Altes Haus kaufen – passives Einkommen erzielen mit dem richtigen Objekt

Ältere Häuser bieten einen besonderen Charme. In ihnen steckt eine spannende Geschichte, die förmlich aus dem Gemäuer sprudelt. Viele Mieter fühlen sich von dieser Einzigartigkeit angezogen. Trotz höherer Nebenkosten entscheiden sie sich bewusst für ein derartiges Objekt. Hier lauert eine attraktive Investmentchance: Wenn Sie ein altes Haus kaufen, können Sie ein passives Einkommen generieren. Dabei ist die Wahl der richtigen Immobilie entscheidend.

Augen auf beim Hauskauf

Gebrauchte Wohnobjekte sind eine interessante Geldanlage. Häufig befinden sie sich in einer attraktiven Wohngegend. Die Umgebung ist über die letzten Jahrzehnte gewachsen.

Als Anleger profitieren Sie von einer soliden Infrastruktur. Selbst in kleinen Gemeinden sind solche Immobilien attraktiv, da eine zentrale Lage auf Mieter magnetisch wirkt. In der Innenstadt besteht praktisch immer Wohnbedarf.

Ein altes Haus zu kaufen scheint eine traumhafte Kapitalanlage zu sein. Doch es sind auch einige Punkte zu beachten. Nicht jeder Altbau steht in zentraler Lage. Vielleicht hat das Wohngebiet über die Jahre an Reputation eingebüßt. Eine andere Gegend ist inzwischen deutlich angesagter.

Zudem können einige Renovierungsfallen vorliegen. Die Wasserleitungen sind veraltet, was fünfstellige Kosten nach sich zieht. Ein großes Grundstück ist an und für sich positiv.

Manche Käufer erleben hier eine große Überraschung. Die Nachbarn nutzen einen Teil davon für ihre Zwecke! In diesem Fall liegt eine sogenannte Grunddienstbarkeit vor. Das Grundbuch räumt ihnen weitläufige Wegerechte ein.

Wer ein altes Haus kaufen möchte, sollte strategisch vorgehen. Ich habe die besten Tipps in diesem Ratgeber für Sie zusammengefasst.

Gebrauchte Immobilien finden

Es gibt zahlreiche Quellen zur Objektsuche. Am bekanntesten sind Suchportale im Internet. Dazu zählen die Branchenführer ImmobilienScout24, Immonet und Immowelt.

Denken Sie auch einen Schritt weiter: Oftmals gehören solche Objekte älteren Personen. Sie kennen sich mit der digitalen Welt eher weniger aus. Deshalb bevorzugen sie eine Anzeige in der regionalen Zeitung. Das Inserat ist nur im jeweiligen Landkreis einsehbar.

Für Immobilienkäufer ist das ein großartiger Vorteil: Es gibt weniger Konkurrenz, da Zeitungen eine niedrigere Reichweite als Suchportale haben. In ländlichen Regionen hängen manche Eigentümer ihre Anzeige am Rathaus aus. Möchten Sie in eine derartige Gegend investieren, sollten Sie einen Blick ins Gemeindeblatt werfen.

Eine weitere Quelle sind Zwangsversteigerungen. Im offiziellen Justizportal können Sie die Objekte mit dem jeweiligen Versteigerungstermin einsehen.

In der Regel findet eine kompetente Prüfung der Immobilie statt. Somit sparen Sie sich ein aufwendiges Gutachten. Bei manchen Objekten findet aber nur eine äußere Bewertung statt.

Besichtigen Sie das Haus unbedingt persönlich, bevor Sie ein Gebot abgeben. Selbst bei versteckten Mängeln ist nach der Versteigerung kein Rücktritt mehr möglich. Daher rate ich Ihnen dringend von spontanen Käufen ab.

Alternativ können Sie einen Makler beauftragen. Er kennt sich mit dem regionalen Markt aus und kann Ihnen ein passendes Objekt finden.

Wegen seiner Expertise sollte er ein Auge für Baumängel haben. Allerdings können Sie sich nicht komplett darauf verlassen. Im Zweifel ist immer ein Gutachter zu empfehlen.

