Günstige Häuser kaufen – die besten Tipps und Tricks

Die Immobilienpreise befinden sich auf einem Rekordhoch. In den Medien wird über bezahlbaren Wohnraum diskutiert. Vor allem Großstädte wie Berlin, Hamburg, München oder Stuttgart klagen über hohe Preissteigerungen. Doch ich habe eine gute Nachricht: Selbst in diesen Gegenden können Sie günstige Häuser kaufen.

Wie teuer ist Wohneigentum?

Der Preiskampf um Immobilien erreicht neue Dimensionen. Aber wie sieht die Lage wirklich aus? Hier gewährt der sogenannte bulwiengesa-Index interessante Einblicke. Als Analyseunternehmen untersucht bulwiengesa die Preisentwicklung von insgesamt 175 deutschen Städten. Besonders interessant ist der Index zur realen Preisentwicklung.

Lag er 2007 noch bei 98 Punkten, sind es 10 Jahre später stolze 133 Punkte. 2016 waren es 126 Punkte. Somit sind die realen Immobilienpreise von 2016 auf 2017 um rund 6 % gestiegen. Bulwiengesa rechnet damit, dass dieser Trend weiter anhält.

Die Preissteigerung ist Fluch und Segen zugleich. Der reine Anschaffungspreis wird höher, was zu Problemen führt. Einige Verbraucher können sich die Immobilie nicht mehr leisten.

Sollten die Preise weiterhin steigen, wird es noch teurer. Somit profitieren Sie von einem wachsenden Marktwert. Hierfür stehen die Chancen tendenziell hoch, das ist aber nicht in Stein gemeißelt. Theoretisch können die Preise auch fallen.

Faustformel: Entscheidend für die Wertentwicklung ist der Standort einer Immobilie.

Das sollten Sie beachten, wenn Sie günstige Häuser kaufen. Ein vermeintliches Schnäppchen kann sich in einer schlechteren Lage befinden. Nehmen wir als Beispiel ein ostdeutsches Dorf, das an Einwohnern verliert.

Möchten Sie das Objekt verkaufen, wird es schwer, einen Interessenten zu finden. Zudem ist mit einem niedrigeren Verkaufspreis zu rechnen. Investieren Sie deshalb bevorzugt in eine Immobilie mit attraktiver Lage.

Kriterien für gute Standorte:

  • solide Verkehrsanbindung
  • viele Grün- und Freiflächen
  • gepflegter Zustand der anderen Häuser
  • Infrastruktur (Kindergarten, Schule, Einkaufsmöglichkeiten)
  • gutes Image der Wohngegend
  • positive Arbeitsmarktsituation
  • Bevölkerungszuwachs in der Region
  • stabile bzw. steigende Mieten
  • keine Lärmbelästigung

Über die Zukunft nachdenken

Der erste Tipp mag ein wenig verwundern. Dabei nimmt die Zukunftsplanung eine wichtige Rolle ein. Viele Käufer denken nur an aktuelle Kriterien. “Hier haben die Kinder genug Platz zum Spielen!”, bekomme ich oft zu hören. Irgendwann ist der Nachwuchs erwachsen und verlässt das Eigenheim.

Die Räume stehen leer und verursachen unnötige Nebenkosten. Große Häuser können sich als Kostenfresser erweisen. Zudem wirken sie recht einsam, wenn nur noch ein oder zwei Personen in ihnen leben.

Wägen Sie sorgfältig ab, wie viel Luxus Sie benötigen. Steht es eng um Ihre Finanzen, brauchen Sie keinen Fitnessraum, sofern Sie kein Profisportler sind. Häufig lässt sich der Keller für derartige Hobbys umbauen.

Günstige Häuser zu kaufen ist reine Abwägungssache. Überlegen Sie sich in Ruhe, was für Sie unverzichtbar ist. Träumen Sie von einem eigenen Garten, sollte die Immobilie reichlich Grünfläche besitzen. Eventuell reichen Ihnen auch einige Quadratmeter weniger aus.

Auf dem Land lebt es sich günstiger

Manche Interessenten wünschen sich eine stadtnahe Immobilie. Dabei gehen sie höchstens einmal die Woche auf Shopping-Tour. Braucht es dafür wirklich ein Objekt in Bestlage?

