollten Sie diese schnellstmöglich begleichen. Grundlegend ist ein bestehendes Darlehen kein Ausschlusskriterium. Das Gehalt muss nur hoch genug sein.

Warum gelten strengere Richtlinien?

Es ist einfacher, ein Darlehen mit Eigenkapital zu erhalten. Die Gründe habe ich bereits kurz angerissen. Eine Vollfinanzierung bedeutet für die Bank ein gesteigertes Risiko. Deshalb wird ein Risikoaufschlag in Form von höheren Zinsen berechnet. Der Kreditanbieter kann nämlich Verluste erleiden.

Das Eigenkapital stellt einen gewissen Puffer dar. Kann der Kreditnehmer seine Zinsen nicht mehr bedienen, wird die Immobilie verkauft oder versteigert. Hier lassen sich die Kreditkosten durch den Verkauf ersetzen. Ohne Eigenkapital hingegen gibt es keinen finanziellen Sicherheitspuffer.

Die Immobilie sollte über einen vergleichsweise hohen Beleihungswert verfügen. Das ist der potenzielle Verkaufspreis, den die Bank für das Objekt ansetzt. Denken Sie daran, sobald Sie ein Haus kaufen ohne Eigenkapital. Das Institut rechnet damit, dass es diesen Preis problemlos erzielen kann.

Ein Abschlag von 20 bis 30 % ist marktüblich. Nehmen wir an, eine Immobilie kostet 300.000 Euro. In diesem Fall wäre ein Beleihungswert von bis zu 210.000 Euro angemessen. Bei einer Vollfinanzierung sollten Sie diese Grenze nicht unterschreiten, besser ist ein Wert von mindestens 80 Prozent. Hier wären das 240.000 Euro (80 % von 300.000 Euro).

Beispiel: Bei einem Notverkauf landen Sie ein Schnäppchen. Es handelt sich um ein lokales Angebot, das Sie in der regionalen Tageszeitung entdeckt haben. Der Beleihungswert liegt bei stolzen 95 Prozent! In diesem Fall stehen die Chancen auf eine Bewilligung sehr hoch.

Fazit: Mit der Vollfinanzierung zum Eigenheim

Ein Haus kaufen ohne Eigenkapital ist möglich. Dafür müssen Sie eine Vollfinanzierung abschließen. Denken Sie unbedingt an die Nebenkosten. Diese können bei 10 % des Kaufpreises oder höher liegen. Fehlt Ihnen auch dieses Kapital, ist eine sogenannte 110 Prozent Finanzierung erforderlich.

Ein derartiges Darlehen eignet sich für Kreditnehmer mit einem stabilen Einkommen. So können Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen und müssen endlich keine Miete mehr bezahlen! Ich rate Ihnen zu einer Immobilie mit einem hohen Beleihungswert. Hier profitieren Sie von besseren Konditionen.

Ich wünsche Ihnen viel Glück bei der Suche nach Ihrem Traumhaus!

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Quellen:

 

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