Fahrplan für Ihre Finanzen

Ich sehe eine solide Finanzplanung als entscheidend an. Sonst können Sie kein passives Einkommen erzielen. Vor allem bei älteren Wohnobjekten kommt es auf eine genaue Kalkulation an.

Die Ausgaben im Überblick:

  • Kaufpreis
  • direkte Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Kosten für Grundbuch und Notar)
  • Instandhaltungskosten
  • Ausgaben für Renovierungen, Sanierungen und Modernisierungen
  • Versicherungen
  • Kosten für Sachverständige

Neuere Immobilien besitzen meist keine oder bloß geringe Mängel. Anders sieht es aus, wenn Sie ein altes Haus kaufen. Es bestehen enorme Qualitätsunterschiede zwischen den einzelnen Immobilien. Ein Wohnobjekt kann perfekt erhalten sein, während das andere Haus teuer renoviert werden muss.

Zusätzliche Ausgaben entstehen durch die finanzielle Vorsorge. Für Häuser ist keine bestimmte Rücklage vorgeschrieben. Die Höhe bleibt Ihnen vom Gesetzgeber frei überlassen. Anders sieht es bei Eigentümergemeinschaften von Mehrparteienhäusern aus.

Hier wird die Rücklage über das Hausgeld bzw. Wohngeld gebildet. Der Gesetzgeber beugt teuren Finanzierungslücken vor. Beim Hauskauf hingegen gibt es keine Regeln. Deshalb verschieben manche Eigentümer die Instandhaltungsrücklage auf später.

“Wird schon nichts kaputtgehen!”,

lautet ein gängiger Fehler. Dann kommt plötzlich eine unerwartete Reparatur. Im schlimmsten Fall müssen Sie einen weiteren Kredit aufnehmen.

Wie hoch sollte die Rücklage sein?

Ich würde der Empfehlung des Bundesbauministeriums folgen.

Es kommt auf das Alter des Hauses an:

  • bis 5 Jahre: 4 Euro pro Quadratmeter
  • 5-10 Jahre: 6 Euro pro Quadratmeter
  • 10-15 Jahre: 7,50 Euro pro Quadratmeter
  • ab 16 Jahren: 10 Euro pro Quadratmeter

Hierbei handelt es sich um eine jährliche Rücklage. Verfügt das 14-jährige Haus über 150 Quadratmeter, liegt die Sparsumme bei 1.125 Euro im Jahr. Das Geld können Sie auf einmal ansparen oder auf mehrere Monate aufteilen.

Wenn Sie ein altes Haus kaufen, sollten Sie auf Nummer sicher gehen. Der Verband privater Bauherren (VPB) setzt daher 1 Euro pro Quadratmeter im Monat an. Für unser Beispiel-Objekt mit 150 Quadratmetern sind das jährlich 1.800 Euro.

Tipp: Die Rücklage sollte auf einem separaten Sparkonto liegen. Aufgrund der niedrigen Zinsen rate ich Ihnen vom klassischen Sparbuch ab. Tagesgeld oder Festgeld bieten eine höhere Verzinsung.

Passives Einkommen mit Altbauten

Vom Grundprinzip her unterscheiden sich ältere Objekte kaum von Neubauten. Es gibt nur einen großen Bonus: Bei gebrauchten Immobilien sind interessante Schnäppchen möglich. Außerdem stehen die Wohnobjekte häufig in einer attraktiven Gegend. In zentralen Lagen gibt es wegen dem Platzmangel keine Neubauten. Hier können Sie nur ein altes Haus kaufen.

Das passive Einkommen wird über die Miete generiert. Daher benötigen Sie ein Wohnobjekt mit einem guten Standort. Sonst wird es schwer, einen Mieter zu finden. Es droht ein monatelanger Leerstand.

Zukunftsträchtige Lagen zeichnen sich durch eine wachsende Einwohnerzahl aus. Meiden Sie Regionen mit einem Bevölkerungsschwund. Die Stadt sollte mindestens 20.000 Einwohner haben, damit Sie problemlos einen Nachmieter finden.

