Eine Immobilie ist eine interessante Kapitalanlage. Im Gegensatz zu Aktien lässt sich ein Wohnobjekt eher schwer verkaufen. Daher muss das Haus oder die Wohnung schlau gewählt sein. Die besten Tipps und Tricks rund um Anlageobjekte!

Was ist ein Renditeobjekt?

Das Eigenheim ist ein echter Klassiker. Im Vordergrund steht ein sorgloser Ruhestand. Früher oder später ist das Darlehen beglichen und der Eigentümer kann das Objekt mietfrei bewohnen.

Im besten Fall ist der Wert der Immobilie gestiegen. Dagegen dienen Anlageobjekte zur Vermögensmehrung. Das Wohnobjekt wird an Dritte vermietet. Bei hoher Wertsteigerung kommt ein Verkauf infrage.

Zu den Anlageobjekten zählen Häuser, Wohnungen und Gewerbeimmobilien. Es ist auch ein indirektes Investment über Immobilienfonds möglich. Auf diese Option gehe ich später ein.

Zuerst möchte ich mich der selbstständigen Geldanlage widmen. Ein Fonds hat den Nachteil, dass Sie einem Manager vertrauen. Der Erfolg liegt in den Händen einer fremden Person. Deshalb würde ich lieber auf eigene Anlageobjekte setzen.

Um Ihnen die Wahl des Objekts zu erleichtern, habe ich eine Checkliste erstellt.

1. Immobilientypen

Die Auswahl an Anlageobjekten ist enorm. Als Alternative zur Wohnung können Sie ein Haus erwerben. Wie wäre es mit einem ganzen Supermarkt? Ein Büro lässt sich ebenfalls vermieten. Für welchen Gebäudetyp Sie sich entscheiden, hängt vom Kapital und dem Risiko ab.

Büros oder Supermärkte erfordern eine spezifische Marktkenntnis. Der Anleger muss wissen, ob ein Bedarf vorhanden ist. Ein Supermarkt benötigt eine größere Fläche. Das Objekt lässt sich eher schwer für andere Zwecke vermieten.

Reine Wohnimmobilien sind leichter einzuschätzen. Neue Mieter lassen sich deutlich einfacher finden. In Krisenzeiten können Sie die Miete senken, um die Wohnung zu vermieten.

Bedarf an Wohnraum ist immer vorhanden. Schließlich müssen Menschen irgendwo wohnen! Ein Supermarkt hingegen ist ein sperriges Gebäude. Es benötigt einen Unternehmer, der gewillt ist, eine Filiale zu eröffnen. Verliert die Gegend an Attraktivität, ist sogar ein dauerhafter Leerstand möglich.

Anlageobjekte im Überblick

• Wohnungen: Viele Anleger setzen auf eine Wohnung als Teileigentum. Diese Kapitalanlage eignet sich auch für den kleineren Geldbeutel. Ein ganzes Haus erfordert einen höheren Kapitaleinsatz. Zudem steigt das Risiko, da es sich um ein einzelnes Objekt an einem Standort handelt. Wer sein Geld auf mehrere Wohnungen streut, geht auf Nummer sicher. Dafür müssen Sie sich mit der Eigentümergemeinschaft absprechen. Eine spontane Renovierung des Hauses zur Wertsteigerung ist nicht möglich.

 

• Häuser: Gehört Ihnen das Haus, können Sie es entsprechend der baurechtlichen Vorgaben verändern. Es sind keine Absprachen mit anderen Eigentümern erforderlich. Erwischen Sie einen guten Standort, fällt die Rendite höher als bei der Wohnung aus. Achten Sie auf die Größe des Grundstücks. Ein hübscher Garten ist schön anzusehen, trägt aber wenig zur Miete bei. Dafür lassen sich solche Objekte meist leichter verkaufen.