Günstige Häuser zu kaufen geht anders. Ein ländlich gelegenes Objekt kommt als Alternative infrage. Dort sind die Preise deutlich günstiger als im Stadtzentrum. Zudem profitieren Sie von einem größeren Garten. In der Stadt gibt es für das gleiche Geld meist nur einen Balkon. Versteifen Sie sich nicht auf eine bestimmte Gegend.

Wer in der Stadt arbeitet, kann Bus oder Bahn zum Pendeln nutzen. Das eigene Auto ist eine weitere Option. Hier sollten Sie die Strecke auf Staumeldungen prüfen.

Geht täglich viel Zeit auf der Autobahn verloren, kann das die Nerven strapazieren. Schließen Sie das ländliche Leben nicht automatisch aus, wenn Sie günstige Häuser kaufen möchten. Beziehen Sie diese Option in Ihre Überlegungen ein. Vor allem mit Kindern kann das eine interessante Alternative sein.

Info: Aktuell erfreuen sich sogenannte Minihäuser zunehmender Beliebtheit.

Die kleinen Häuser verfügen über wenig Fläche, dafür lassen sie sich kostengünstig aufbauen. Ein extremes Beispiel finden Sie in Ludwigsburg. Dort steht ein Minihaus mit 7,5 Quadratmetern Wohnfläche.

SWR hat eine spannende Reportage dazu gedreht.

Für die meisten Verbraucher dürfte das obere Minihaus zu klein sein. Günstige Häuser kaufen soll keine Abstriche bezüglich der Lebensqualität nach sich ziehen.

Es sind auch Objekte mit 50 Quadratmetern oder mehr verfügbar. Generell sollten Sie kleinere Immobilien in Betracht ziehen. Statt dem großen Bauernhaus mit Schuppen könnte das Einfamilienhaus mit Garten eine gute Wahl sein.

Fehlt es an Eigenkapital?

In der Regel ist ein hohes Eigenkapital zu empfehlen. So erhalten Sie deutlich bessere Kreditkonditionen fürs günstige Häuser kaufen. Manchmal ist ein schneller Immobilienerwerb notwendig, da baldiger Nachwuchs ansteht. Die Kinder sollen nicht mit ständigen Umzügen belastet werden.

Hier können Sie ein Darlehen ohne Eigenkapital aufnehmen, um die Immobilie zu 100 % zu finanzieren. Manche Banken bieten sogar eine Finanzierung in Höhe von 110 % an. Mit der zusätzlichen Summe können Sie die Nebenkosten begleichen.

Die wichtigste Voraussetzung ist ein sicheres Einkommen. Das Arbeitsverhältnis sollte seit über drei Jahren bestehen, sobald Sie günstige Häuser kaufen möchten. Zudem muss es sich um ein festes Angestelltenverhältnis handeln. Beamte profitieren von guten Konditionen, während Selbstständige härteren Kriterien unterliegen.

Tipp: Nutzen Sie den Hauskredit-Rechner von ImmobilienScout24, um die besten Konditionen zu ermitteln.

Zudem können Sie den Rechner für einen schnellen Marktüberblick verwenden. Dann wissen Sie, wie gut Ihre Hausbank im Vergleich abschneidet. Zusätzlich ist ein nützliches Tool integriert, das Ihnen zeigt, wie viel Haus Sie sich leisten können.

Private Objekte suchen

Es muss nicht immer der Immobilienmakler sein. Einige Eigentümer versuchen ihr Haus selber zu verkaufen, um sich die Maklerprovision zu sparen. Generell gilt bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip. Der Vermieter hat die Kosten für den Makler zu tragen.

Anders verhält es sich beim Immobilienverkauf. Hier können beide Parteien frei über die Gebühren verhandeln. Im Regelfall teilen sich beide Parteien die Kosten fair untereinander auf.

Als Käufer können Sie ein Schnäppchen landen. Von privat günstige Häuser zu kaufen ist lukrativ. Eventuell schätzt der Eigentümer den Marktwert eines Objekts falsch ein, da er auf eine fachliche Beratung verzichtet. Vielleicht gibt es auch weniger Konkurrenz.

Der Makler möchte die Immobilie schnellstmöglich verkaufen und schlägt kräftig in die Werbetrommel. Manche Privatverkäufer wissen gar nicht, wie man eine Wohnung richtig bewirbt. Sie stellen die Anzeige nur in der regionalen Zeitung ein.