Wenn Sie ein altes Haus kaufen, achten Sie ebenso auf die Infrastruktur. Läden, Kindergärten, Schulen und hübsche Parks zählen als Pluspunkt. Der öffentliche Nahverkehr sollte gut ausgebaut sein.

Tipp: Wer lebt alles in der Wohngegend? Versuchen Sie den Bedarf der Anwohnerschaft zu befriedigen. Wohnen in einem Viertel hauptsächlich Studenten, setzen Sie auf ein WG-taugliches Haus. Eine Immobilie mit Durchgangswohnungen lässt sich schwerer vermieten.

Neben der Lage ist der Kaufpreis entscheidend. Gerade hier liegt die Stärke von gebrauchten Immobilien. Wenn Sie ein altes Haus kaufen, können Sie ein echtes Schnäppchen landen.

Packen Sie selber mit an, lassen sich weitere Kosten sparen. Je mehr Sie in Eigenleistung sanieren, desto höher fällt das Sparpotenzial aus. Wichtig ist nur, dass sich die Bausubstanz in einem guten Zustand befindet.

Die Rendite berechnen

Ob eine Immobilie teuer oder günstig ist, ermitteln Sie mit dem Mietmultiplikator. Die Kennzahl ist kein Wundermittel, aber ermöglicht eine schnelle Einschätzung.

Mietmultiplikator = Bruttokaufpreis / Bruttojahreskaltmiete

Nehmen wir an, der Kaufpreis liegt bei 200.000 Euro und die Jahreskaltmiete beträgt 12.000 Euro. Dann kommt ein Multiplikator von 16,7 heraus. Das bedeutet: Nach 16,7 Jahren hätten Sie den Kaufpreis durch die Miete refinanziert.

In absoluter Bestlage kann ein Multiplikator von über 30 oder 40 herauskommen. Das ist völlig normal und kein Grund zur Panik. Handelt es sich um eine weniger gefragte Stadt, sind Ergebnisse von unter 10 möglich.

Mit dem Mietmultiplikator können Sie ähnliche Immobilien vergleichen. Ziehen Sie diese Kennziffer heran, wenn Sie ein altes Haus kaufen möchten. So lassen sich überteuerte Wohnobjekte von Beginn an aussortieren.

Im nächsten Schritt berechnen Sie die konkrete Mietrendite. Da die Rechnung ein wenig komplizierter ist, habe ich Ihnen einen Rechner herausgesucht. Nutzen Sie hierfür den Finanztest-Rechner der Stiftung Warentest. Ich kann dieses Tool empfehlen, da es sogar die persönliche Steuerlast berücksichtigt.

Nutzen Sie Förderprogramme

Für den Hauskauf bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) günstige Darlehen. Das KfW-Wohnungseigentumsprogramm (124) fördert den Kauf von Immobilien. Einziges Problem: Der Eigentümer muss das Haus selber bewohnen. Nach 12 Monaten entfällt diese Frist und es ist eine Vermietung möglich.

Wer ein altes Haus kaufen möchte, hat oft teure Sanierungskosten zu tragen. Doch es gibt eine gute Nachricht. Für Sanierungsarbeiten sind zahlreiche Fördermöglichkeiten verfügbar.

Ich habe die wichtigsten Programme für Sie zusammengefasst:

  • Energieeffizient Sanieren – Kredit (151, 152)
  • Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit (167)
  • Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss (430)
  • Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Baubegleitung (431)
  • Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Brennstoffzelle (433)
  • Altersgerecht Umbauen – Kredit (159)
  • Altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss – Barrierereduzierung (455-B)

Weitere Informationen zu den Produkten erhalten Sie auf der offiziellen KfW-Seite.

Aus steuerlicher Sicht können sich denkmalgeschützte Gebäude auszahlen. Dank der Absetzung für Abnutzungen (AfA) sind hohe Steuervergünstigungen möglich.