 

• Gewerbe: Hier ist die höchste Rendite möglich. Allerdings richten sich Gewerbeobjekte stark nach dem aktuellen Trend. Es sind gerade große Büros angesagt? Dann bekommen Sie diese Immobilien leicht vermietet. Setzen die Firmen zwei Jahre später aufs Homeoffice, steht das Gebäude plötzlich leer. Um Geld zu sparen, wird höchstens ein kleines Büro angemietet.

Normale Verbraucher sollten sich nach Wohnungen oder Häusern umsehen. Gewerbeimmobilien eignen sich eher für erfahrene Branchenkenner.

2. Standort

Die Lage ist eines der wichtigsten Kriterien. Boomt der Standort, können Sie selbst Objekte mit Mängeln vermieten. Das Beispiel München erklärt sich fast von selbst.

Aufgrund der hohen Preise und des knappen Angebots findet sich praktisch immer ein Mieter. Anders würde es in einer ostdeutschen Stadt mit Bevölkerungsschwund aussehen. Hier könnte die Mietersuche einige Zeit in Anspruch nehmen.

Wichtige Standortfaktoren:

• Entfernung zur Innenstadt
• Anbindung zum öffentlichen Nahverkehr
• Ruf der Wohngegend (sozialer Status der Nachbarn)
• solide Infrastruktur (Grünflächen, kulturelles Angebot, Schulen, Shopping usw.)
• stabiler Arbeitsmarkt
• mindestens 20.000 Einwohner
• wachsende Bevölkerung (verliert die Stadt an Einwohnern, sinken die Mieten und es droht ein Leerstand)
• Zustand der Anlageobjekte

Faustformel: Je schlechter der Standort, desto besser sollte das Gebäude sein.

In einer guten Lage lassen sich hohe Mietpreise erzielen. Dafür ist mit einem teureren Ankaufspreis zu rechnen. Das kann die Rendite schmälern. Anlageobjekte sind jedoch eine langfristige Geldanlage.

Attraktive Standorte bieten ein enormes Wertsteigerungspotenzial. In beliebten Gegenden wie Berlin, Hamburg oder München finden Sie sofort einen Mieter. Verlangen Sie einen fairen Mietpreis, sind über 50 Anfragen in den ersten Tagen keine Seltenheit.

Die Anlageobjekte sollten dem regionalen Bedarf entsprechen. In München leben sehr viele Singles, deshalb sind 1-Zimmer-Wohnungen heiß begehrt. Das gilt auch für Studentenstädte wie Heidelberg oder Tübingen. Alternativ bieten sich WG-taugliche Wohnungen an.

Tipp: In der Innenstadt können die Preise ein wenig überhitzt sein. Checken Sie die nahegelegenen Dörfer und Städte.

Am einfachsten geht das mit einem Blick auf den Nahverkehr. Ist eine Ortschaft per Bus oder Bahn bequem zu erreichen, könnte ein gewisses Potenzial vorhanden sein. Analysieren Sie die verfügbaren Standorte. Sprechen Sie mit einem regionalen Immobilienmakler, um solche Gegenden zu finden.

3. Rendite

Ich habe vorher die Rendite kurz angesprochen. Gehen wir nun darauf näher ein. Es mag zuerst verwundern, aber gute Anlageobjekte haben oft eine geringe Anfangsrendite. Der Grund liegt im teureren Kaufpreis. Langfristig profitieren Sie vom höheren Wertzuwachs solcher Anlageobjekte.

Anders sieht es in einem ostdeutschen Dorf mit einer schlechten Infrastruktur aus. Die Bevölkerung wandert aus, was die Kaufpreise senkt. Weniger erfahrene Anleger lassen sich von der vermeintlich attraktiven Anfangsrendite täuschen.

Wegen der schlechten Zukunftsaussichten kann die Immobilie enorm an Wert verlieren. Parallel sinken die Mietpreise, da der Bedarf die Nachfrage übersteigt. Da es an Mietern mangelt, droht ein monatelanger Leerstand.