Mit etwas Glück finden sich kaum Interessenten und Sie können ein niedrigeres Gebot unter Marktwert abgeben. So können Sie günstige Häuser kaufen!

Nicht immer sind private Angebote ein Schnäppchen. Einige Verkäufer veröffentlichen eine Anzeige, um den Marktwert ihres Gebäudes zu testen. Fragen Sie deshalb unverblümt nach dem Verkaufsgrund, sobald Sie günstige Häuser kaufen.

Möchte der bisherige Eigentümer zu seiner Familie nach Australien auswandern, spricht das für mögliche Preisnachlässe. Als Käufer profitieren Sie von einem Verkauf unter Zeitdruck.

Regionale Portale einbeziehen

Wer günstige Häuser kaufen möchte, sollte nicht nur in Massenportalen suchen. Immonet, Immowelt und ImmobilienScout24 zählen zu den bekanntesten Anbietern in Deutschland.

Hier ist jedoch die Konkurrenz von Mitbewerbern am höchsten. Ein gutes Angebot werden Sie dort nur finden, wenn der Verkäufer sofort auf das Geld angewiesen ist. In diesem Fall können Sie mit einer schnellen Abwicklung punkten.

Um ein Schnäppchen zu landen, sollten Sie kreativ werden. Schalten Sie eine Anzeige in der regionalen Tageszeitung. Ein Eintrag im örtlichen Amtsblatt kann interessante Angebote zutage fördern. Ältere Leute sind eher weniger im Internet unterwegs.

Vielleicht haben Sie Glück und stoßen auf einen derartigen Verkäufer. Natürlich sollten Sie sich auch selber in den Regionalmedien informieren, um günstige Häuser zu kaufen.

Zudem können Sie Ihr Profil bei den örtlichen Wohnungsgesellschaften hinterlegen. Wird eine Immobilie frei, werden Sie sofort benachrichtigt. Günstige Häuser zu kaufen erfordert ein wenig Eigeninitiative.

Teilnahme an Zwangsversteigerungen

Eine Zwangsversteigerung ist eine interessante Möglichkeit. Dort können Sie günstige Häuser kaufen. Dabei kommen Immobilien im Amtsgericht unter den Hammer.

Das geschieht aus folgenden Gründen:

  • Oftmals wird das Haus im Auftrag der Bank versteigert. Der Kreditnehmer ist insolvent und kann seine Raten nicht mehr begleichen.
  • Die Erbengemeinschaft kann keine Einigung zur Aufteilung der Immobilie erzielen. Hier findet eine sogenannte Teilungsversteigerung statt. Der Erlös wird unter den Erben verteilt.
  • Ein weiterer Grund ist eine Scheidung, bei der es ebenfalls um die Teilung der Güter geht.

Auf einer Zwangsversteigerung können Sie günstige Häuser kaufen. Allerdings sollten Sie niemals blind bieten. Sehen Sie die Versteigerungsakte beim zuständigen Amtsgericht ein.

Diese steht allen Interessenten offen. Eigene Notizen sind erlaubt, gegen eine Gebühr erhalten Sie eine Kopie der Dokumente. Üblicherweise enthält die Akte einen Grundbuchauszug, das Baulastverzeichnis, ein Verkehrswertgutachten und sonstige Schriftstücke.

Tipp: Die Unterlagen beim Amtsgericht sind eine große Hilfe. Allerdings können Sie keine Ansprüche geltend machen, sollte der Verkehrswert zu hoch angesetzt sein.

Deshalb müssen Sie die Immobilie vorher besichtigen. Der Eigentümer kann Ihnen den Zutritt verwehren. Versuchen Sie die Angelegenheit höflich zu klären und zeigen Sie Verständnis. Schließlich ist der Eigentümer auch an einem möglichst hohen Erlös interessiert.

Bevor Sie ein echtes Gebot abgeben, sollten Sie mehrere Zwangsversteigerungen besuchen. So lernen Sie den groben Ablauf kennen. Überlegen Sie sich eine Bietstrategie.

Ein Gebot wie 98.000 Euro zeigt deutlich, dass Ihre Grenze bei ungefähr 100.000 Euro liegt. Es hat sich bewährt, krumme Summen wie 112.000 Euro zu bieten. Die Mitbieter können schlecht abschätzen, ob Sie noch höher gehen und steigen aus.