Bei vermieteten Immobilien dürfen Sie die Modernisierungskosten für 8 Jahre mit jeweils 9 % steuerlich geltend machen. In den folgenden 4 Jahren sind es weitere 7 Prozent. Das zu versteuernde Gehalt wird geringer, wovon vor allem Besserverdiener profitieren.

Bei einer Immobilie ohne Denkmalschutz kommt es auf das Baujahr an. Das Haus wurde vor 1925 errichtet? Hier können Sie 40 Jahre einen Satz von 2,5 % von der Steuer abschreiben. Bei einem Baujahr ab 1925 gilt eine 50-jährige Abschreibung in Höhe von 2 Prozent. Es lässt sich nur das Gebäude abschreiben. Die Kosten fürs Grundstück müssen Sie vom Gebäudepreis abziehen.

Steuerliche Aspekte beachten

Allzu hohe Renovierungskosten können problematisch sein, wenn Sie ein altes Haus kaufen. Die Ausgaben sollten nicht höher als 15 % vom Gebäudewert plus Mehrwertsteuer betragen. Der Gebäudewert wird vom Finanzamt bestimmt.

Bis zu dieser Grenze ist in den ersten drei Jahren eine steuerliche Absetzung als Werbungskosten möglich. Liegen die Kosten bei über 15 %, entfällt dieser Vorteil. Dann dürfen Sie als Vermieter 50 Jahre lang jeweils 2 % abschreiben. Eine Renovierung oder ein Kauf kann sich deswegen schon nicht mehr lohnen.

Einige Käufer unterschätzen die Renovierungskosten. Das gilt besonders für die energetische Sanierung, welche die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen muss.

Seit dem 1. Februar 2002 gelten strengere Regeln hinsichtlich der EnEV. Moderne Häuser mit einem neueren Baujahr haben diese bereits umgesetzt. Das gilt auch für Objekte mit einem Eigentümerwechsel seit dem oberen Stichdatum.

Möchten Sie jedoch ein altes Haus kaufen, das sich seit über 40 Jahren im Besitz des Verkäufers befindet, können energetische Mängel vorliegen. Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Dämmung der obersten Geschossdecke oder vom Dach des Altbaus. Zudem müssen Sie Leitungen in nicht beheizten Räumen dämmen.

Es kann sein, dass Sie das Haus nach vorgegebenen Richtlinien renovieren müssen. Diese Ausgaben treiben den Preis in die Höhe. Am Ende übersteigen die Renovierungskosten die oben angesprochenen 15 Prozent.

Das ist ein echter Teufelskreis! Dieses Beispiel zeigt, wie wichtig ein ausführliches Gutachten über den Gebäudezustand ist.

Nur wer sorgfältig kalkuliert, kann ein passives Einkommen erzielen. Aus diesem Grund möchte ich Ihnen einige Tipps zur Prüfung des Zustandes geben.

Zustand des Hauses: Altbauten gründlich prüfen

Möchten Sie ein altes Haus kaufen? Dann sollten Sie die Immobilie penibel begutachten. Manche Käufer lassen sich vom Charme einer Immobilie verführen. Der Kamin im Wohnzimmer macht einen fantastischen Eindruck! Da fühlt man sich fast wie ein Gutsherr aus dem 19. Jahrhundert.

Halten Sie sich immer den Kaufgrund vor Augen: Die Immobilie soll Ihnen ein passives Einkommen bescheren. Müssen Sie alle paar Monate einen teuren Mangel reparieren, kann sich das Investment schnell als Minusgeschäft erweisen.

Prüfen Sie den Zustand des Objekts, bevor Sie ein altes Haus kaufen. Dann werden Sie einen konstanten Einkommensstrom ohne negative Rückschläge erzielen.