Die Rendite darf nicht negativ ausfallen. Liegt sie bei rund 3 %, ist das völlig in Ordnung. Wichtigste Voraussetzung ist ein boomender Standort. Lassen Sie sich nicht von einer hohen Rendite täuschen. Investieren Sie niemals in eine strukturschwache Gegend. Hier fällt das Risiko zu hoch aus.

Wer nur eine Wohnung erwirbt, setzt alles auf eine Karte. Deshalb sollten Sie sich immer für die sichere Variante entscheiden. Bei Immobilien ist die Lage das wichtigste Gütekriterium.

So können Sie die Rendite berechnen

Es existieren mehrere Renditeformeln. Ich bevorzuge die Nettomietrendite, da sie eine hohe Aussagekraft hat. Die Kaufnebenkosten sind in dieser Formal enthalten, was bei der Bruttomietrendite nicht der Fall ist.

Formel:

Nettomietrendite in % = (100 x (Jahresnettokaltmiete – Kosten für Verwaltung und Instandhaltung)) / (Kaufpreis der Immobilie + Kaufnebenkosten)

Die Rechnung ist ganz einfach, auch wenn die Formel etwas länger aussieht.

• Zuerst berechnen wir den ersten Teil der Renditeformel. Die jährliche Nettokaltmiete beträgt 400 Euro x 12 Monate = 4.800 Euro. Davon werden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten in Höhe von 500 Euro abgezogen. Unter dem Strich sind das 4.300 Euro.

 

• Nun folgen die Ausgaben für den Immobilienkauf. Der Kaufpreis der Immobilie soll bei 150.000 Euro liegen. Zusätzlich kommen Kaufnebenkosten hinzu. Diese setzen sich aus der Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 %), der Maklerprovision (3-7 %) und den Ausgaben für Notar und Grundbuch (ca. 1 %) zusammen. In unserem Beispiel bin ich von insgesamt 10 % – also 15.000 Euro – ausgegangen. Das macht einen Gesamtkaufpreis von 165.000 Euro.

 

• Das Ergebnis lautet: (100 x 4.300) / 165.000 = 2,61 %

 

In unserem Beispiel liegt die Nettomietrendite bei 2,61 Prozent. Für Anlageobjekte in attraktiver Lage ist das eine solide Anfangsrendite. Weniger als 1 % sollten es höchstens in Ausnahmefällen sein.

Dann muss es sich um einen boomenden Standort handeln. Empfehlenswert sind Anlageobjekte in einer Spanne zwischen 2-6 Prozent. Ich beziehe mich dabei auf Immobilien mit einer guten Lage. Wie bereits erwähnt, sind strukturschwache Gegenden tendenziell zu meiden.

Tipp: Der Netto-Mietrenditerechner der Sparkassen nimmt Ihnen die Rechenarbeit ab. Dort müssen Sie bloß die relevanten Zahlen eintragen.

4. Tipps zur Suche

Starten Sie die Suche in den gängigen Onlineportalen:

• ImmobilienScout24
• Immonet
• Immowelt
• meinestadt.de
• WG-Gesucht.de (nur Mietmarkt)

Zusätzlich sollten Sie sich nach Angeboten von Immobilienmaklern erkundigen. Diese finden Sie in Google, indem Sie nach den Keywords “Name der Stadt + Immobilienmakler” suchen. Ein Beispiel wäre “München Immobilienmakler”. Schon erscheinen die Makler auf den ersten drei Google-Seiten.

Mit diesem Tipp können Sie sich einen preislichen Überblick verschaffen. Die Portale bieten Objekte zum Verkauf und zur Miete an. Suchen Sie sich aus beiden Märkten interessante Anlageobjekte heraus.

Wird ein bestimmter Wohntyp schnell vermietet, können Sie mit einem ähnlichen Ertrag rechnen. Bleibt die Anzeige mehrere Monate online, ist der Mietpreis wohl deutlich überhöht.

Legen Sie die Kriterien für Ihre Immobilie fest. Zunächst müssen Sie einen Gebäudetyp definieren: Wünschen Sie sich ein Haus oder eine Wohnung? Kennen Sie sich in einer Branche hervorragend aus, kommen auch Gewerbeimmobilien infrage. Im nächsten Schritt skizzieren Sie die Traumimmobilie der gewünschten Zielgruppe.