Bestehende Immobilien erwerben

Wer günstige Häuser kaufen möchte, sollte sich ältere Objekte ansehen. Handwerklich begabte Käufer können sehr viel Geld sparen. Sanierungen sind ein kostspieliges Unterfangen. Ein großer Teil der Ausgaben fällt jedoch für die Handwerker an.

Packen Sie fleißig mit an oder haben Sie einige Bekannte, die sich mit dem Hausbau auskennen, können Sie ein echtes Schnäppchen landen. Neubauten sind wegen der gestiegenen Baukosten meist teurer. Zudem lassen sich die Ausgaben schwerer kalkulieren, da immer ein unerwarteter Mangel auftreten kann.

Achten Sie nur darauf, dass sich die Bausubstanz in einem guten Zustand befindet. Nehmen Sie zur Besichtigung einen Sachverständigen mit. Ausschlaggebend ist die Höhe der Sanierungskosten.

Unter dem Strich soll sich die gebrauchte Immobilie lohnen. Sonst können Sie gleich in einen Neubau umziehen! Dieser Punkt ist sehr wichtig, wenn Sie günstige Häuser kaufen.

Häufig befinden sich Altbauten in einer sehr guten Lage. In der Innenstadt sind quasi nur ältere Immobilien verfügbar. Es ist kaum Platz für neue Gebäude vorhanden. Zudem können Sie sich nach ehemaligen Gewerbeimmobilien umsehen. Aus den großen Zimmern lässt sich häufig eine lichtdurchflutete Wohnung zaubern.

Ein vorzeitiges Geburtstagsgeschenk

Wenn Ihre Eltern oder Großeltern eine Immobilie besitzen, kann eine Schenkung sinnvoll sein. Es sind erhebliche Ersparnisse bei der Erbschaftssteuer möglich.

Tipp: Alle 10 Jahre können Eltern pro Kind bis zu 400.000 Euro verschenken. Die Summe gilt für Mutter und Vater, insgesamt sind es also 800.000 Euro!

Das örtliche Finanzamt ist für die Wertermittlung zuständig. Im Normalfall liegt die anzurechnende Summe etwa 10 % unter dem Verkehrswert. Ist das Haus marode, sollten Sie einen Gutachter beauftragen. Derartige Mängel werden vom Finanzamt nicht berücksichtigt, können aber vom Eigentümer geltend gemacht werden.

Im Schenkungsvertrag können sich die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht sichern. Zudem sollten Sie ein Rückfallrecht mit dem Schenker vereinbaren.

Tragische Unfälle ereignen sich leider unerwartet. Stirbt die Tochter vor ihrer Mutter, geht die Immobilie wieder an die Mutter über. Das gilt auch bei einer privaten Insolvenz der Tochter. Wirtschaftet der Nachwuchs schlecht, ist davon wenigstens nicht das Haus betroffen.

Was gibt es zu beachten?

Günstige Häuser zu kaufen ist kein Kinderspiel. Eventuell geraten Sie an ein Objekt mit versteckten Mängeln. Vor dem Kauf rate ich Ihnen zu einer Prüfung der Immobilie von einem Sachverständigen.

Ein vermeintliches Schnäppchen kann sich als Kostenfresser erweisen. Daher sollten Sie die Sanierungskosten zum Kaufpreis addieren. Einige Angebote hören sich dann nicht mehr so verlockend an.

Fazit: Clever günstige Häuser kaufen

Es gibt eine ganze Reihe an Möglichkeiten, um ein Schnäppchen zu landen. Die einzelnen Tipps sind jedoch mit ein wenig Arbeit verbunden. Bis Sie das richtige Objekt gefunden haben, kann etwas Zeit vergehen.

Das sollten Sie beachten, wenn Sie günstige Häuser kaufen. Wer handwerklich begabt ist, hat das höchste Sparpotenzial. Sanierungsbedürftige Häuser sind reichlich vorhanden. In regionalen Zeitungen können Sie ebenfalls auf Schnäppchen stoßen.

Lassen Sie sich nicht entmutigen, sollte die Suche etwas länger dauern. Eine Immobilie ist ein Investment fürs Leben. Da dürfen Sie sich gern Zeit lassen!

 

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Quellen:

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