Die besten Tipps zur Besichtigung:

  • Blenden Sie niemals die Risiken aus. Versuchen Sie Nachteile zu finden. Ja, der Kamin schafft eine wohlige Wärme. Dafür ist die Raumaufteilung mit Durchgangszimmern weniger optimal. Das ist ein großer Minuspunkt für potenzielle Mieter.
  • Suchen Sie bewusst nach Baumängeln, sobald Sie ein altes Haus kaufen. Beauftragen Sie einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Baugutachtens. So erfahren Sie direkt von einem Experten, wie gut es um die Bausubstanz bestellt ist.
  • Fragen Sie nach, welche Renovierungen künftig anstehen. Prüfen Sie die einzelnen Räume auf Feuchtigkeit. Vor allem im Keller oder auf dem Dachboden können Mängel bestehen. Obwohl Sie ein altes Haus kaufen, sollte kein Schimmel oder Pilzbefall vorhanden sein.
  • Ältere Wasserrohre verursachen häufig Probleme. Zudem sollte die Heizung keine 29 Jahre alt sein. Bei einem Eigentümerwechsel besteht nach 30 Jahren eine Sanierungspflicht für Öl- und Gasheizungen. Erkundigen Sie sich nach den durchgeführten Sanierungs- und Renovierungsarbeiten.

Der Makler muss Sie auf Mängel hinweisen, aber es kann dennoch versteckte Kostenfallen geben. Ich würde mich nicht auf den Verkäufer verlassen. Beauftragen Sie einen Gutachter, um auf Nummer sicher zu gehen. Eine mündliche Bewertung kostet ungefähr 200 Euro. Für ein schriftliches Gutachten fallen um die 1.000 Euro an.

Welche Stolpersteine sind zu beachten?

Das Grundstück kann mit Altlasten wie Bomben oder Chemikalien belastet sein. In diesem Fall ist eine aufwendige Sanierung erforderlich. Ein Bodengutachten liefert Klarheit zu teuren Altlasten.

Fragen Sie in der Nachbarschaft nach, ob auf dem Grundstück eine Fabrik stand. Besonders bei Chemiebetrieben besteht ein gewisses Finanzrisiko. Das Grundwasser kann durch die verwendeten Chemikalien verseucht sein.

Ich bin bereits vorher auf die Grunddienstbarkeit eingegangen. Das können Wege-, Leitungs- oder Überbaurechte sein. Im ländlichen Bereich oder in Gewerbegebieten müssen Sie Immissionen (Lärm und Schmutz) dulden.

Es kann eine Bebauungsbeschränkung bestehen, damit die Nachbarn ihren freien Blick bewahren. Das genaue Recht ist im Grundbuch eingetragen.

Für ein passives Einkommen kann das nachteilig sein, da sich die meisten Mieter ein exklusives Grundstück wünschen. Womöglich ist der Nachbar mit dem Wegerecht eher weniger charmant. Dann sind unnötige Streitigkeiten vorprogrammiert. Wer ein altes Haus kaufen möchte, sollte sich nach einem Objekt ohne Dienstbarkeit umsehen.

Vergleichsweise teure Nebenkosten sind ein weiterer Stolperstein. Sehen Sie sich den Energieausweis an. Er zeigt Ihnen, wie gut eine Immobilie gedämmt ist. Hohe Nebenkosten schrecken viele Mieter an. Zudem können sie ein Indikator für eine notwendige Sanierung sein.

Fazit: Geld verdienen mit Bestandsimmobilien

Es kann sich auszahlen, ein altes Haus zu kaufen. Im Vergleich zu Neubauten sind günstigere Schnäppchen möglich. Dafür müssen Sie bei der Suche etwas Geduld mitbringen. Das passive Einkommen ergibt sich aus den Mietzahlungen. Das Gebäude sollte sich in einem guten Zustand befinden.

Sonst drohen hohe Renovierungs- und Sanierungskosten. Achten Sie auch auf eine zuverlässige Mieterschaft. Bevorzugen Sie ein Objekt an einem attraktiven Standort. Dann finden Sie schnell geeignete Nachmieter.

Mit den Tipps aus diesem Artikel können Sie ein passives Einkommen erzielen. Lassen Sie sich ruhig Zeit, um das richtige Objekt zu finden. Wenn Sie ein altes Haus kaufen, sorgen Sie aktiv für Ihren Ruhestand vor. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Immobiliensuche!

 

Kommentar verfassen

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.