Dabei sind Ausstattung, Infrastruktur, Standort und Zustand des Gebäudes zu berücksichtigen. Informieren Sie sich über die Gegend, z. Bsp. ob hübsche Parks und sonstige Freizeitmöglichkeiten vorhanden sind. In der Regel haben Studenten geringere Ansprüche als Familien mit Kindern.

Bei vermieteten Objekten spielen die derzeitigen Mieter eine wichtige Rolle. Im besten Fall sind die Anlageobjekte unbefristet mit langen Laufzeiten vermietet. Bereits seit über drei Jahren geht die Miete pünktlich ein. Dieser Fakt spricht für eine zuverlässige Mieterschaft.

Kürzere Mietverhältnisse könnten verdeckte Missstände bedeuten. Eventuell besteht ein Lärmproblem, weshalb die Mieter schnell wieder ausziehen. Klingeln Sie ruhig bei den künftigen Mietern und fragen Sie höflich nach einem kurzen Gespräch.

5. Risikofaktoren

Das größte Risiko liegt in der falschen Objektwahl. Viele Anleger setzen nur auf eine einzige Immobilie. Dieses Investment muss ein Volltreffer sein, sonst sind sogar Verluste möglich. Daher sollten Sie keine überstürzten Entscheidungen treffen. Lassen Sie sich ruhig Zeit, um gute Anlageobjekte zu finden. Wählen Sie dann die beste Immobilie aus.

Tipp: Vergleichen Sie die Preise der Tiefgaragen. Dieser merkwürdige Tipp ist ein relativ zuverlässiger Indikator.

Bei Tiefgaragen gibt es keine Mietobergrenze, es zählt nur die Nachfrage. Relativ hohe Preise sprechen für eine solvente Nachbarschaft. So können Sie die Kaufkraft mehrerer Gegenden checken.

Ein weiterer Risikofaktor ist der Mieter an sich. Mit etwas Pech erwischen Sie einen sogenannten Mietnomaden. Das sind Personen, die eine Wohnung beziehen, aber die Miete nicht bezahlen. Manchmal wird die Immobilie über Nacht in einem mangelhaften Zustand hinterlassen.

Als Eigentümer sollten Sie den Mieter vorab gründlich checken. Prüfen Sie die Bonität der potenziellen Interessenten. Das geht etwa über eine Schufa-Auskunft. Der Vermieter darf um Angaben zum monatlichen Nettoeinkommen bitten.

Ebenfalls interessant ist der Arbeitgeber und die Dauer des Beschäftigungsverhältnisses. Wählen Sie den Mieter nach rationalen Kriterien aus. Gegenseitige Sympathie ist wichtig, aber kein ausschlaggebendes Merkmal.

Prüfen Sie den Zustand des Gebäudes vor dem Immobilienerwerb. Versteckte Mängel können unnötige Mehrkosten bedeuten. Ziehen Sie einen Gutachter oder Sachverständigen zurate.

6. Steuerliche Vorteile

Nach 10 Jahren können Sie Anlageobjekte steuerfrei veräußern. Dann ist die sogenannte Spekulationsfrist abgelaufen. Zudem dürfen Sie den Kaufpreis und eventuelle Baukosten absetzen. Benötigt die Immobilie eine neue Heizung, ist eine Abschreibung über zehn Jahre mit jeweils 10-15 % der Ausgaben möglich.

Die Nebenkosten (Heizung, Müllabfuhr usw.) lassen sich als Werbungskosten angeben. In diese Kategorie fallen auch Abschreibungen wegen der Wertminderung. Abhängig vom Alter des Objekts werden 1,25 bis 7 % steuerlich angerechnet.

Geben Sie alle Kosten an, die prinzipiell infrage kommen. Die Entscheidung über die Anrechnung bleibt dann dem Finanzamt überlassen. Wenn Sie darauf verzichten, erhalten Sie keine Steuergeschenke vom Staat. Füllen Sie hierfür die Anlage V in Ihrer Steuererklärung aus.

Ein indirekter Vorteil ergibt sich durch den Inflationsausgleich. Wer sein Kapital auf dem Sparbuch lässt, büßt Jahr für Jahr an Kaufkraft ein. Die Europäische Zentralbank (EZB) wünscht sich eine jährliche Inflation in Höhe von 2,0 Prozent.

In 10 Jahren können Sie sich mit 1.000 Euro weniger leisten als heute. Anlageobjekte gleichen diesen Effekt aus, da die Miete mit der Inflation wächst oder sie sogar übertrifft. Außerdem steigt der reine Immobilienwert ebenfalls an.

Sind Immobilienfonds eine clevere Alternative?

Mit einem Immobilienfonds können Sie sich an spannenden Projekten beteiligen. Derartige Fonds investieren in Büros, Einkaufszentren und Wohnanlagen. Das Risiko wird auf verschiedene Anlageobjekte gestreut.

Es wird zwischen offenen und geschlossenen Fonds unterschieden.

Ein offener Immobilienfonds sammelt quasi unbegrenzt Kapital von Anlegern ein. Dieses Geld wird in Immobilien angelegt. Erträge werden in regelmäßigen Abständen ausgeschüttet. Auf den ersten Blick mag das ganz gut klingen. Bei Marktkrisen kann es jedoch zu Wertverlusten kommen.

Möchten viele Anleger ihre Fondsanteile verkaufen, reichen die Barreserven womöglich nicht aus. Dann müssen Objekte kurzfristig veräußert werden, was aber bei Immobilien eher schwer ist.

Es drohen hohe Verluste. Mit eigenen Renditeobjekten lässt sich eine Krise aussitzen. Immobilienfonds hingegen können vom Markt genommen werden.

Geschlossene Fonds setzen auf ein bestimmtes Projekt. Das kann etwa ein neues Hotel in Bestlage sein. Ist das notwendige Kapital eingesammelt, sind weitere Investments ausgeschlossen. Meist werden vier- oder fünfstellige Summen als Mindestinvestment vorausgesetzt.

Für dieses Geld können Sie auch eine eigene Immobilie kaufen. Das Risiko von geschlossenen Immobilienfonds liegt im Projekt an sich. Erweist sich das Einkaufszentrum als Flop, könnte das Kapital weg sein.

Immobilienfonds sind eine interessante Alternative fürs Portfolio. Überprüfen Sie die Qualität der Anlageobjekte. So können Sie teure Fehler vermeiden. Weniger erfahrene Eigentümer sollten sich lieber auf eigene Immobilien fokussieren. Hier fällt das Risiko weniger hoch aus.

Fazit: Ein guter Standort ist Trumpf

Anlageobjekte sollten defensiv gewählt sein. In beliebten Gegenden liegt die Anfangsrendite bei 3 % oder weniger. Dafür besteht ein langfristiges Wertsteigerungspotenzial. Das ostdeutsche Dorf mag Ihnen eine traumhafte Rendite bieten.

Aber was machen Sie, wenn die Mieter nach vier Monaten ausziehen? Es kann ein halbes Jahr oder länger dauern, bis Sie einen Nachmieter gefunden haben. Ein boomender Standort ist fast immer zu bevorzugen.

Steht Ihnen reichlich Kapital zur Verfügung, ist ein ganzes Haus zu empfehlen. Im Vergleich zur Wohnung genießen Sie größere Freiheiten, etwa wenn Sie kurzfristig renovieren möchten. Gehört Ihnen nur eine Wohnpartie, müssen Sie sich mit den anderen Eigentümern absprechen.

Beherzigen Sie die oberen Tipps, um ein herausragendes Renditeobjekt zu finden. Lassen Sie sich ruhig Zeit, früher oder später wird eine passende Immobilie auf dem Markt erscheinen.